¿Ha sido acusado de participar en un esquema de fraude inmobiliario de “ayuda fantasma”? Si es así, ¡estamos aquí para ayudar!
En este artículo, nuestros abogados penales de fraude en California1 explican las leyes que regulan las estafas de “ayuda fantasma” en California abordando lo siguiente:
Si, después de leer este artículo, desea más información, le invitamos a contactarnos en Shouse Law Group.
Las estafas de ayuda fantasma están específicamente prohibidas bajo el Código Civil 2945.4 de California
1. ¿Qué es la “Ayuda Fantasma”?
Una estafa de ayuda fantasma – también llamada “asesoría falsa” – es uno de los tipos más prevalentes de fraude hipotecario e inmobiliario en California que ocurre hoy en día. El fraude inmobiliario y hipotecario es esencialmente cualquier representación falsa deliberada que se haga en relación con cualquier parte de una transacción inmobiliaria.
Las estafas de ayuda fantasma están específicamente prohibidas bajo el Código Civil 2945.4, la ley de fraude en ejecuciones hipotecarias de California.2 El fraude en ejecuciones hipotecarias ocurre cada vez que un “consultor de ejecuciones hipotecarias” (o alguien que se hace pasar por tal) promete ayudar a un propietario en dificultades a retrasar o incluso evitar una ejecución hipotecaria pendiente, pero no hace nada para cumplir esa promesa.
La crisis de vivienda que ha afectado a California en los últimos años ha generado un aumento de este tipo de fraude.
1.1. Tipos específicos de ayuda fantasma
Básicamente hay tres tipos de esquemas de ayuda fantasma.
El primer tipo de esquema de ayuda fantasma ocurre cuando un llamado “consultor de ejecuciones hipotecarias”, “especialista en modificación de hipotecas”, etc., apunta a un propietario que enfrenta una ejecución hipotecaria pendiente y cobra honorarios por adelantado — típicamente entre $500 y $5,000 — para retrasar o evitar esos procedimientos de ejecución.
La mayoría de las veces, el consultor hace poco o ningún trabajo en nombre del propietario. Para cuando el propietario se da cuenta de que el especialista no ha cumplido su promesa, ha pasado suficiente tiempo para que la ejecución hipotecaria sea una certeza inminente.
El segundo tipo de estafa de ayuda fantasma ocurre cuando un individuo comercializa una casa que está en ejecución hipotecaria a un comprador inexperto que no entiende cómo funcionan el proceso de depósito en garantía o el seguro de título. El “vendedor” entonces cobra un pago inicial al comprador desprevenido y entrega una escritura no registrada (es decir, un documento — muy probablemente fraudulento — que puede no otorgar legalmente al comprador la propiedad que cree haber comprado).
Debido a que el “cliente” no es experto en el proceso inmobiliario, cree erróneamente que la escritura y el pago inicial le dan derecho a mudarse a la casa. El “comprador” entonces se muda, pagando renta directamente al vendedor (es decir, al “consultor”, “especialista”, etc.). Sin embargo, en poco tiempo, es desalojado por el comprador legítimo que adquiere la propiedad del banco.
Un tercer ejemplo de esquema de ayuda fantasma ocurre cuando el consultor instruye al propietario desesperado a no comunicarse con su prestamista, abogado o consejero de crédito porque el consultor ahora se encarga de todos los arreglos.
Durante este supuesto “proceso de negociación”, el consultor convence al propietario de hacer sus pagos hipotecarios directamente al consultor, quien afirma que actuará como enlace entre el propietario y el banco. El consultor entonces cobra algunos pagos mensuales antes de pasar a la siguiente víctima.
2. Defensas Legales
Afortunadamente, existen diversas defensas legales para cargos relacionados con ayuda fantasma o asesoría falsa que un abogado penalista en California podría presentar en su defensa. Algunas de las más comunes incluyen (pero no se limitan a):
2.1. Usted tenía consentimiento para realizar una transacción con la propiedad
Si obtuvo consentimiento para ayudar al propietario a prevenir o retrasar el proceso de ejecución hipotecaria, puede que no sea culpable de este delito. Pero para prevalecer en esta defensa, no debe haber obtenido ese consentimiento de manera fraudulenta.
