Fraude Inmobiliario – Cuando el Acuerdo Se Convierte en un Delito

Fraude inmobiliario es cuando una persona o parte comete fraude en relación con la compra, venta, alquiler o financiamiento de una propiedad inmobiliaria. El fraude inmobiliario es un delito bajo las leyes estatales y federales y puede resultar en sentencias de cárcel o prisión.

Una parte puede cometer este fraude en varias etapas diferentes de una transacción inmobiliaria dada. Algunas de estas pueden incluir en la tasación, cierre y procedimientos de ejecución hipotecaria.

Los estados han adoptado muchas leyes y teorías legales diferentes para procesar a los infractores de este delito. Estas incluyen:

• robo por falsas pretensiones,
• estatutos de fraude en ejecuciones hipotecarias,
• leyes de apropiación indebida de rentas, y
• leyes sobre presentación de escrituras o documentos falsificados.

Tenga en cuenta que algunas de las formas más comunes de fraude inmobiliario y hipotecario son:

• fraude en ejecuciones hipotecarias,
• esquemas de comprador ficticio,
• reventa ilegal de propiedades, y
• préstamos depredadores.

En California, los fiscales a menudo imputan delitos de fraude inmobiliario/hipotecario bajo:

1. Código Penal 487 PC, que prohíbe el gran robo,
2. Código Civil 2945.4, que prohíbe el fraude en ejecuciones hipotecarias,
3. Código Civil 890, que prohíbe la apropiación indebida de rentas, o
4. Código Penal 115 PC, que prohíbe la presentación de documentos falsificados.

Los delitos bajo estas leyes pueden ser imputados como delitos menores o delitos graves.

Nuestros abogados defensores penales en California destacarán lo siguiente en este artículo:

• 1. ¿Qué es el fraude inmobiliario y el fraude hipotecario?
  • 1.1. Robo por falsas pretensiones
  • 1.2. Fraude en ejecuciones hipotecarias
  • 1.3. Apropiación indebida de rentas
  • 1.4. Escrituras o documentos falsificados
• 2. ¿Cuáles son algunas formas comunes de fraude inmobiliario?
  • 2.1 Fraude en ejecuciones hipotecarias
    • 2.1.1. Transferencia de título
    • 2.1.2. Cebo y cambio
    • 2.1.3. Estafas de ayuda fantasma
  • 2.2. Esquemas de comprador ficticio
  • 2.3. Reventa ilegal de propiedades
  • 2.4. Préstamos depredadores
• 3. ¿Cuál es la ley en California?
  • 3.1. Gran robo – Código Penal 487
  • 3.2. Fraude en ejecuciones hipotecarias – Código Civil 2945.4
  • 3.3. Apropiación indebida de rentas – Código Civil 890
  • 3.4. Presentación de documentos falsificados – Código Penal 115

1. ¿Qué es el fraude inmobiliario y el fraude hipotecario?

El fraude inmobiliario y el fraude hipotecario son cuando una persona o empresa se aprovecha de otra en una transacción inmobiliaria. Puede ocurrir en varias etapas diferentes de una transacción, incluyendo:

• tasación,
• cierre,
• ejecución hipotecaria, y
• otras.

Los estados usan varias leyes y teorías legales diferentes para procesar a los infractores de estos delitos. Estas incluyen:

• robo por falsas pretensiones,
• fraude en ejecuciones hipotecarias,
• apropiación indebida de rentas, y
• escrituras o documentos falsificados.

1.1. Robo por falsas pretensiones

Este es un delito donde alguien:

1. defrauda a otra persona de dinero o propiedad, y
2. lo hace mediante promesas falsas o representaciones.¹

Aunque las leyes estatales varían, un fiscal debe probar lo siguiente para condenar a una persona por este delito:

1. que el acusado engañó intencionalmente a un propietario inmobiliario o prestamista hipotecario,
2. que este engaño se realizó mediante una promesa falsa, y
3. que la “víctima”, confiando en esta promesa, entregó al acusado su propiedad o dinero.²

Ejemplo: Pamela tiene $50,000 de capital en su casa y se atrasa en los pagos de su hipoteca. Como resultado, ahora enfrenta una ejecución hipotecaria. Escucha un anuncio de radio de una empresa de “consultoría de ejecuciones hipotecarias” dirigida por Dexter y llama al negocio.

