Fraude hipotecario – Leyes y penas en Colorado

Bajo la ley de Colorado, el fraude hipotecario es un tipo de robo que involucra

• préstamos hipotecarios,
• títulos, y
• transacciones de propiedades.

Las penas por fraude hipotecario dependen de la cantidad de fraude involucrado. En Colorado, puede ser

• una ofensa menor,
• un delito menor, o
• un delito grave.

En este artículo, nuestros abogados defensores penales de Denver, Colorado abordarán:

• 1. ¿Qué es el fraude hipotecario?
• 2. ¿Cuáles son las penas?
• 3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?
• 4. ¿Cómo puedo defenderme contra un cargo criminal?
• 5. ¿Existen delitos relacionados?

1. ¿Qué es el fraude hipotecario?

El fraude hipotecario en Colorado implica robo por engaño, donde la “base factual subyacente del caso involucra el proceso de préstamo hipotecario. Cualquier tipo de fraude o engaño en el proceso de préstamo hipotecario puede resultar en cargos criminales por fraude hipotecario”.¹

El “proceso de préstamo hipotecario” es “el proceso a través del cual una persona busca u obtiene un préstamo hipotecario residencial”. Esto puede incluir:

• Solicitud, aplicación u origen del préstamo hipotecario;
• Negociación de los términos del préstamo;
• Servicios de proveedores externos;
• Subscripción del préstamo;
• Firma y cierre;
• Financiamiento del préstamo; y
• Perfeccionamiento y liberación de la hipoteca.²

El “préstamo hipotecario” es “un préstamo o acuerdo para extender crédito” que está “asegurado por una hipoteca o gravamen”. Según la ley de fraude hipotecario de Colorado, incluye “la refinanciación o renovación de un préstamo asegurado” por bienes raíces.³

¿Quién puede estar implicado?

Las hipotecas son transacciones complejas que involucran a múltiples individuos, empresas e instituciones. Esto incluye al propietario de la propiedad inmobiliaria, el comprador potencial, y el prestamista o prestamistas. Los participantes en posibles casos de fraude hipotecario pueden incluir a cualquier persona involucrada en el proceso de préstamo o compra, incluyendo:

• El comprador. Esta es la parte interesada en comprar la propiedad o hacer una refinanciación.
• El prestatario. Esta es la parte que recibe inicialmente el dinero del préstamo hipotecario. El prestatario generalmente es el mismo que el comprador, pero en algunos casos de fraude hipotecario, no lo es.
• El vendedor. Esta es la parte que busca vender una propiedad. El vendedor generalmente es el propietario de la propiedad. Sin embargo, en muchos casos de fraude hipotecario, el supuesto vendedor no es el dueño de la propiedad.
• El propietario. Esta es la parte que es dueña de la propiedad. En casos de fraude hipotecario, el propietario puede ser la parte que comete el fraude o la parte que es defraudada.
• El tasador. Esta es la parte que evalúa la propiedad en venta y estima su valor.
• El prestamista. Esta es generalmente una entidad bancaria o financiera que proporciona el dinero para el préstamo hipotecario y lo otorga al prestatario. A veces, el prestamista es un llamado “prestamista de almacén”. Los prestamistas de almacén proporcionan el dinero para el préstamo hipotecario y lo otorgan al prestatario, pero luego venden los derechos del préstamo a otros inversionistas.
• El oficial de préstamos. Esta persona trabaja con el prestamista. Él o ella es el punto de contacto para cualquier persona que intente obtener un préstamo del prestamista relacionado con la venta de bienes raíces o una hipoteca.
• El suscriptor. Esta persona trabaja con el prestamista. Él o ella decide si aprueba la solicitud del prestatario para el préstamo hipotecario. Al tomar esta decisión, el suscriptor considera factores como los ingresos, la edad, el empleo, el puntaje de crédito del prestatario, el valor tasado de la propiedad y los riesgos de ejecución hipotecaria.
• El corredor hipotecario. No debe confundirse con el oficial de préstamos, esta es la persona que conecta a las personas que necesitan un préstamo hipotecario con bancos u otras instituciones que los proporcionan. El corredor hipotecario gana una comisión al conectar a las dos partes.
• El agente de bienes raíces. Esta persona intenta encontrar un comprador para la propiedad en venta. El agente gana una comisión por completar la transacción. En algunos casos de fraude hipotecario, el agente no está haciendo lo que la compañía de bienes raíces le indica que haga.
• La compañía de títulos. Esta compañía verifica que el vendedor de la propiedad realmente sea el dueño de la propiedad. Examinan el título de la propiedad y su historial de propiedad. También notan cualquier gravamen sobre la propiedad que pueda afectar su valor.

