La idea de préstamos depredadores ha recibido mucha atención nacional en los últimos años. La mayoría de la gente lo piensa como involucrando grandes instituciones como bancos y prestamistas subprime que explotan las vulnerabilidades de los compradores de vivienda y propietarios en vecindarios en dificultades.
Pero en California, los fiscales federales, estatales y locales han apuntado a pequeños prestamistas, corredores de bienes raíces, corredores hipotecarios, evaluadores y otros individuos por crímenes relacionados con préstamos depredadores.
Somos una firma de abogados formada por antiguos investigadores policiales y ex fiscales del distrito. Tenemos décadas de experiencia en la acusación de casos de fraude inmobiliario. Ahora defendemos a las personas que son acusadas. Entendemos que los gritos públicos (y la presión política resultante) causan la acusación excesiva de personas verdaderamente inocentes. Usted puede ser uno de ellos. Podemos ayudar.
En este artículo, nuestros abogados de defensa de fraude inmobiliario y hipotecario de California1 explican el delito de préstamos depredadores en California abordando lo siguiente:
- 1. ¿Cuándo es un préstamo depredador un delito en California?
- 2. Ejemplos de esquemas comunes de préstamos depredadores
- 3. Defensas legales
- 4. Penas, castigo y sentencia
Si, después de leer este artículo, desea más información, lo invitamos a que se comunique con nosotros en Shouse Law Group.
1. ¿Cuándo es el Préstamo Predatario un Delito en California?
De acuerdo con la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC), el “préstamo predatario” ilegal típicamente implica
- imposición de términos de préstamo injustos y abusivos a los prestatarios, a menudo a través de tácticas de venta agresivas,
- aprovechar la falta de comprensión de los prestatarios de transacciones complicadas, y
- engaño descarado”.2
En pocas palabras, el préstamo predatario se convierte en un delito en California cuando el prestamista maneja la transacción del préstamo para extraer el valor máximo para sí mismo sin tener en cuenta la capacidad del prestatario para pagar el préstamo.
En general, hay dos características que son comunes a la mayoría de los esquemas de préstamos predatarios ilegales. Estos incluyen
- mercadotecnia dirigida a hogares basada en prácticas discriminatorias ilegales como raza, etnia, edad y / o género que no están relacionadas con la solvencia crediticia, y
- términos de préstamo injustificables e irrazonables que maximizan la capacidad de ganancia del prestamista a expensas del prestatario.
Echemos un vistazo más de cerca a estas características para obtener una mejor comprensión de sus roles en los esquemas de préstamos predatarios.
2. Ejemplos de Esquemas de Préstamos Predatarios Comunes
El hecho es que hay una amplia variedad de formas de violar las leyes de fraude de California que se refieren a los préstamos predatarios. Pero como con la mayoría de los delitos, ciertos esquemas son más comunes que otros.
Las siguientes secciones describen algunos de los esquemas de préstamos predatarios más comunes.
2.1. Mercadotecnia dirigida basada en prácticas discriminatorias ilegales
Los prestamistas predatarios tienen una variedad de información pública a su disposición para identificar a sus clientes potenciales. Por lo general, se aprovechan de los individuos desinformados y poco sofisticados que carecen de la capacidad de examinar la documentación y los términos del préstamo. Los hogares que tienen ingresos limitados pero una significativa cantidad de capital, como los hogares propiedad de personas mayores, son especialmente vulnerables.
Muchos de estos prestamistas se dedicarán a la solicitud por teléfono y puerta a puerta, correos directos y comerciales de televisión para contactar a sus clientes potenciales. En sí mismos, no hay nada malo con estas prácticas. De hecho, estas son estrategias de marketing valiosas que se utilizan en una amplia variedad de industrias.
Estas actividades se vuelven ilegales cuando los prestamistas agresivos se involucran en comportamiento fraudulento al dirigir estas técnicas a propietarios vulnerables con el fin de ganar dinero en lugar de satisfacer las necesidades de sus clientes.
Omitir explicar los términos del préstamo, como omitir la referencia a un pago de globo, o desalentar al prestatario de explorar una opción de menor costo son algunas de las tácticas utilizadas que pueden convertir una transacción legal en un esquema ilegal de préstamos predatarios de California.
