Artículo 2945.4 del Código Civil prohíbe a los consultores de ejecución hipotecaria en California participar en prácticas abusivas, como adquirir un interés en la residencia ejecutada del propietario y tomar el poder notarial del propietario. Como un tipo de fraude hipotecario, el fraude de consultor de ejecución hipotecaria puede ser procesado como un delito felón o un delito misdemeanor.
El texto completo de la estatuta dice lo siguiente:
2945.4. Será una violación para un consultor de ejecución hipotecaria el:
(a) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier compensación hasta después de que el consultor de ejecución hipotecaria haya realizado completamente cada uno de los servicios que el consultor de ejecución hipotecaria haya contratado para realizar o haya representado que realizaría.
(b) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier tarifa, interés u otra compensación por cualquier motivo que exceda el 10 por ciento anual de la cantidad de cualquier préstamo que el consultor de ejecución hipotecaria pueda hacer al propietario.
(c) Tomar cualquier asignación de salario, cualquier gravamen de cualquier tipo sobre bienes raíces o personales u otra garantía para asegurar el pago de la compensación. Esa garantía será nula e inejecutable.
(d) Recibir cualquier consideración de cualquier tercero en relación con los servicios prestados a un propietario a menos que esa consideración sea totalmente revelada al propietario.
(e) Adquirir cualquier interés en una residencia en ejecución hipotecaria de un propietario con quien el consultor de ejecución hipotecaria haya contratado. Cualquier interés adquirido en violación de esta subdivisión será anulable, siempre que nada de lo aquí contenido afecte o anule el título de un comprador o acreedor de buena fe por valor y sin notificación de una violación de este artículo. El conocimiento de que la propiedad era “bienes raíces residenciales en ejecución hipotecaria”, no constituye notificación de una violación de este artículo. Esta subdivisión no puede ser considerada como abrogando cualquier deber de investigación que exista con respecto a los derechos o intereses de las personas en posesión de bienes raíces residenciales en ejecución hipotecaria.
(f) Tomar cualquier poder notarial de un propietario para cualquier propósito.
(g) Inducir o intentar inducir a cualquier propietario a entrar en un contrato que no cumpla en todos los aspectos con los artículos 2945.2 y 2945.3.
(h) Entrar en un acuerdo en cualquier momento para ayudar al propietario a organizar, o organizar para el propietario, la liberación de fondos sobrantes después de que se lleve a cabo la subasta del fideicomisario, ya sea que el acuerdo implique el pago directo, la asignación, la escritura, el poder notarial, la asignación de reclamo de un propietario al consultor de ejecución hipotecaria o a cualquier persona designada por el consultor de ejecución hipotecaria, o cualquier otra compensación.
Análisis legal
El propósito del Código Civil de California 2945.4 CC es disuadir a las personas de aprovecharse de los propietarios vulnerables desesperados por escapar de una situación financiera desesperada. Específicamente, el CC 2945.4 prohíbe a los consultores de ejecución hipotecaria participar en los siguientes ocho “esquemas de ayuda fantasma“:
- Tomar el poder de abogado del propietario;
- Adquirir un interés en la casa hipotecada del propietario;
- Adquirir un interés en otro bien o un gravamen sobre los salarios del propietario;
- Aceptar el pago por servicios de un tercero sin decirle al propietario;
- Cobrar una compensación antes de que el trabajo contratado del consultor esté completo;
- Cobrar tarifas superiores al 10% por año de cualquier préstamo que el propietario tome del consultor;
- Inducir al propietario a un contrato que no se ajuste a los artículos 2945.2 y 2945.3 del Código Civil; o
- Entrar en un acuerdo para ayudar al propietario a organizar la liberación de fondos sobrantes después de que se lleve a cabo la venta del fideicomisario1
Las violaciones de CC 2945.4 son wobblers, lo que significa que el fiscal puede presentar cargos de delito o de falta. Las delitos conllevan una pena de prisión en el condado de 16 meses, dos años o tres años. Mientras tanto, la pena de prisión máxima por falta es de 364 días. De cualquier manera, los acusados también enfrentan una posible multa de hasta $10,000.2
- Otras consecuencias potenciales que enfrentan los acusados por violar CC 2945.4 incluyen
- tener que pagar una restitución ordenada por el tribunal,
- ser demandado en un tribunal civil por el propietario (lo que puede resultar en daños punitivos sustanciales) y
- perder su licencia de bienes raíces.
Las defensas potenciales a los cargos de fraude de consultor de ejecución hipotecaria son que el acusado
- no tenía la intención de defraudar y
- actuó de buena fe.
Sin embargo, no es una defensa que la víctima no resultara dañada.3
El CC 2945.4 hace que sea un delito que los consultores de ejecución hipotecaria se involucren en prácticas depredadoras.
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Referencias legales
- Código Civil de California 2945.4 CC – Violaciones.
- Mismo. CC 2945.7.
- Mismo. In re McNeal (Bankr. N.D. Cal., 2002), 286 B.R. 910. Onofrio v. Rice (Cal. App. 4th Dist. May 29, 1997), 55 Cal. App. 4th 413.