Documentos utilizados en esquemas de fraude hipotecario

Hay varios documentos importantes involucrados en esquemas de fraude hipotecario. Estos incluyen:

• El título. Este documento es una prueba de propiedad de una propiedad.
• La opinión del título. Este documento generalmente proviene de una compañía de títulos. La opinión del título detalla la investigación de la compañía de títulos sobre quién es el verdadero dueño de la propiedad.
• La escritura hipotecaria. Este documento otorga al prestamista de una hipoteca un gravamen o interés de seguridad en la propiedad comprada con el préstamo hipotecario. Si la escritura hipotecaria es una escritura de garantía, viene con una garantía de que el otorgante de la escritura, generalmente el vendedor, tiene título a la propiedad. Si la escritura es una escritura de cesión, entonces no se da tal garantía.
• La solicitud de préstamo. Esta colección de documentos se envía por el prestatario al corredor hipotecario, o directamente al prestamista o a los agentes del prestamista. La solicitud de préstamo contiene información importante sobre la capacidad del prestatario para pagar el préstamo hipotecario.
• Una verificación de depósito. Este documento es una prueba de que el prestatario tiene suficiente dinero para hacer un pago inicial en la propiedad. A menudo se utiliza como parte de la solicitud de préstamo del prestatario al prestamista.
• Una verificación de empleo. El documento utilizado por el prestamista para solicitar al empleador del prestatario que confirme su empleo e ingresos.
• Formulario 4506. Este es un documento que permite al Servicio de Impuestos Internos (IRS) dar acceso a los prestamistas a las declaraciones de impuestos anteriores del prestatario. Esto ayuda a los prestamistas a verificar los ingresos del prestatario.

2. ¿Cuáles son las sanciones?

Las sanciones por una condena por fraude hipotecario dependen del valor del fraude, el historial criminal del acusado y la extensión del fraude. Un delito de cuello blanco, el fraude hipotecario puede ser una infracción menor, un delito menor o un delito grave en Colorado.

Además de las sanciones penales, cualquier persona condenada por fraude hipotecario enfrentará una multa mínima del monto del daño financiero causado por el fraude. Por ejemplo, si alguien es acusado de defraudar a un propietario de $50,000, la multa mínima sería de $50,000.⁴

El tribunal no aceptará un acuerdo de culpabilidad por otro delito de alguien acusado de fraude hipotecario a menos que el acuerdo incluya un acuerdo para pagar restitución a las víctimas por cualquier costo causado por el delito.⁵

Aparte de las multas mínimas y la restitución, las sanciones por fraude hipotecario son generalmente las mismas que las sanciones por robo en Colorado. Las sanciones dependen del valor del fraude, de la siguiente manera: ⁶

Cantidad de Fraude	Clase de Delito	Tiempo en la Cárcel	Multas
Hasta $300	Delito Menor	Hasta 10 días	Hasta $300
$300 a menos de $1,000	Delito Menor de Clase 2	Hasta 120 días	Hasta $750
$1,000 a menos de $2,000	Delito Menor de Clase 1	Hasta 364 días	Hasta $1,000
$2,000 o más pero menos de $5,000	Delito Grave de Clase 6	12 a 18 meses	Hasta $10,000
$5,000 o más pero menos de $20,000	Delito Grave de Clase 5	1 a 3 años	Hasta $100,000
$20,000 o más pero menos de $100,000	Delito Grave de Clase 4	2 a 6 años	Hasta $500,000
$100,000 o más pero menos de $1 millón	Delito Grave de Clase 3	4 a 12 años	Hasta $750,000
$1 millón o más	Delito Grave de Clase 2	8 a 24 años	Hasta $1,000,000

Además, el acusado puede enfrentar una sentencia más severa si la víctima es considerada una persona “en riesgo” según la ley de Colorado. Las personas en riesgo incluyen a personas con discapacidad y ancianos de 70 años o más. El fraude hipotecario que involucra a una víctima en riesgo es un delito grave.⁷

3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?