2.2. Términos de préstamos abusivos
Los préstamos depredadores generalmente se caracterizan por tasas de interés y/o tarifas excesivamente altas. El prestamista suele llenar estos préstamos con términos innecesarios que no benefician al prestatario. Estos incluyen (pero no se limitan a):
- pagos globo innecesarios (los pagos globo son pagos finales de préstamo significativamente más altos que los pagos precedentes),
- grandes penalidades por prepago,
- promesas engañosas sobre tasas de interés bajas que, en realidad, son más altas de lo prometido, y
- aprobaciones de préstamos que ignoran la capacidad del prestatario para pagar el préstamo.
El prestamista se beneficia de este tipo de préstamos excesivos al
- cobrar tarifas iniciales excesivas, y
- casi asegurar que el prestatario incumplirá para que el prestamista pueda recuperar o ejecutar la propiedad. Desafortunadamente, una ejecución hipotecaria pendiente también coloca al prestatario en una posición en la que es más susceptible a esquemas que implican la violación de las leyes de fraude hipotecario de California.
2.3. Estafas de mejoras para el hogar
Los corredores hipotecarios no son los únicos que se involucran en préstamos depredadores. Los contratistas de mejoras para el hogar también contribuyen a esta actividad ilegal. Los contratistas poco escrupulosos suelen dirigirse a
- barrios del centro de la ciudad donde las casas son más antiguas, a menudo necesitan renovación y donde los propietarios han acumulado una significativa cantidad de capital en sus propiedades, y
- casas propiedad de personas mayores que a menudo necesitan reparaciones y cuyos propietarios son mucho menos propensos a intentar las reparaciones ellos mismos que los propietarios más jóvenes… lo que también puede conducir a violaciones de las leyes de abuso a personas mayores de California (Código Penal 368).
El contratista convence a los propietarios de que deben refinanciar su préstamo hipotecario para pagar mejoras para el hogar que aumentarán el valor de la propiedad. El contratista dirige al propietario a un prestamista depredador y recoge una tarifa de referencia… a menudo sin llegar a realizar nunca el trabajo.
3. Defensas Legales
Afortunadamente, hay una variedad de defensas legales que un abogado de defensa de fraude de bienes raíces de California podría presentar en su nombre. ¿Cuáles serán más adecuados, por supuesto, dependerá de los hechos específicos de su caso.
Dicho esto, si puede demostrar que no tenía intención fraudulenta y que simplemente estaba involucrado en una práctica comercial legítima … como el préstamo subprime … siempre es una buena defensa para presentar.
El préstamo subprime, por ejemplo, existe para prestatarios que tienen historiales de crédito limitados o manchados. Estos préstamos tienen una tasa de interés más alta que los préstamos “prime” típicos porque deben compensar su mayor riesgo de crédito. Estos tipos de situaciones pueden crear confusión entre el préstamo predativo y el préstamo legal.
Como explica el abogado de defensa penal de Rancho Cucamonga, Michael Scafiddi3, “Aunque un préstamo tenga características ‘predatorias’, el préstamo no necesariamente es predativo en la naturaleza. Por ejemplo, dependiendo del préstamo específico, una penalización por prepago puede considerarse predativa en un caso y razonable y legítima en otro. Esta es una de las razones por las que es crucial consultar con un abogado experimentado de defensa de fraude de bienes raíces de California de inmediato al ser acusado de préstamos predativos. Este tipo de abogado conoce las formas más efectivas para demostrar que sus prácticas eran justas y no fraudulentas”.
4. Penas, Castigo y Sentencia
Las penas que enfrenta por el delito de California de préstamos predativos también dependerán de los hechos exactos de su caso. Los préstamos predativos se pueden procesar como un delito estatal y / o un delito federal.