Esto significa que cualquier promesa o estrategia que haya presentado al propietario debe haber sido legítima. Si creía que estaba ayudando legítimamente al propietario — y no simplemente beneficiándose a sí mismo — puede estar exento de cualquier conducta criminal.
Como explica el abogado penalista de Newport Beach Zachary McCready3, “Una vez que se le acusa de estar involucrado en una estafa de ayuda fantasma, es crucial que contacte inmediatamente a un abogado penalista calificado en California. Un abogado experimentado puede ayudar a probar que usted tenía consentimiento para representar al propietario y que ese consentimiento debería eximir su posible conducta criminal o, al menos, justificar un cargo reducido.”
2.2. Usted no tenía intención fraudulenta
Si cobra honorarios por adelantado al propietario, la realidad es que su caso será más difícil de defender. Esto se debe a que cobrar honorarios por adelantado es una violación directa de las leyes de fraude en ejecuciones hipotecarias de California. Por ley, no se le permite cobrar compensación hasta haber realizado todos los servicios que acordó realizar.4
Sin embargo, si realizó los servicios acordados y luego cobró la compensación — pero sus esfuerzos simplemente no fueron suficientes para prevenir o retrasar el proceso de ejecución — debería ser absuelto del fraude de ayuda fantasma.
2.3. Negociación de acuerdos
Y en aquellos casos donde la evidencia desafortunadamente apunta a su culpabilidad, su abogado penalista en California intentará negociar un acuerdo para un cargo reducido y/o una sentencia menor.
Al declararse culpable o nolo contendere (“sin contestar”) a un cargo menor o una sentencia menor, no solo le permite evitar mayores penalizaciones (y estigma social), sino que permite al fiscal obtener una condena.5
3. Penalizaciones, Castigos y Sentencias
Existen dos formas comunes en que los fiscales pueden acusar supuestas estafas de ayuda fantasma. La primera es a través de la ley de fraude en ejecuciones hipotecarias de California. La segunda es a través del Código Penal 487 PC, la ley de gran robo de California.
La participación en una estafa de ayuda fantasma bajo la ley de fraude en ejecuciones hipotecarias de California es un “wobbler“. Un “wobbler” es un delito que los fiscales pueden acusar como delito grave o como delito menor, dependiendo de
- los hechos del caso, y
- su historial criminal.
Si es condenado por este delito como delito grave, enfrenta:
- 16 meses, o dos o tres años en la cárcel del condado, y/o
- una multa máxima de $10,000.
Si es condenado por este delito como delito menor, enfrenta:
- una multa máxima de $10,000, y/o
- hasta un año en la cárcel del condado.6
El Código Penal 487 PC, la ley de gran robo de California también es un wobbler, sometiéndole a las mismas penalizaciones listadas arriba.
3.1. Penalizaciones adicionales
Además de las penalizaciones mencionadas arriba — y de cualquier otra penalización que pueda imponerse con una condena por este delito — una condena por participación en una estafa de ayuda fantasma o asesoría falsa en California le somete a
- una pena adicional y consecutiva de uno a cuatro años si el propietario o inquilino fue privado de más de $65,000,7
- una pena adicional y consecutiva de uno a cinco años en prisión estatal y una multa máxima de $500,000 o el doble del monto del fraude, lo que sea mayor, si:
- el propietario o inquilino fue privado de más de $100,000, y
- el acusado fue condenado por dos o más delitos graves relacionados con fraude en el mismo proceso penal (esta penalización puede incluso imponerse además de los uno a cuatro años adicionales mencionados arriba),8 y
- disciplina profesional si usted posee una licencia profesional en California (dado que las condenas penales pueden afectar las licencias profesionales — especialmente cuando el delito se clasifica como un delito de vileza moral, que es típicamente el caso con los delitos de fraude).9
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Si usted es un corredor de bienes raíces, también puede encontrar información útil en nuestra página sobre cómo las condenas penales en California afectan las licencias de corredores de bienes raíces.
Si usted o un ser querido ha sido acusado de ayuda fantasma y busca contratar un abogado para su defensa, le invitamos a contactarnos en Shouse Law Group. Podemos ofrecer una consulta gratuita en la oficina o por teléfono. Tenemos oficinas locales en Los Ángeles, el Valle de San Fernando, Pasadena, Long Beach, el Condado de Orange, Ventura, San Bernardino, Rancho Cucamonga, Riverside, San Diego, Sacramento, Oakland, San Francisco, San José y en todo California.
Referencias Legales:
- Nuestros abogados penales de fraude en California tienen oficinas legales locales en Los Ángeles en Beverly Hills, Burbank, Glendale, Lancaster, Long Beach, Los Ángeles, Pasadena, Pomona, Torrance, Van Nuys, West Covina y Whittier. Tenemos oficinas adicionales convenientemente ubicadas en todo el estado en el Condado de Orange, San Diego, Riverside, San Bernardino, Ventura, San José, Oakland, el área de la Bahía de San Francisco y varias ciudades cercanas.
- Código Civil de California 2945.4 — Prácticas prohibidas. (“Será una violación que un consultor de ejecuciones hipotecarias: (a) reclame, exija, cobre, reciba o acepte cualquier compensación hasta que el consultor haya realizado completamente cada servicio que contrató o representó que realizaría [una violación que es un tipo de estafa de ayuda fantasma]. (b) reclame, exija, cobre, reciba o acepte cualquier tarifa, interés u otra compensación por cualquier motivo que exceda el 10 por ciento anual del monto de cualquier préstamo que el consultor pueda hacer al propietario. (c) tome cualquier cesión de salario, cualquier gravamen de cualquier tipo sobre bienes raíces o personales, u otra garantía para asegurar el pago de la compensación. Esa garantía será nula e inaplicable. (d) reciba cualquier consideración de un tercero en relación con servicios prestados a un propietario a menos que esa consideración sea completamente divulgada al propietario. (e) adquiera cualquier interés en una residencia en ejecución hipotecaria de un propietario con quien el consultor haya contratado. Cualquier interés adquirido en violación de esta subdivisión será anulable, siempre que nada aquí afecte o derrote el título de un comprador de buena fe o acreedor por valor y sin conocimiento de una violación de este artículo. El conocimiento de que la propiedad era “propiedad residencial en ejecución hipotecaria” no constituye aviso de una violación de este artículo. Esta subdivisión no se considerará que anula ningún deber de investigación que exista respecto a los derechos o intereses de personas en posesión de propiedad residencial en ejecución hipotecaria. (f) Tome cualquier poder notarial de un propietario para cualquier propósito. (g) Induzca o intente inducir a cualquier propietario a celebrar un contrato que no cumpla en todos los aspectos con las Secciones 2945.2 y 2945.3. (h) Celebre un acuerdo en cualquier momento para ayudar al propietario a arreglar, o arregle para el propietario, la liberación de fondos excedentes después de que se realice la venta del fideicomisario, ya sea que el acuerdo implique pago directo, cesión, escritura, poder notarial, cesión de reclamo del propietario al consultor o cualquier persona designada por el consultor, o cualquier otra compensación.”)
- El abogado penalista del Condado de Orange, Zachary McCready, defiende clientes en todo el Condado de Orange, incluyendo Fullerton, Anaheim, Newport Beach, Santa Ana, Irvine y Westminster.
- Ver Código Civil de California 2945.4, nota al final 2, arriba.
- Declararse culpable o nolo contendere (“sin contestar”) a un cargo reducido se considera una defensa legal inteligente cuando los hechos en su contra son simplemente demasiado fuertes para superar. Hable con su abogado sobre posibles cargos de negociación para saber qué tipos de negociaciones son de su mejor interés.
- Código Civil de California 2945.7 — Violaciones; castigo; remedios acumulativos. (“Cualquier persona que cometa cualquier violación descrita en la Sección 2945.4 será castigada con una multa de no más de diez mil dólares ($10,000), con prisión en la cárcel del condado por no más de un año, o conforme a la subdivisión (h) de la Sección 1170 del Código Penal, o con ambas, esa multa y prisión por cada violación. Estas penalizaciones son acumulativas a cualquier otro remedio o penalización provisto por la ley.”) Ver también Código Penal 18 PC — Castigo por delito grave no prescrito de otra manera; sentencia alternativa a cárcel del condado. (“(a) Excepto en casos donde una ley diferente de este estado prescriba un castigo distinto, todo delito declarado como delito grave es castigable con prisión por 16 meses, o dos o tres años en prisión estatal a menos que el delito sea castigable conforme a la subdivisión (h) de la Sección 1170. (b) Todo delito que sea prescrito por cualquier ley del estado como delito grave castigable con prisión o multa, pero sin sentencia alternativa a cárcel del condado por un período que no exceda un año, puede ser castigable con prisión en la cárcel del condado no mayor a un año o con multa, o con ambas.”) Ver también Código Penal 672 PC — Delitos para los cuales no se prescribe multa; multa autorizada además de prisión. (“Al ser condenado por cualquier delito castigable con prisión en cualquier cárcel o prisión, respecto al cual no se prescribe multa aquí, el tribunal puede imponer una multa al infractor no mayor a mil dólares ($1,000) en casos de delitos menores o diez mil dólares ($10,000) en casos de delitos graves, además de la prisión prescrita.”)
