El fraude inmobiliario es donde una persona o parte comete fraude en relación con la compra, venta, alquiler o financiación de una propiedad inmobiliaria. El fraude inmobiliario es un delito bajo las leyes estatales y federales y puede resultar en sentencias de prisión o cárcel.
Una parte puede cometer este fraude en varias etapas diferentes de una transacción inmobiliaria dada. Algunos de estos pueden incluir en la tasación, cierre y procedimientos de ejecución hipotecaria.
Los estados han adoptado muchas leyes y teorías legales diferentes para perseguir a los delincuentes de este delito. Estos incluyen:
- robo por falsas apariencias,
- estatutos de fraude de ejecución hipotecaria,
- leyes de esquilmación de alquiler y
- leyes sobre presentación de documentos o escrituras falsificadas.
Tenga en cuenta que algunas de las formas más comunes de fraude inmobiliario y hipotecario son:
- fraude de ejecución hipotecaria,
- esquemas de comprador de paja,
- flipping de propiedades ilegal y
- préstamos predativos.
En California, los fiscales a menudo acusan delitos de fraude inmobiliario / hipotecario bajo:
- Código Penal 487 PC, que prohíbe el robo a gran escala,
- Código Civil 2945.4, que prohíbe el fraude de ejecución hipotecaria,
- Código Civil 890, que prohíbe la esquilmación de alquiler, o
- Código Penal 115 PC, que prohíbe la presentación de documentos falsificados.
Los delitos bajo estas leyes pueden ser acusados
Nuestros abogados de defensa penal de California destacarán lo siguiente en este artículo:
- 1. ¿Qué es el fraude inmobiliario y el fraude hipotecario?
- 2. ¿Cuáles son algunas formas comunes de fraude inmobiliario?
- 3. ¿Cuál es la ley en California?
El fraude inmobiliario es cuando una persona o empresa se aprovecha de otra en una transacción inmobiliaria.
1. ¿Qué es el fraude inmobiliario y el fraude hipotecario?
El fraude inmobiliario y el fraude hipotecario son cuando una persona o empresa se aprovecha de otra en una transacción inmobiliaria. Puede ocurrir en varias etapas diferentes de una transacción, incluyendo:
- la tasación,
- el cierre,
- la ejecución hipotecaria, y
- otros.
Los estados usan varias leyes y teorías legales para perseguir a los delincuentes de estos delitos. Estos incluyen:
- el robo por engaño,
- el fraude de ejecución hipotecaria,
- el deslizamiento de alquiler, y
- los documentos o escrituras falsificados.
1.1. Robo por engaño
Esto es un delito donde alguien:
- defrauda a otra persona de dinero o propiedad, y
- lo hace mediante promesas falsas o representaciones.1
Aunque las leyes estatales varían, un fiscal debe probar lo siguiente para condenar a una persona por este delito:
- un acusado engañó intencionalmente a un propietario de bienes raíces o a un prestamista hipotecario,
- este engaño se hizo mediante una promesa falsa, y
- la “víctima”, confiando en esta promesa, le dio al acusado su propiedad o dinero.2
Ejemplo: Pamela tiene $50,000 de equidad en su hogar y se retrasa en sus pagos hipotecarios. Como resultado, ahora se enfrenta a una ejecución hipotecaria. Ella escucha un anuncio de radio para una empresa de “consultoría de ejecución hipotecaria” dirigida por Dexter y llama a la empresa.
Dexter le dice que puede detener la ejecución hipotecaria negociando con el banco (una promesa falsa) – pero solo si ella firma ciertos documentos que le dan el poder de actuar en su nombre. Dexter le proporciona los documentos y Pamela firma. Ella no se dio cuenta, sin embargo, de que Dexter le hizo firmar una escritura transfiriéndole el título de su casa.
Dexter ahora posee la equidad de la casa de Pamela, y la adquirió engañándola sobre los documentos que estaba firmando. Por lo tanto, ha cometido robo por engaño (así como fraude de ejecución hipotecaria).
1.2. Fraude de ejecución hipotecaria
Este es un delito cometido por profesionales que “ayudan” a los propietarios enfrentando una ejecución hipotecaria.