4.1. Ley federal
Existen una serie de leyes de protección al consumidor federales diseñadas para proteger a los prestatarios contra prácticas de préstamo ilegales. Se pueden encontrar explicaciones detalladas de estas leyes en el sitio web del Federal Deposit Insurance Corporation. Algunas de estas incluyen (pero no se limitan a):
- La Ley de Verdad en el Préstamo (que requiere que los prestamistas divulguen los términos de crédito y arrendamiento de tal manera que el prestatario pueda entender y comparar los términos ofrecidos por los prestamistas competidores),
- La Ley de Protección de la Propiedad de Vivienda y del Patrimonio (una enmienda a la Ley de Verdad en el Préstamo (TILA)… y promulgada en respuesta directa a las prácticas abusivas de préstamos hipotecarios en lugar de prácticas de préstamo en general… limita el alcance de TILA exigiendo al prestamista que divulgue términos adicionales relacionados con préstamos hipotecarios de alto interés y tarifas altas), y
- La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (que requiere que los prestamistas, corredores y cualquier otra persona que preste servicios de préstamos hipotecarios proporcione a los prestatarios información pertinente y oportuna sobre la naturaleza y los costos de la transacción).
Violar estas leyes te expone a tiempo de prisión federal y multas sustanciales.
4.2. Leyes estatales
Más frecuentemente, los delitos de California que aleguen préstamos predativos se procesan como delitos estatales. El préstamo predativo no es uno de los delitos enumerados que se enumeran en el Código Penal de California. Más bien, es un tipo de práctica que está prohibida bajo una serie de leyes diferentes, las más comunes de las cuales son las siguientes:
- Código Penal 487 PC robo a gran escala
Violas la Ley de robo a gran escala del Código Penal de California cada vez que privas permanentemente a otra persona o entidad de dinero o propiedad de valor superior a $950. Esto probablemente sería el caso si cobrara tarifas excesivas al principio como parte de un paquete de préstamo.
Esta ofensa es lo que se conoce como un oscilación. Una “oscilación” es un delito que los fiscales pueden presentar como un delito menor o un delito grave, dependiendo de
- los hechos del caso, y
- su historial criminal.
Si se le condena por robo a granel como un delito grave, enfrenta 16 meses, o dos o tres años en la cárcel estatal y una multa máxima de $10,000. Si se le condena por el delito menor, enfrenta hasta un año en una cárcel del condado y una multa máxima de $1,000. 4
- Conspiración para cometer robo a granel
Si el fiscal puede demostrar que usted y al menos otra persona actuaron juntos para tratar de privar fraudulentamente a un propietario de más de $950, podría enfrentar además cargos por conspiración para cometer robo a granel.
Si se le condena por conspiración, enfrenta las mismas penas que enfrenta por una condena por robo a granel. 5
- Código Penal 470 PC Ley de falsificación de California
El Código Penal 470 PC Ley de falsificación de California prohíbe alterar, crear o usar intencionalmente un documento escrito con el fin de cometer un fraude. Esto significa que, por ejemplo, si falsifica documentos de préstamo, tal vez alterando los ingresos del prestatario y su capacidad resultante para pagar el préstamo, enfrenta cargos adicionales por falsificación.
Esta ofensa también es una oscilación, sometiéndolo a un máximo de tres años en la cárcel estatal y una multa máxima de $10,000. 6
- Publicidad engañosa
Establecido en el Código de Negocios y Profesiones 17500, la ley de publicidad engañosa de California prohíbe hacer declaraciones falsas o engañosas durante el curso de la publicidad de productos o servicios. Si se le acusa de préstamos abusivos basados
Si se le condena, enfrenta un delito menor, castigado con hasta seis meses en una cárcel del condado y una multa máxima de $2,500. 7
- Cargos misceláneos
Existen una variedad de cargos adicionales que … dependiendo de las circunstancias … podría enfrentar por el delito de préstamos abusivos. Por ejemplo, si entra en la casa de una persona con la intención de participar en préstamos abusivos, también podría ser acusado de violar el Código Penal 459 PC Ley de robo de California.
Si usó amenazas o acoso para convencer al prestatario de obtener un préstamo de usted o de otra persona involucrada en el préstamo predatario, podría enfrentar cargos por:
- Código Penal 422 PC amenazas criminales,
- Código Penal 240 PC asalto, y/o
- Código Penal 646.9 PC acoso.
Puede ser condenado por cualquiera o todos los cargos descritos en esta sección. Si se le condena por varios delitos, el tiempo de prisión o cárcel puede aumentar rápidamente.