El fraude hipotecario puede ocurrir en cualquier parte del proceso de préstamo hipotecario. Una hipoteca puede involucrar pequeñas propiedades o acuerdos multimillonarios. Los esquemas comunes de fraude hipotecario incluyen:

• Compra y venta de propiedades
• Venta doble
• Desfalco de capital
• Acumulación
• Esquemas de préstamos falsos
• Pago inicial falso
• Segundos silenciosos
• Esquemas dirigidos a propietarios en dificultades

Compra y venta de propiedades

Comprar y vender propiedades puede ser algo legítimo. Muchas personas compran casas que han sido dañadas o que están subvaluadas. Luego “vuelven” la propiedad arreglándola para aumentar su valor y la venden a un precio más alto. Esto es perfectamente legal.

La compra ilegal de propiedades puede ser fraudulenta si no se agrega ningún valor real a la propiedad. En su lugar, un comprador puede adquirir una propiedad y hacer que un tasador infla su valor mediante una falsa tasación. El comprador original luego vende rápidamente la propiedad a otro comprador desprevenido. El comprador original y el tasador se quedan con las ganancias.

Venta doble

Este esquema de fraude hipotecario es cometido por el corredor hipotecario. El corredor encuentra una venta de bienes raíces legítima pero conecta al comprador con más de un prestamista. El corredor hace que un comprador inocente complete solicitudes de préstamos para cada prestamista, a menudo haciéndolos firmar varias “copias” de la solicitud.

El corredor luego envía las solicitudes a cada prestamista como originales. Cuando varios prestamistas otorgan el préstamo, el corredor se queda con todos menos uno, que va al comprador.

Desfalco de capital

Un esquema de desfalco de capital implica la compra de bienes raíces con un comprador falso.

Este fraude generalmente implica robar la identidad de alguien y falsificar documentos para crear una solicitud de préstamo suficiente para obtener un préstamo. Una vez que se obtiene el préstamo hipotecario, el comprador real, utilizando la identidad del comprador falso, cierra la propiedad. El comprador real luego vende la propiedad a sí mismo, con la identidad del comprador falso actuando como vendedor, utilizando una escritura de renuncia.

Una vez que se completa esta venta falsa, el comprador real alquila la propiedad y se queda con los pagos de alquiler. El comprador falso desaparece mientras que el comprador real descarta la identidad. El prestamista entonces no tiene a quién perseguir y no tiene más opción que ejecutar la propiedad.

Acumulación

Este esquema es realizado por el vendedor que, después de comprar numerosas propiedades de bajo valor, ofrece venderlas a un inversionista. El vendedor dice que los inversionistas pueden enriquecerse rápidamente ya que las personas alquilan las propiedades. El vendedor a menudo convence al inversionista de que las propiedades valen mucho más que su verdadero valor, y que el vendedor encontrará inquilinos para ellos que le den al inversionista un flujo constante de efectivo. Esto generalmente implica una tasación fraudulenta.

El vendedor luego “acumula” las propiedades y las vende al inversionista por encima de su precio de tasación. El vendedor luego desaparece sin encontrar inquilinos para las propiedades, dejando al inversionista con una propiedad vacía e inútil.

Esquema de préstamos falsos

Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un corredor hipotecario. El corredor inventa un comprador de propiedades que necesita un préstamo hipotecario. Esto implica falsificar una solicitud de préstamo. Si un prestamista aprueba el préstamo, el corredor se queda con los fondos del préstamo.

En otros casos, el corredor inventa una propiedad en lugar de un comprador falso. El corredor convence a un comprador desprevenido de que la propiedad falsa es una buena inversión. El comprador desprevenido solicita un préstamo hipotecario al prestamista. Si el préstamo es aprobado, el corredor se queda con él.

Finalmente, el corredor puede contratar a un tasador para hacer una falsa tasación de una propiedad. Esto sobrevalora significativamente la propiedad. Un conspirador luego actúa como comprador, con el corredor enviando su solicitud de préstamo al prestamista. Si el prestamista aprueba el préstamo, todos los involucrados en el fraude se llevan una parte.

Falso Pago Inicial

Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un comprador y otra parte involucrada. La otra parte suele ser el corredor hipotecario, aunque también puede ser el vendedor o incluso el agente de bienes raíces.

El comprador y su conspirador crean documentos que hacen parecer que se ha realizado un pago inicial en la propiedad. Esto hace que parezca que un préstamo hipotecario es una inversión más segura de lo que realmente es. Cuando el comprador solicita una hipoteca, es más probable que obtenga una con mejores condiciones.

Segundos Silenciosos

La mayoría de los préstamos hipotecarios requieren un pago inicial para que el dinero del préstamo sea desembolsado. En este esquema de fraude, el comprador obtiene una segunda hipoteca sin notificar al prestamista – una segunda hipoteca “silenciosa” en la propiedad. Esta segunda hipoteca se utiliza luego para satisfacer el pago inicial del primero. Esto deja al prestamista original en una posición más arriesgada de lo que esperaban.

Esquemas que Apuntan a Propietarios en Dificultades

Existen numerosos esquemas de fraude hipotecario que apuntan a propietarios en dificultades en Colorado.

Un propietario en dificultades es alguien que tiene una hipoteca pero tiene dificultades para realizar los pagos necesarios del préstamo. A menudo desconocen sus derechos y no saben cómo reducir sus pagos a una cantidad que puedan manejar.

Un esquema es conocido como “rescate”. Alguien apunta a un propietario en dificultades y le ofrece mejores tasas de interés en una propiedad refinanciada. Parte de este trato implica que el propietario ceda el título de la propiedad. Por lo general, se hace creer al propietario que alquilará la propiedad y podrá comprarla de nuevo al final del trato.

Sin embargo, las condiciones son deliberadamente imposibles de cumplir. Al final, el propietario en dificultades se quedará sin el título de la propiedad y habrá perdido cualquier capital que haya invertido en ella.

Otro esquema de fraude hipotecario es apuntar a un propietario en dificultades y ofrecerle “ayuda fantasma”, por una tarifa elevada. Una vez que se ha pagado esta tarifa, la parte que ayuda hace las llamadas telefónicas y presenta la documentación que el propietario podría haber hecho por sí mismo. El propietario en dificultades a menudo gasta miles de dólares por unos pocos minutos de trabajo, independientemente de si su ayuda funcionó.

4. ¿Cómo puedo defenderme contra un cargo criminal?

Si se le acusa de cargos criminales de fraude hipotecario, puede tener a su disposición varias defensas legales. Por lo general, el fiscal debe demostrar que el acusado tenía tanto la intención criminal COMO el conocimiento de la actividad criminal. Su abogado defensor penal de Colorado puede utilizar varias defensas para estos cargos, incluyendo:

• No hay intención criminal de engañar
• No hay conocimiento de ninguna actividad criminal
• Provocación
• Búsqueda o incautación ilegal
• No hay conspiración

Sin Intención de Engañar

El fraude hipotecario es un tipo de robo por engaño. Para engañar a alguien, se debe tener la intención de mentir o representar falsamente algo. El engaño no puede ser accidental. Puede ser una defensa a los cargos de fraude hipotecario si no tuvo la intención de engañar a nadie.

Esto puede ser una defensa efectiva para las personas que han transmitido documentos fraudulentos durante la transacción de bienes raíces. Al afirmar que no tuvo la intención de engañar a nadie, los fiscales tendrán que demostrar que estaba actuando con el propósito de promover el fraude.

