Convicciones Criminales y Disciplina de Corredores de Bienes Raíces en California

Si tienes una licencia de bienes raíces en California, el Departamento de Bienes Raíces de California (DRE) tiene la autoridad para disciplinarte por recoger ciertas condenas penales por delitos menores o delitos graves. La acción disciplinaria puede incluir una suspensión o revocación de la licencia de bienes raíces.

Aquí hay cinco cosas clave que debes saber:

1. Las condenas que desencadenan la disciplina están “sustancialmente relacionadas” con tus deberes.
2. El DRE puede negar tu solicitud de licencia por condenas “sustancialmente relacionadas” en los últimos 7 años.
3. Ciertas condenas graves anteriores – sin importar cuán antiguas sean – pueden ser descalificantes.
4. Si el DRE te investiga, puedes tener una audiencia administrativa antes de cualquier acción disciplinaria.
5. Si pierdes la audiencia, el juez puede recomendar disciplina, que el DRE puede luego adoptar, modificar o rechazar.

A continuación, nuestros abogados de defensa criminal de California responden a las siguientes preguntas frecuentes sobre agentes de bienes raíces con antecedentes penales. También escucha nuestro informativo podcast:

• 1. ¿Quién regula a los corredores de bienes raíces en California?
• 2. ¿Qué tipos de condenas penales desencadenan la disciplina del DRE?
• 3. ¿Qué significa “sustancialmente relacionado”?
• 4. ¿Importa si estoy rehabilitado después de un delito?
• 5. ¿Qué puedo hacer para luchar por mi licencia de bienes raíces de California?
• 6. ¿Puedo convertirme en agente de bienes raíces si tengo antecedentes penales?
• 7. ¿Qué divulgaciones obligatorias debo hacer al DRE?
• Recursos adicionales

1. ¿Quién regula a los corredores de bienes raíces en California?

El Departamento de Bienes Raíces (DRE) regula a los más de 450,000

• corredores de bienes raíces,
• agentes de bienes raíces,
• agentes y
• vendedores de bienes raíces.

El objetivo del DRE es proteger al público en las transacciones de bienes raíces. Como parte de su trabajo, el Comisionado del Departamento supervisa la disciplina de los licenciados profesionales de acuerdo con las leyes y regulaciones de bienes raíces.¹

Por lo que vemos, las condenas penales (condenas por delitos graves y delitos menores) son una de las razones más comunes para las acciones de cumplimiento. La acción puede incluir la suspensión y revocación de la licencia.

El DRE valora la honestidad. Si te preguntan sobre tu pasado criminal, en nuestra experiencia es mejor divulgar todo en lugar de arriesgarse a que encuentren tu historial por su cuenta. Pueden disciplinarte basándose únicamente en que intentas ocultar tu historial.

2. ¿Qué tipos de condenas penales desencadenan la disciplina del DRE?

Las condenas que están “sustancialmente relacionadas” con las

• calificaciones,
• funciones o
• deberes

de un licenciado de bienes raíces pueden desencadenar la disciplina del DRE.²

El término “condenas” incluye declaraciones de culpabilidad y veredictos de culpabilidad una vez que se ha dictado la sentencia. La palabra también incluye declaraciones de nolo contendere o declaraciones de “no contest” una vez que se ha dictado la sentencia.³

Como licenciado de bienes raíces, tienes huellas dactilares en el archivo del Departamento de Justicia (DOJ). Si eres arrestado, acusado y condenado por un delito, el DOJ notifica al Departamento electrónicamente.⁴

El DRE, entonces, comienza inmediatamente un proceso de selección para determinar si el delito está “sustancialmente relacionado” con las funciones de un corredor y si merece una investigación más a fondo.⁵

Nota, también, que se le exige informar al Departamento cualquier denuncia penal, información o acusación por un delito grave, una condena o una acción disciplinaria. No hacerlo constituye una causa separada para la disciplina de la licencia.⁶

3. ¿Qué significa “sustancialmente relacionado”?

Una condena “sustancialmente relacionada” pone en duda su capacidad para cumplir y mantener los deberes, calificaciones y funciones de un corredor de bienes raíces.⁷

En nuestra experiencia, el DRE típicamente evalúa cada condena caso por caso. Esto significa que puede etiquetar casi cualquier condena como “sustancialmente relacionada”, dependiendo de las circunstancias y hechos del caso.

Con eso dicho, el DRE ha dicho que las condenas son “sustancialmente relacionadas” en casos que involucran:

• deshonestidad y falsificación (incluyendo actos de falsificación, fraude, soborno, evasión de impuestos y malversación),⁸
• drogas y alcohol (incluyendo casos de DUI),⁹ y
• delitos sexuales.¹⁰

Tenga en cuenta que el DRE solía iniciar procedimientos disciplinarios en su contra si era condenado por un “delito de depravación moral”. Sin embargo, esto ya no es el caso. El criterio ahora es si una condena está sustancialmente relacionada con los deberes de un licenciado.¹¹

4. ¿Importa si estoy rehabilitado después de una ofensa?

Sí. Al determinar si y cómo disciplinarlo, el Departamento de Bienes Raíces debe considerar si se ha rehabilitado de su actividad criminal.

Según lo que hemos visto, una “evidencia sólida de rehabilitación” incluye, pero no se limita a, evidencia de lo siguiente:

• el paso del tiempo desde la condena,
• restitución a la parte perjudicada,
• eliminación de condenas,
• eliminación del registro de delincuentes sexuales,
• terapia para el abuso de sustancias,
• estabilidad de la vida familiar,
• cursos educativos,
• cancelación de deudas,
• corrección de prácticas comerciales cuestionables,
• cambio de actitud,
• cambio en las relaciones sociales y comerciales, y
• participación en la comunidad.¹²

5. ¿Qué puedo hacer para luchar por mi licencia de bienes raíces de California?

Puede luchar contra la acción disciplinaria a través de un acuerdo o una audiencia administrativa.

Tenga en cuenta que antes de tomar medidas disciplinarias, la junta de licencias de bienes raíces primero debe presentar una acusación formal en su contra. La acusación describe los actos u omisiones que justifican la disciplina.¹³

Una vez que reciba la acusación, usted (o nosotros como su abogado) puede intentar negociar un acuerdo con el DRE para limitar la extensión de la disciplina.

Si no puede resolver el asunto, tiene el derecho de defenderse contra los cargos en una audiencia administrativa ante un juez de derecho administrativo (ALJ). La mayoría de las veces, podemos resolver problemas disciplinarios sin una audiencia.¹⁴

El proceso de audiencia

Las audiencias administrativas se llevan a cabo en la Oficina de Audiencias Administrativas (OAH).

En el momento de la audiencia, el Departamento debe probar los cargos en la acusación con evidencia clara y convincente. Este es un estándar de prueba más bajo que el estándar de “más allá de una duda razonable” utilizado en los juicios penales.

Puede ofrecer pruebas para refutar cualquiera de las alegaciones del DRE. Encontramos que el testimonio de testigos puede ser muy persuasivo.

Si el Departamento tiene éxito en su caso, el ALJ típicamente recomienda que el DRE imponga una cierta medida disciplinaria en su contra. El Departamento puede adoptar esta recomendación, modificarla o rechazarla.

Tenga en cuenta que tiene el derecho de apelar la decisión del DRE presentando un recurso con el Tribunal Superior.

Si el departamento de licencias decide suspender o revocar su licencia – o si usted renuncia voluntariamente a su licencia – puede intentar solicitar al Consejo la reinstalación de la licencia un año después de la acción disciplinaria. Para otorgar la reinstalación, el DRE tendría que determinar que no está en contra del interés público que usted tenga una licencia de bienes raíces.¹⁵

6. ¿Puedo convertirme en agente de bienes raíces si tengo antecedentes penales?

La respuesta depende de cuándo ocurrió la condena y la naturaleza del delito condenado, incluyendo cualquier factor agravante.

La regla general es que el DRE no puede negarle una licencia de bienes raíces si no tiene una condena dentro de los siete años anteriores a la fecha de su solicitud de licencia. Sin embargo, si hay una condena, y está sustancialmente relacionada con los deberes de un corredor, entonces el Departamento puede rechazar la licencia.

Tenga en cuenta que el Departamento puede negarle una licencia si fue condenado por alguno de los siguientes delitos, independientemente de cuándo ocurrió la condena:

• un delito por el cual debe registrarse como delincuente sexual de Nivel II o Nivel III,
• un delito financiero relacionado con la correduría de bienes raíces, o
• un delito grave, según se define en la Sección 1192.7 del Código Penal.¹⁶

Ejemplos de “delitos graves” según el PC 1192.7 incluyen:

• asesinato,
• violación,
• secuestro,
• mutilación,
• violación forzada sodomía, y
• agresión con un arma mortal.

Si el DRE niega su solicitud debido a su historial criminal pero no presenta una “Declaración de Asuntos”, tiene 60 días para solicitar una audiencia y pedir que se reconsidere su solicitud. Hemos visto a muchos solicitantes obtener una licencia en reconsideración.¹⁷

7. ¿Qué divulgaciones obligatorias debo hacer al DRE?

Cuando solicite una licencia de bienes raíces con el DRE de California, se le pedirá que responda las siguientes cuatro preguntas:

1. ¿Ha tenido alguna vez una licencia comercial o profesional denegada, suspendida, restringida o revocada (incluida la de bienes raíces), en California o en cualquier otro estado?
2. ¿Hay alguna acción disciplinaria pendiente contra una licencia comercial o profesional que posea en este momento?
3. ¿Alguna vez se le ha ordenado registrarse como delincuente sexual de conformidad con las disposiciones de la sección 290 del Código Penal de California o cualquier ley comparable de cualquier estado o unidad gubernamental?
4. ¿Alguna vez se le ha ordenado cesar, abstenerse y/o abstenerse de hacer un acto(s), o de violar una ley, regla o regulación por, o se le ha citado por una violación de ética o conducta no profesional, por una agencia administrativa o asociación profesional en California o en cualquier otro estado?

Además, el DRE realizará una verificación de antecedentes penales en función de sus huellas dactilares. Según los resultados, es posible que deba proporcionar más información. Los únicos registros pasados que pueden escapar del alcance del DRE son las condenas juveniles y los casos sellados a través del Código Penal 1203.45.

Supongamos que actualmente tiene una licencia de bienes raíces del DRE de California. En ese caso, debe informarles por escrito dentro de los 30 días de cualquier condena, denuncia penal, información o acusación de un delito grave, o acción disciplinaria tomada por otra entidad o autoridad de licencias de California o una agencia federal.¹⁸

Como se mencionó anteriormente, creemos que la honestidad es la mejor política cuando se trata del DRE.

Recursos adicionales

Para obtener más información, consulte lo siguiente:

• Requisitos para solicitar una licencia de agente de bienes raíces – Descripción general del Departamento de Bienes Raíces de California sobre cómo convertirse en agente de bienes raíces.
• Acciones disciplinarias – Lista de acciones tomadas contra titulares de licencias por el Departamento de Bienes Raíces de California.
• Citar y multar – Información sobre citaciones y multas impuestas por el Departamento de Bienes Raíces de California.
• Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California (CAR) – Una asociación comercial compuesta por más de 200,000 agentes de bienes raíces en California que promueve políticas y programas para avanzar en la industria de bienes raíces y proteger los derechos de propiedad privada.
• Adicción entre agentes de bienes raíces: ¿Qué tan común es? – Artículo de DetoxRehabs.net sobre cómo uno de cada diez agentes de bienes raíces experimenta abuso de sustancias.

---