Algunos pensamientos finales
El préstamo predatario es un delito grave en California que puede afectar la vida del prestamista y del prestatario.
Si se le acusa de este delito, sabemos cómo desafiar las pruebas del estado para ayudar a demostrar que estaba involucrado en prácticas comerciales legítimas.
Y si usted es víctima de un esquema de préstamo predatario, sepa que hay recursos legales disponibles. Podemos ayudarlo a presentar una demanda civil para recuperar daños, incluyendo cualquier pago que haya hecho por su préstamo y cualquier costo legal asociado con la demanda.
Contáctenos para obtener ayuda…
Si usted o un ser querido está acusado de préstamo predatario y está buscando contratar a un abogado para la representación, le invitamos a comunicarse con nosotros en Shouse Law Group. Podemos ofrecer una consulta gratuita en la oficina o por teléfono. Tenemos oficinas locales en Los Ángeles, el Valle de San Fernando, Pasadena, Long Beach, el Condado de Orange, Ventura, San Bernardino, Rancho Cucamonga, Riverside, San Diego, Sacramento, Oakland, San Francisco, San José y en toda California.
Además, nuestros abogados de defensa criminal de Las Vegas, Nevada están disponibles para responder cualquier pregunta sobre las leyes de fraude hipotecario de Nevada. Para obtener más información, le invitamos a contactar a nuestros abogados locales en una de nuestras oficinas legales de Nevada, ubicadas en Reno y Las Vegas8
Referencias legales:
- Nuestros abogados de defensa de fraude de California tienen oficinas legales locales en Los Ángeles en Beverly Hills, Burbank, Glendale, Lancaster, Long Beach, Los Ángeles, Pasadena, Pomona, Torrance, Van Nuys, West Covina y Whittier. Tenemos oficinas legales convenientemente ubicadas en todo el estado en el condado de Orange, San Diego, Riverside, San Bernardino, Ventura, San José, Oakland, la zona de la Bahía de San Francisco y varias ciudades cercanas.
- Desafíos y esfuerzos de la FDIC relacionados con el préstamo predador.
- El abogado de defensa penal de Rancho Cucamonga, Michael Scafiddi, utiliza su antigua experiencia como oficial de policía de Ontario para representar a clientes en todo el Imperio Interior, incluyendo San Bernardino, Riverside, Rancho Cucamonga, Hemet, Banning, Fontana, Joshua Tree, Barstow, Palm Springs y Victorville.
- Código Penal de California 489 PC – Robo a gran escala, castigo. (“El robo a gran escala es punible de la siguiente manera: (a) Cuando el robo a gran escala involucra el robo de un arma de fuego, mediante la prisión en la prisión estatal por 16 meses, 2 o 3 años. (b) En todos los demás casos, mediante la prisión en una cárcel del condado que no exceda de un año o en la prisión estatal.”) Véase también Código Penal 18 PC – Castigo para delito no previsto de otra manera; sentencia alternativa a la cárcel del condado. (“Excepto en los casos en que se prescribe una pena diferente por cualquier ley de este estado, todos los delitos declarados como delitos mayores o que sean punibles con prisión en una prisión estatal, son punibles con prisión en cualquiera de las prisiones estatales por 16 meses, o dos o tres años; sin embargo, todos los delitos que se prescriben por cualquier ley del estado como delitos mayores punibles con prisión en cualquiera de las prisiones estatales o con una multa, pero sin una sentencia alternativa a la cárcel del condado, pueden ser punibles con prisión en la cárcel del condado que no exceda de un año o con una multa, o con ambas.”) Véase también Código Penal 672 PC – Delitos para los cuales no se prescribe multa; multa autorizada además de la prisión. (“Al ser condenado por cualquier delito punible con prisión en cualquier cárcel o prisión, en relación con el cual no se prescribe una multa en este documento, el tribunal puede imponer una multa al infractor que no exceda de mil dólares ($ 1,000) en casos de delitos menores o diez mil dólares ($ 10,000) en casos de delitos mayores, además de la prisión prescrita.”)