Una persona es culpable de la ofensa si él/ella:
- cobra al propietario por un servicio antes de haberlo proporcionado,
- cobra o recauda una tarifa excesiva por los servicios,
- toma cualquier interés en la propiedad sujeta a la ejecución hipotecaria,
- toma dinero de un tercero por sus servicios y no le dice al propietario,
- toma un poder notarial del propietario, o
- engaña al propietario para que firme un contrato ilegal.3
Ejemplo: Vuelva al ejemplo anterior con Pamela y Dexter. Dexter cometió fraude hipotecario porque tomó un interés en la casa de Pamela en relación con sus servicios de prevención de ejecución hipotecaria.
Tenga en cuenta que Dexter también sería culpable de este delito si no tomaba un interés en la propiedad pero cobraba a Pamela una tarifa excesiva.
1.3. Esquilmar el alquiler
Una persona comete esquilmar el alquiler de una de dos maneras. La primera es por parte del acusado:
- alquilar una propiedad residencial durante el primer año que se adquiere, y
- fallar en aplicar los ingresos a la hipoteca.4
La segunda manera es por parte del acusado:
- fingir poseer una propiedad (que él/ella no posee),
- alquilar fraudulentamente la propiedad sin derecho a hacerlo, y
- mantener los ingresos del alquiler.5
La mayoría de los estados dicen que esquilmar el alquiler es un delito solo si se hace más de una vez. Sin embargo, un acto único somete al “esquilmador” a una demanda civil.
1.4. Escrituras o documentos falsificados
Los casos de fraude inmobiliario y hipotecario a menudo se acusan bajo las leyes estatales relacionadas con los documentos falsificados.
Estas leyes dicen que es un delito para una persona:
- saber presentar, registrar o archivar un documento falso o falsificado, y
- hacerlo con una oficina gubernamental en el estado (por ejemplo, la oficina del secretario del condado).6
El fraude de ejecución hipotecaria es una forma común de fraude inmobiliario y hipotecario.
2. ¿Cuáles son algunas formas comunes de fraude inmobiliario?
Algunas de las formas más comunes de fraude inmobiliario y hipotecario son:
- fraude de ejecución hipotecaria,
- esquemas de compradores de paja,
- flipping de propiedades ilegales, y
- préstamos depredadores.
2.1. Fraude de ejecución hipotecaria
El fraude de ejecución hipotecaria se define anteriormente en la sección 1.2. Hay varios ejemplos de este tipo de fraude, incluyendo:
- esquemas de transferencia de título,
- cebo y cambio, y
- estafas de ayuda fantasma.
2.1.1. Transferencia de título
La transferencia de título se produce cuando:
- un propietario se enfrenta a una ejecución hipotecaria, y
- un “consultor” lo persuade a firmar el título de la casa.
En estas situaciones, el consultor le dice al propietario que:
- puede permanecer en la casa alquilándola, y
- podrá volver a comprarla en el futuro.
El consultor, sin embargo, eventualmente desaloja al inquilino y adquiere cualquier equidad existente en la casa.
2.1.2. Cebo y cambio
Esta es una transferencia de título en la que el propietario no es consciente de que está transfiriendo el título.
Las víctimas creen que están firmando documentos que ayudarán a obtener un nuevo préstamo. En realidad, sin embargo, firman documentos que transfieren el título de su casa al “consultor”.
2.1.3. Estafas de ayuda fantasma
Una estafa de ayuda fantasma es cuando:
- una empresa de asistencia para ejecución hipotecaria promete ayudar a un propietario a evitar la ejecución hipotecaria,
- lo hace a cambio de una tarifa inicial, y
- acepta el dinero pero realiza cero servicio.
Por lo general, cuando el propietario se da cuenta de la estafa, ya es demasiado tarde para evitar la ejecución hipotecaria.
2.2. Esquemas de compradores de paja
Un comprador de paja es una persona que compra una casa en nombre de otra persona.
El comprador de paja se usa porque el comprador real no puede completar la transacción por alguna razón. Por ejemplo, el comprador real puede tener mal crédito.
El uso de un comprador de paja se considera ilegal cuando:
- la transacción defrauda a alguien, o
- es ilegal para que el comprador real realice la compra.
2.3. Flipping de propiedades ilegales
El flipping ilegal es cuando:
- el valor de una propiedad se infla indebidamente debido a una avaluación fraudulenta, y
- un comprador desprevenido compra la propiedad a un precio inflado, o
- un banco presta dinero sobre la propiedad por más de su valor real.