- Código Penal de California 12022.6 — Toma, daño o destrucción de propiedad; comisión de delito grave; castigo adicional. (“(a) Cuando cualquier persona tome, dañe o destruya cualquier propiedad en la comisión o intento de comisión de un delito grave, con la intención de causar esa toma, daño o destrucción, el tribunal impondrá un término adicional como sigue: (1) Si la pérdida excede sesenta y cinco mil dólares ($65,000), el tribunal, además y consecutivo al castigo prescrito para el delito grave o intento de delito grave por el cual el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de un año. (2) Si la pérdida excede doscientos mil dólares ($200,000), el tribunal, además y consecutivo al castigo prescrito para el delito grave o intento de delito grave por el cual el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de dos años. (3) Si la pérdida excede un millón trescientos mil dólares ($1,300,000), el tribunal, además y consecutivo al castigo prescrito para el delito grave o intento de delito grave por el cual el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de tres años. (4) Si la pérdida excede tres millones doscientos mil dólares ($3,200,000), el tribunal, además y consecutivo al castigo prescrito para el delito grave o intento de delito grave por el cual el acusado ha sido condenado, impondrá un término adicional de cuatro años. (b) En cualquier acusación que involucre múltiples cargos de toma, daño o destrucción, los términos adicionales provistos en esta sección pueden imponerse si las pérdidas agregadas a las víctimas de todos los delitos graves exceden las cantidades especificadas en esta sección y surgen de un esquema o plan común. Todas las acusaciones bajo esta sección permanecerán sujetas a las reglas de acumulación y separación indicadas en la Sección 954. (c) Los términos adicionales provistos en esta sección no se impondrán a menos que los hechos de la toma, daño o destrucción en exceso de las cantidades provistas en esta sección sean acusados en la acusación y admitidos o encontrados como verdaderos por el juez o jurado. (d) Esta sección aplica, pero no se limita a, propiedad tomada, dañada o destruida en violación de la Sección 502 o subdivisión (b) de la Sección 502.7. Esta sección también aplicará a procesamientos aplicables por violación de la Sección 350, 653h, 653s o 653w. (e) Para los propósitos de esta sección, el término “pérdida” tiene los siguientes significados: (1) Cuando se fabriquen o posean para la venta artículos falsificados de software de computadora, la “pérdida” por la falsificación de esos artículos será equivalente al precio minorista o valor justo de mercado de los artículos verdaderos que son falsificados. (2) Cuando se recuperen componentes falsificados pero no ensamblados de paquetes de software de computadora, incluyendo, pero no limitado a, disquetes falsificados, manuales de instrucciones o sobres de licencia, la “pérdida” por la falsificación de esos componentes de paquetes de software de computadora será equivalente al precio minorista o valor justo de mercado del número de paquetes completos de software de computadora que podrían haberse hecho con esos componentes. (f) Es la intención de la Legislatura que las disposiciones de esta sección sean revisadas dentro de 10 años para considerar los efectos de la inflación en los términos adicionales impuestos. Por esa razón esta sección permanecerá en efecto solo hasta el 1 de enero de 2018, y a partir de esa fecha será derogada a menos que un estatuto promulgado posteriormente, que se promulgue antes del 1 de enero de 2018, elimine o extienda esa fecha.”)
- Código Penal de California 186.11 PC – Agravante por delito de cuello blanco.
- Para aprender más sobre cómo las condenas penales pueden afectar las licencias profesionales, por favor visite nuestras páginas sobre temas de licencias profesionales (que están organizadas por profesiones individuales).