- Código de Negocios y Profesiones de California 17500 — Declaraciones falsas o engañosas; pena. (“Es ilegal para cualquier persona, firma, corporación o asociación, o cualquier empleado de ellos con la intención directa o indirecta de disponer de bienes muebles o inmuebles o de prestar servicios, profesionales u otros, o cualquier cosa de cualquier naturaleza o para inducir al público a entrar en cualquier obligación relacionada con ello, hacer o difundir o causar que se haga o difunda ante el público en este estado, o hacer o difundir o causar que se haga o difunda desde este estado ante el público en cualquier estado, en cualquier periódico u otra publicación, o cualquier dispositivo publicitario, o por proclamación pública o en cualquier otra forma o medio, incluyendo Internet, cualquier declaración con respecto a esos bienes muebles o inmuebles o esos servicios, profesionales u otros, o con respecto a cualquier circunstancia o hecho de hecho relacionado con la ejecución propuesta o disposición de los mismos, que sea falsa o engañosa, y que sea conocida, o que por el ejercicio de un cuidado razonable debería ser conocida, como falsa o engañosa, o para cualquier persona, firma o corporación para hacer o difundir o causar que se haga o difunda cualquier declaración de ese tipo como parte de un plan o esquema con la intención de no vender ese bien personal o esos servicios, profesionales u otros, tal como se anuncia a precio establecido, o tal como se anuncia. Cualquier violación de las disposiciones de esta sección es un delito menor punible con prisión en la cárcel del condado no excediendo de seis meses, o con una multa no excediendo de dos mil quinientos dólares ($2,500), o con ambas esa prisión y multa.”)
- No dude en ponerse en contacto con nuestros abogados de defensa penal de Nevada Michael Becker y Neil Shouse para cualquier pregunta relacionada con las leyes de fraude hipotecario de Nevada. Nuestras oficinas legales de Nevada están ubicadas en Reno y Las Vegas.
Código Penal de California 182 PC — Definición; castigo; lugar; evidencia necesaria para apoyar la condena. (“(a) Si dos o más personas conspiran: (1) Para cometer cualquier delito [incluido el préstamo depredador]. (2) Falso y maliciosamente para acusar a otro de cualquier delito, o para procurar que otro sea acusado o arrestado por cualquier delito. (3) Falso para mover o mantener cualquier demanda, acción o procedimiento. (4) Para engañar y defraudar a cualquier persona de cualquier propiedad, por cualquier medio que sea en sí mismo criminal, o para obtener dinero o propiedad por medio de falsas apariencias o por falsas promesas con intención fraudulenta de no cumplir esas promesas. (5) Para cometer cualquier acto perjudicial para la salud pública, para la moral pública, o para pervertir o obstruir la justicia, o la debida administración de las leyes. (6) Para cometer cualquier delito contra la persona del Presidente o Vicepresidente de los Estados Unidos, el Gobernador de cualquier estado o territorio, cualquier juez o juez de los Estados Unidos, o el secretario de cualquiera de los departamentos ejecutivos de los Estados Unidos. Se les castiga de la siguiente manera: Cuando conspiran para cometer cualquier delito contra la persona de cualquier funcionario especificado en el párrafo (6), son culpables de un delito grave y son castigables con prisión en la cárcel estatal por cinco, siete o nueve años. Cuando conspiran para cometer cualquier otro delito grave, serán castigados de la misma manera y en la misma medida que se proporciona para el castigo de ese delito grave. Si el delito grave es uno para el cual se prescribe diferentes castigos para diferentes grados, el jurado o tribunal que encuentre al acusado culpable de ello determinará el grado del delito grave que el acusado conspiró para cometer. Si el grado no se determina de esa manera, el castigo por conspirar para cometer el delito grave será el que se prescribe para el grado menor, excepto en el caso de conspirar para cometer asesinato, en cuyo caso el castigo será el que se prescribe para el asesinato en primer grado. Si el delito grave es conspirar para cometer dos o más delitos graves que tienen diferentes castigos y la comisión de esos delitos graves constituye un solo delito de conspiración, la pena será la que se prescribe para el delito grave que tenga el mayor término máximo. Cuando conspiran para hacer un acto descrito en