Tenga en cuenta que este escenario no involucra a una persona que:
- compra una propiedad,
- la arregla, y
- luego la re-vende a un precio más alto.
Esto se considera flipping legal.
2.4. Préstamos depredadores
Los préstamos depredadores son cuando un corredor hipotecario:
- crea un préstamo para un comprador potencial, y
- carga el préstamo con tarifas innecesarias que no son de beneficio para el prestatario.
Un corredor intenta salirse con estos préstamos para aumentar sus comisiones.
Los fiscales tienen cuatro estatutos principales para acusar a las personas de fraude inmobiliario.
3. ¿Cuál es la ley en California?
Existen cuatro estatutos principales en California que los fiscales usan para acusar a personas de fraude inmobiliario. Estos son:
- Código Penal 487, que prohíbe el robo agravado,
- Código Civil 2945.4, que prohíbe el fraude de ejecución hipotecaria,
- Código Civil 890, que prohíbe el cobro de alquileres excesivos, y
- Código Penal 115, que prohíbe la presentación de documentos falsificados.
3.1. Robo agravado – Código Penal 487
Esta sección del código se usa para acusar a los delincuentes de robo por engaño (tal como se define en 1.1 anteriormente). La sección:
- incluye delitos de propiedad7, y
- lo hace cuando esos delitos defraudan a alguien de una propiedad valorada en más de $950.8
Un delito bajo esta ley es un delito de doble cara.9 Esto significa que un fiscal puede acusarlo como:
- un delito menor, o
- un delito grave.
El robo agravado menor es castigable con detención en la cárcel del condado (en lugar de la prisión estatal) por un máximo de un año.
El robo agravado grave es castigable con una sentencia máxima de prisión de tres años.
3.2. Fraude de ejecución hipotecaria – Código Civil 2945.4
Código Civil 2945.4 es la ley de California que prohíbe el fraude de ejecución hipotecaria (tal como se define en 1.2 anteriormente).
Un delito bajo este estatuto también es un delito de doble cara. Las penas potenciales son las mismas que para el robo agravado.
3.3. Cobro de alquileres excesivos – Código Civil 890
Código Civil 890 es el estatuto de California que prohíbe el cobro de alquileres excesivos (tal como se define en 1.3 anteriormente).
La ley hace que sea un delito que una persona cometa múltiples actos de cobro de alquileres excesivos. Un acto único no lleva a cargos criminales. En cambio, el cobrador puede enfrentar penas civiles.
Las violaciones del Código Civil 890 son delitos de doble cara en California. Las penas son las mismas que para el robo agravado y el fraude de ejecución hipotecaria.
3.4. Presentación de documentos falsificados – Código Penal 115
PC 115 es la ley de California que prohíbe la presentación de documentos inmobiliarios falsificados (tal como se discutió en 1.4 anteriormente).10
Presentar una escritura falsificada siempre es un delito en el Estado.11 El delito es castigable con:
- custodia en la cárcel del condado por hasta tres años, y
- una multa de hasta $10,000.12
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Para delitos similares en Nevada y Colorado, consulte nuestros artículos sobre:
- “Leyes de fraude hipotecario en Las Vegas Nevada (NRS 205.372),” y
- “Fraude inmobiliario en Colorado.”
Referencias legales:
- Diccionario Jurídico de Black, sexta edición.
- Vea, por ejemplo, Instrucciones al Jurado de California sobre Delitos Penales (“CALCRIM”) 1804 – Robo por engaño.
- Vea, por ejemplo, Código Civil de California 2945.4.
- Vea, por ejemplo, Código Civil de California 890.
- Vea lo mismo.
- Vea, por ejemplo, Código Penal de California 115.5 PC.
- Gente v. Ortega (1998), 19 Cal. 4th 686.
- Código Penal de California 487a PC.
- Garcia-Lopez v. Ashcroft (2003) 334 F.3d 840.
- Vea, por ejemplo, Gente v. Denman (2013) 218 Cal. App. 4th 800; y, Gente v. Astorga-Lider (2019) 35 Cal.App.5th 646.
- Código Penal de California 115a PC.
- Código Penal de California 1170h PC.