Dexter le dice que puede detener la ejecución hipotecaria negociando con el banco (una promesa falsa), pero solo si ella firma ciertos documentos que le dan poder para actuar en su nombre. Dexter le proporciona los documentos y Pamela firma. Sin embargo, ella no se dio cuenta de que Dexter le hizo firmar una escritura que le transfería el título de su casa.

Ahora Dexter es dueño del capital de la casa de Pamela, y lo adquirió engañándola sobre los documentos que estaba firmando. Por lo tanto, ha cometido robo por falsas pretensiones (así como fraude en ejecuciones hipotecarias).

1.2. Fraude en ejecuciones hipotecarias

Este es un delito cometido por profesionales que “ayudan” a propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria.

Una persona es culpable del delito si:

1. cobra al propietario por un servicio antes de haberlo prestado,
2. cobra o recauda una tarifa excesiva por los servicios,
3. toma cualquier interés en la propiedad sujeta a ejecución hipotecaria,
4. toma dinero de un tercero por sus servicios y no se lo dice al propietario,
5. toma un poder notarial del propietario, o
6. engaña al propietario para que firme un contrato ilegal.³

Ejemplo: Por favor, regrese al ejemplo anterior que involucra a Pamela y Dexter. Dexter cometió fraude en ejecuciones hipotecarias porque tomó un interés en la casa de Pamela en relación con sus servicios de prevención de ejecuciones hipotecarias.

Tenga en cuenta que Dexter también sería culpable de este delito si no tomara un interés en la propiedad pero cobrara a Pamela una tarifa excesiva.

1.3. Apropiación indebida de rentas

Una persona comete apropiación indebida de rentas de dos maneras. La primera es cuando un acusado:

• alquila una propiedad residencial durante el primer año en que se adquiere, y
• no aplica los ingresos al préstamo hipotecario.⁴

La segunda manera es cuando un acusado:

• finge ser propietario de una propiedad (que no posee),
• alquila fraudulentamente la propiedad sin derecho a hacerlo, y
• se queda con los ingresos del alquiler.⁵

La mayoría de los estados dicen que la apropiación indebida de rentas es un delito solo si se hace más de una vez. Un acto único, sin embargo, expone al “apropiador” a una demanda civil.

1.4. Escrituras o documentos falsificados

Los casos de fraude inmobiliario y hipotecario a menudo se imputan bajo leyes estatales sobre documentos falsificados.

Estas leyes dicen que es un delito que una persona:

1. presente, registre o inscriba a sabiendas un documento falso o falsificado, y
2. lo haga ante una oficina gubernamental en el estado (por ejemplo, la oficina del secretario del condado).⁶

2. ¿Cuáles son algunas formas comunes de fraude inmobiliario?

Algunas de las formas más comunes de fraude inmobiliario y hipotecario son:

• fraude en ejecuciones hipotecarias,
• esquemas de comprador ficticio,
• reventa ilegal de propiedades, y
• préstamos depredadores.

2.1. Fraude en ejecuciones hipotecarias

El fraude en ejecuciones hipotecarias se define arriba en la sección 1.2. Hay varios ejemplos de este tipo de fraude, incluyendo:

• esquemas de transferencia de título,
• cebo y cambio, y
• estafas de ayuda fantasma.

2.1.1. Transferencia de título

La transferencia de título ocurre cuando:

1. un propietario enfrenta una ejecución hipotecaria, y
2. un “consultor” lo persuade para que firme la transferencia del título de la casa.

En estas situaciones, el consultor le dice al propietario que:

• puede permanecer en la casa alquilándola, y
• podrá recomprarla en el futuro.

Sin embargo, el consultor eventualmente desaloja al inquilino y adquiere cualquier capital existente en la casa.

2.1.2. Cebo y cambio

Esta es una transferencia de título donde el propietario no sabe que está transfiriendo el título.

Se hace creer a las víctimas que están firmando documentos que ayudarán a asegurar un nuevo préstamo. En realidad, firman documentos que transfieren el título de su casa al “consultor”.