el párrafo (4), serán castigables con prisión en la cárcel estatal, o con prisión en la cárcel del condado por no más de un año, o con una multa que no exceda de diez mil dólares ($ 10,000), o con amba prisión y multa. Cuando conspiran para hacer cualquiera de los otros actos descritos en esta sección, serán castigables con prisión en la cárcel del condado por no más de un año, o en la cárcel estatal, o con una multa que no exceda de diez mil dólares ($ 10,000), o con amba prisión y multa. Cuando reciben una condena por delito grave por conspirar para cometer robo de identidad, según lo definido en la Sección 530.5, el tribunal puede imponer una multa de hasta veinticinco mil dólares ($ 25,000). Todos los casos de conspiración pueden ser procesados
Código Penal de California 470: Falsificación; Firmas o Sellos; Corrupción de Registros. (“(a) Toda persona que, con la intención de defraudar, sabiendo que no tiene autoridad para hacerlo, firma el nombre de otra persona o de una persona ficticia en cualquiera de los elementos enumerados en la subdivisión (d), es culpable de falsificación. (b) Toda persona que, con la intención de defraudar, imita o falsifica el sello o la escritura de otra persona es culpable de falsificación. (c) Toda persona que, con la intención de defraudar, altera, corrompe o falsea cualquier registro de cualquier testamento, codicilo, transmisión o cualquier otro instrumento, el registro del cual es por ley evidencia, o cualquier registro de cualquier sentencia de un tribunal o el retorno de cualquier funcionario a cualquier proceso de cualquier tribunal, es culpable de falsificación. (d) Toda persona que, con la intención de defraudar, falsifica, altera, falsifica o imita, emite, publica, pasa o intenta o ofrece pasar, como verdadera y genuina, cualquiera de los siguientes elementos, sabiendo que son falsos, alterados, falsificados o falsificados, es culpable de falsificación: cualquier cheque, bono, billete de banco o nota, cheque de cajero, cheque de viajero, giro postal, borrador, cualquier mandato del controlador para el pago de dinero en el tesoro, orden o mandato del condado o solicitud de pago de dinero, recibo de dinero o bienes, letra de cambio, pagaré, orden o cualquier asignación de cualquier bono, escritura obligatoria u otro contrato de dinero u otra propiedad, contrato, letra de pago por el pago de dinero o propiedad, recibo de dinero o propiedad, boleto de pasaje, boleto o participación que se supone emitido bajo la Ley de Lotería del Estado de California de 1984, sello comercial, poder notarial, certificado de propiedad u otro documento que acredite la propiedad de un vehículo o embarcación sin documentación, o cualquier certificado de cualquier acción, derecho o interés en el capital de cualquier corporación o asociación, o la entrega de bienes o bienes de cualquier tipo, o para la entrega de cualquier instrumento de escritura, o acuse de recibo, liberación o descargo de cualquier deuda, cuenta, pleito, acción, demanda u otra cosa, real o personal, o cualquier transferencia o aseguramiento de dinero, certificado de acciones de capital, bienes, bienes o cualquier otra propiedad, o cualquier carta de poder, o cualquier otro poder para recibir dinero, o para recibir o transferir certificados de acciones de capital o rentas, o para alquilar, arrendar, disponer, alienar o transferir cualquier bien, bienes, tierras o inmuebles, o cualquier otra finca, real o personal, o falsea el reconocimiento de cualquier notario público, o cualquier notario público que emite un reconocimiento sabiendo que es falso; o cualquier asunto descrito en la subdivisión (b). (e) En un juicio por falsificar cualquier factura o nota que se supone que es la factura o nota de una compañía o banco incorporado, o por pasar, o intentar pasar, o tener en su poder con la intención de pasar, cualquier factura o nota falsificada, no es necesario probar la incorporación del banco o la compañía por el estatuto o acto de incorporación, pero se puede probar por reputación general; y las personas con habilidad son testigos competentes para probar que la factura o nota es falsificada o falsificada.”)
Vea también Código Penal de California 473 PC — Falsificación; castigo. (“La falsificación es castigable con prisión en la cárcel estatal, o con prisión en la cárcel del condado por no más de un año.”)
Vea también los artículos 18 y 672 del Código Penal, nota al pie 4, arriba.