Provocación

Los investigadores criminales a veces crean una situación para ver si cometerá un delito. Sin embargo, si van demasiado lejos, esto puede violar las leyes de provocación de Colorado. Las acciones que de otra manera serían ilegales pueden no ser un delito si:

• El acusado se involucró en la actividad porque fue inducido a hacerlo por un oficial de la ley u otra persona que actúa bajo su dirección, buscando obtener pruebas con fines de enjuiciamiento, y
• Los métodos utilizados para obtener esas pruebas fueron tales que crearon un riesgo sustancial de que los actos fueran cometidos por una persona que, de no ser por tal inducción, no habría concebido o participado en conductas de ese tipo.⁸

Búsqueda Ilegal

Las investigaciones de fraude hipotecario implican sus derechos de la Cuarta Enmienda contra la búsqueda y la incautación ilegales. Por lo tanto, si la policía realiza una búsqueda o incautación que se considera irrazonable, cualquier evidencia que encuentren será excluida del tribunal.

Cargos de Conspiración

Los esquemas de fraude hipotecario a menudo involucran a más de una persona en la transacción. En estos casos, cualquier persona que sepa que se está cometiendo el delito y ayude a promoverlo puede ser culpable de conspiración. Una persona conspira para cometer un delito si:

• Con la intención de promover o facilitar su comisión, él o ella acuerda con otra persona o personas participar en una conducta que constituye un delito o un intento de cometer un delito, o
• Él o ella acuerda ayudar a la otra persona o personas en la planificación o comisión de un delito o de un intento de cometer dicho delito.⁹

Los cargos de conspiración en fraude hipotecario son comunes. Los esquemas de fraude hipotecario pueden ser complejos y de varias capas. A menudo hay co-conspiradores que ni siquiera conocen a todas las personas involucradas. Sin embargo, la ley de Colorado todavía los considera co-conspiradores, aunque no sepan quiénes son las otras personas involucradas.¹⁰

5. ¿Existen delitos relacionados?

Cometer fraude hipotecario a menudo implica cometer otros delitos también. Obtener fraudulentamente un préstamo hipotecario rara vez es posible sin también falsificar documentos o hacer otras representaciones falsas. Los fiscales a menudo lo acusarán por esas infracciones, además de acusarlo por fraude hipotecario.

Aquí están algunas de las cargas criminales más comunes que puedes enfrentar, además de un cargo por fraude hipotecario.

Robo de Identidad C.R.S. 18-5-902

El robo de identidad en Colorado ocurre cuando conscientemente realizas un pago utilizando la información personal o financiera de otra persona, incluyendo su cheque o tarjeta de crédito. El robo de identidad es un delito grave, y las penas incluyen de 2 a 6 años de prisión y una multa de hasta $500,000.

Fraude de Tasación

Muchos esquemas de fraude hipotecario involucran tasar el valor de una propiedad por encima de su cantidad real. Sobrevalorar una propiedad de esta manera equivale a fraude de tasación en Colorado, lo que puede ser castigado con acciones disciplinarias por parte de la junta de tasación y la pérdida de la licencia de tasador, además de cargos criminales.

Falsificación C.R.S. 18-5-102

La falsificación en Colorado implica crear, alterar o presentar falsamente un documento escrito con la intención de defraudar a alguien. La falsificación es un delito grave de clase 5 en Colorado, con penas que incluyen de 1 a 3 años de prisión y una multa de hasta $100,000.

Llámenos para obtener ayuda…

Si has sido arrestado por fraude hipotecario, por favor contáctanos en Colorado Legal Defense Group. Nuestros abogados tienen muchos años de experiencia representando a clientes que han sido acusados de fraude en transacciones de vivienda y préstamos.

También puedes visitar nuestros artículos sobre las leyes de bienes raíces y fraude hipotecario en California y las leyes de fraude hipotecario en Nevada.

Consulta también el sitio web de Fraude Hipotecario de la Oficina Federal de Investigaciones (FBI.gov). El Fiscal General de los Estados Unidos lleva a cabo investigaciones penales y procesa el fraude hipotecario bajo el Código de los Estados Unidos § 225 (Empresa de Delitos Financieros Continuos). Las penas incluyen varios años de prisión federal.

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Referencias Legales