2.1.3. Estafas de ayuda fantasma

Una estafa de ayuda fantasma es cuando:

1. una empresa de asistencia para ejecuciones hipotecarias promete ayudar a un propietario a evitar la ejecución hipotecaria,
2. lo hace a cambio de una tarifa por adelantado, y
3. acepta el dinero pero no presta ningún servicio.

Cuando el propietario se da cuenta de la estafa, a menudo es demasiado tarde para evitar la ejecución hipotecaria.

2.2. Esquemas de comprador ficticio

Un comprador ficticio es una persona que compra una casa en nombre de otra persona.

Se usa al comprador ficticio porque el comprador real no puede completar la transacción por alguna razón. Por ejemplo, el comprador real puede tener mal crédito.

El acto de usar un comprador ficticio se considera ilegal cuando:

• la transacción defrauda a alguien, o
• es ilegal que el comprador real haga la compra.

2.3. Reventa ilegal de propiedades

La reventa ilegal ocurre cuando:

1. el valor de una propiedad se infla injustamente debido a una tasación fraudulenta, y
2. un comprador desprevenido compra la propiedad al precio inflado, o
3. un banco presta dinero sobre la propiedad por más de su valor real.

Tenga en cuenta que este escenario no involucra a una persona que:

• compra una propiedad,
• la arregla, y
• luego la revende a un precio más alto.

Esto se considera reventa legal.

2.4. Préstamos depredadores

El préstamo depredador es cuando un corredor hipotecario:

• crea un préstamo para un comprador potencial, y
• carga el préstamo con tarifas innecesarias que no benefician al prestatario.

Un corredor intenta salirse con la suya con estos préstamos para aumentar sus comisiones.

3. ¿Cuál es la ley en California?

Hay cuatro estatutos principales en California que los fiscales usan para acusar a personas de fraude inmobiliario. Estos son:

1. Código Penal 487, que prohíbe el gran robo,
2. Código Civil 2945.4, que prohíbe el fraude en ejecuciones hipotecarias,
3. Código Civil 890, que prohíbe la apropiación indebida de rentas, y
4. Código Penal 115, que prohíbe la presentación de documentos falsificados.

3.1. Gran robo – Código Penal 487

Esta sección del código se usa para acusar a los infractores de robo por falsas pretensiones (como se definió en 1.1 arriba). La sección:

• incluye delitos contra la propiedad⁷, y
• lo hace cuando esos delitos defraudan a alguien de una propiedad valorada en más de $950.⁸

Un delito bajo esta ley es un delito wobbler.⁹ Esto significa que un fiscal puede acusarlo como:

• un delito menor, o
• un delito grave.

El gran robo como delito menor es castigable con custodia en cárcel del condado (en lugar de prisión estatal) por hasta un año.

El gran robo como delito grave es castigable con una sentencia máxima de cárcel de tres años.

3.2. Fraude en ejecuciones hipotecarias – Código Civil 2945.4

El Código Civil 2945.4 es la ley de California que prohíbe el fraude en ejecuciones hipotecarias (como se definió en 1.2 arriba).

Un delito bajo este estatuto también es un wobbler. Las penas potenciales son las mismas que para el gran robo.

3.3. Apropiación indebida de rentas – Código Civil 890

El Código Civil 890 es el estatuto de California que prohíbe la apropiación indebida de rentas (como se definió en 1.3 arriba).

La ley establece que es un delito que una persona cometa múltiples actos de apropiación indebida de rentas. Un acto único no conduce a cargos penales. Más bien, el apropiador puede enfrentar sanciones civiles.

Las violaciones del Código Civil 890 son wobblers en California. Las penas son las mismas que para el gran robo y el fraude en ejecuciones hipotecarias.

3.4. Presentación de documentos falsificados – Código Penal 115

El PC 115 es la ley de California que prohíbe la presentación de documentos inmobiliarios falsificados (como se discutió en 1.4 arriba).¹⁰

Presentar una escritura falsificada es siempre un delito grave en el Estado.¹¹ El delito es castigable con:

• custodia en cárcel del condado por hasta tres años, y
• una multa de hasta $10,000.¹²

Para ayuda adicional…

Para orientación adicional o para discutir su caso con un abogado defensor penal, le invitamos a contactarnos en Shouse Law Group.

Referencias legales: