Fraude hipotecario – Leyes y penas en Colorado

Bajo la ley de Colorado, el fraude hipotecario es un tipo de robo que involucra

• préstamos hipotecarios,
• títulos y
• transacciones de propiedad.

Las penas por fraude hipotecario dependen de la cantidad de fraude involucrada y pueden ser un delito menor, un delito menor o un delito grave en Colorado.

En este artículo, nuestros abogados de defensa penal de Denver, Colorado abordarán:

• 1. ¿Qué es el fraude hipotecario en Colorado?
  • 1.1. ¿Quiénes están involucrados en el fraude hipotecario en Colorado?
  • 1.2. Documentos utilizados en esquemas de fraude hipotecario en Colorado
• 2. ¿Cuáles son las penas por una condena por fraude hipotecario en Colorado?
• 3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario en Colorado?
• 4. ¿Cómo puedo defenderme de un cargo penal por fraude hipotecario en Colorado?
• 5. ¿Qué otros cargos penales están relacionados con el fraude hipotecario en Colorado?
  • 5.1. Robo de identidad C.R.S. 18-5-902
  • 5.2. Fraude de tasación
  • 5.3. Falsificación C.R.S. 18-5-102

1. ¿Qué es el fraude hipotecario en Colorado?

El fraude hipotecario en Colorado implica robo por engaño, donde la “base de hechos subyacente del caso involucra el proceso de otorgamiento de hipotecas. Cualquier tipo de fraude o engaño en el proceso de otorgamiento de hipotecas puede resultar en cargos penales por fraude hipotecario”.¹

El “proceso de préstamos hipotecarios” es “el proceso por el cual una persona busca o obtiene un préstamo hipotecario residencial”. Esto puede incluir:

• Solicitud, aplicación o origen del préstamo hipotecario;
• Negociación de los términos del préstamo;
• Servicios de proveedores de terceros;
• Aprobación del préstamo;
• Firma y cierre;
• Financiación del préstamo; y
• Perfeccionamiento y liberación de la hipoteca.²

El “préstamo hipotecario” es “un préstamo o acuerdo para extender el crédito” que está “asegurado por una hipoteca o gravamen”. Según la ley de fraude hipotecario de Colorado, incluye “la refinanciación o renovación de un préstamo asegurado” por el bien inmueble.³

1.1. ¿Quién está involucrado en el fraude hipotecario en Colorado?

Las hipotecas son transacciones complejas que involucran a múltiples individuos, empresas e instituciones. Esto incluye al dueño del bien inmueble, al comprador potencial, al terreno y al prestamista o prestamistas. Los participantes en posibles fraudes hipotecarios pueden incluir a cualquier persona involucrada en el proceso de préstamo o compra, incluyendo:

• El comprador. Esta es la parte interesada en comprar la propiedad o hacer una refinanciación.
• El prestatario. Esta es la parte que inicialmente recibe el dinero del préstamo hipotecario. El prestatario generalmente es el mismo que el comprador, pero en algunos casos de fraude hipotecario, no lo es.
• El vendedor. Esta es la parte que está buscando vender una propiedad. El vendedor generalmente es el dueño de la propiedad. Sin embargo, en muchos casos de fraude hipotecario, el supuesto vendedor no es el dueño de la propiedad.
• El dueño. Esta es la parte que posee la propiedad. En los casos de fraude hipotecario, el dueño podría ser la parte que comete el fraude o la parte que es defraudada.
• El tasador. Esta es la parte que mira la propiedad a la venta y estima cuánto vale la propiedad.
• El prestamista. Esto generalmente es un banco o institución financiera que proporciona el dinero para el préstamo hipotecario y lo entrega al prestatario. A veces, el prestamista es un llamado “prestamista de almacén”. Los prestamistas de almacén proporcionan el dinero para el préstamo hipotecario y lo entregan al prestatario, pero luego venden los derechos al préstamo a otros inversores.
• El oficial de préstamos. Esta persona trabaja con el prestamista. Él o ella es el punto de contacto para cualquier persona que intente obtener un préstamo del prestamista relacionado con la venta de bienes raíces o hipotecas.
• El aprobador. Esta persona trabaja con el prestamista. Él o ella decide si aprueba la solicitud del prestatario para el préstamo hipotecario. Al tomar esta decisión, el aprobador considera factores como los ingresos del prestatario, la edad, el empleo, el puntaje de crédito, el valor tasado de la propiedad y los riesgos de ejecución hipotecaria.
• El corredor hipotecario. No debe confundirse con el oficial de préstamos, esta es la persona que conecta a las personas que necesitan una hipoteca con bancos u otras instituciones que las proporcionan. El corredor hipotecario obtiene una comisión al conectar a los dos.
• El agente de bienes raíces. Esta persona intenta encontrar un comprador para la propiedad que está a la venta. El agente gana una comisión al completar la transacción. En algunos casos de fraude hipotecario, el agente no está haciendo lo que la compañía inmobiliaria les dice que hagan.
• La compañía de títulos. Esta compañía verifica que el vendedor de la propiedad realmente sea el dueño de la propiedad. Examinan el título de la propiedad y su registro de propiedad. También anotan cualquier gravamen sobre la propiedad que podría disminuir su valor.

1.2. Documentos utilizados en esquemas de fraude hipotecario en Colorado

Hay una serie de documentos importantes involucrados en los esquemas de fraude hipotecario. Estos incluyen:

• El título. Este documento es prueba de la propiedad de una pieza de propiedad.
• La opinión de título. Este documento generalmente proviene de una compañía de títulos. La opinión de título detalla la investigación de la compañía de títulos sobre quién realmente es el dueño de la propiedad.
• La escritura hipotecaria. Este documento da al prestamista de una hipoteca un gravamen, o interés de seguridad, en la propiedad comprada con el préstamo hipotecario. Si la escritura hipotecaria es una escritura de garantía, viene con una garantía de que el otorgante de la escritura, a menudo el vendedor, tiene el título de la propiedad. Si la escritura es una escritura de renuncia, entonces no se da ninguna garantía.
• La solicitud de préstamo. Esta colección de documentos se envía por el prestatario al corredor hipotecario, o directamente al prestamista o a los agentes del prestamista. La solicitud de préstamo contiene información importante sobre la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo hipotecario.
• Una verificación de depósito. Este documento es prueba de que el prestatario tiene suficiente para hacer un pago inicial en la propiedad. A menudo se usa como parte de la solicitud de hipoteca del prestatario al prestamista.
• Una verificación de empleo. El documento utilizado por el prestamista para pedirle al empleador del prestatario que confirme el empleo y los ingresos del prestatario.
• Formulario 4506. Este es un documento que permite al Servicio de Impuestos Internos (IRS) dar a los prestamistas acceso a los impuestos pasados del prestatario. Esto ayuda a los prestamistas a verificar los ingresos de un prestatario.

2. ¿Cuáles son las penas por una condena por fraude hipotecario en Colorado?

Las penas por una condena por fraude hipotecario dependen del valor del fraude, el historial criminal del acusado y la extensión del fraude. Un delito de cuello blanco, el fraude hipotecario puede ser un delito menor, un delito menor o un delito grave en Colorado.
Además de las penas penales, cualquier persona condenada por fraude hipotecario enfrentará una multa mínima por el monto del daño financiero sufrido en el fraude. Por ejemplo, si alguien es acusado de defraudar a un propietario de $50,000, la pena mínima sería de $50,000.⁴

El tribunal no aceptará una declaración de culpabilidad por otro delito de alguien acusado de fraude hipotecario a menos que el acuerdo incluya el pago de restitución a las víctimas por cualquier costo causado por el delito.⁵

Además de las multas mínimas y la restitución, las penas por fraude hipotecario generalmente son las mismas que las penas por robo en Colorado. Las penas dependen del valor del fraude, como se muestra a continuación: ⁶

Valor del Fraude	Clase de Crimen	Tiempo de Prisión	Multas
Hasta $300	Delito Menor	Hasta 10 días	Hasta $300
$300 a menos de $1,000	Delito Menor de Clase 2	Hasta 120 días	Hasta $750
$1,000 a menos de $2,000	Delito Menor de Clase 1	Hasta 364 días	Hasta $1,000
$2,000 o más pero menos de $5,000	Delito Grave de Clase 6	12 a 18 meses	Hasta $10,000
$5,000 o más pero menos de $20,000	Delito Grave de Clase 5	1 a 3 años	Hasta $100,000
$20,000 o más pero menos de $100,000	Delito Grave de Clase 4	2 a 6 años	Hasta $500,000
$100,000 o más pero menos de $1 millón	Delito Grave de Clase 3	4 a 12 años	Hasta $750,000
$1 millón o más	Delito Grave de Clase 2	8 a 24 años	Hasta $1,000,000

Además, si la víctima se considera una “persona en riesgo” según la ley de Colorado, el acusado puede enfrentar una sentencia agravada. Las personas en riesgo incluyen personas con discapacidad y ancianos mayores de 70 años o más. El fraude hipotecario que involucra a una víctima en riesgo es un delito grave.⁷

3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario en Colorado?

El fraude hipotecario puede ocurrir en cualquier lugar durante el proceso de concesión de hipotecas. Una hipoteca puede involucrar propiedades de pequeño valor o tratos de varios millones de dólares. Los esquemas hipotecarios comunes incluyen:

• Flipping de propiedades
• Venta doble
• Esquilmado de capital
• Fragmentación
• Esquemas de préstamos falsos
• Pago inicial falso
• Segundos silenciosos
• Esquemas dirigidos a propietarios en dificultades

Flipping de propiedades

El flipping de propiedades puede ser una cosa legítima de hacer. Muchas personas compran casas que han sido dañadas o que están infravaloradas. Luego “flipean” la propiedad arreglándola para aumentar su valor y venden la propiedad a un precio más alto. Esto es perfectamente legal.
El flipping de propiedades puede ser fraudulento si no se agrega valor real a la propiedad. En su lugar, un comprador puede comprar una propiedad y tener un evaluador que infle su valor haciendo una evaluación falsa. El comprador original luego se da la vuelta y vende rápidamente la propiedad a otro comprador, desprevenido. El comprador original y el evaluador luego se llevan la ganancia.

Venta doble

Este esquema de fraude hipotecario es cometido por el corredor hipotecario. El corredor hipotecario encuentra una venta de bienes raíces legítima, pero conecta al comprador con más de un prestamista. El corredor consigue que un comprador inocente llene solicitudes hipotecarias para cada prestamista, a menudo haciéndoles firmar varias “copias” de la solicitud.

El corredor luego envía las solicitudes a cada prestamista como originales. Cuando los múltiples prestamistas proporcionan el préstamo, el corredor se lleva todos menos uno de ellos, que va al comprador.

Esquilmado de capital

Un esquema de esquilmado de capital implica la compra de bienes raíces con un comprador falso.

Este fraude generalmente implica robar la identidad de alguien y forjar documentos para crear una solicitud hipotecaria suficiente para obtener un préstamo. Una vez que se obtiene el préstamo hipotecario, el comprador real – usando la identidad del comprador falso – cierra la propiedad. El comprador real luego vende la propiedad a sí mismo – con la identidad del comprador falso actuando como vendedor – usando una escritura de renuncia.

Una vez que se completa esta venta simulada, el comprador real alquila la propiedad y se lleva los pagos de alquiler. El comprador falso desaparece mientras el comprador real descarta la identidad. El prestamista entonces no tiene a nadie a quien perseguir y no tiene más remedio que ejecutar la hipoteca sobre la propiedad.

Fragmentación

Este esquema se realiza por el vendedor, quien, después de comprar numerosas propiedades de bajo valor, ofrece venderlas a un inversor. El vendedor dice que los inversores pueden esperar hacerse ricos rápidamente al alquilar las propiedades. El vendedor a menudo convence al inversor de que las propiedades valen mucho más de lo que realmente valen, y que el vendedor encontrará inquilinos para ellos que le proporcionen un flujo de efectivo constante. Esto generalmente implica una evaluación fraudulenta.

El vendedor luego “agrupa” las propiedades y las vende al inversor por un precio mucho mayor que su tasación. El vendedor luego desaparece sin encontrar inquilinos para las propiedades, dejando al inversor con una propiedad sin valor y vacía.

El Esquema de Préstamo Falsificado

Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un corredor hipotecario. El corredor inventa un comprador de propiedades que necesita un préstamo hipotecario. Esto implica forjar una solicitud de préstamo. Si un prestamista aprueba el préstamo, el corredor de hipotecas se queda con los fondos del préstamo.

En otros casos, el corredor inventa una propiedad, en lugar de un comprador falso. El corredor convence a un comprador desprevenido de que la propiedad falsa es una buena inversión. El comprador desprevenido solicita al prestamista un préstamo hipotecario. Si el préstamo se aprueba, el corredor se queda con él.

Finalmente, el corredor puede contratar a un tasador para hacer una tasación falsa de una propiedad. Esto sobrevalora significativamente la propiedad. Un conspirador actúa entonces como comprador, con el corredor enviando su solicitud de préstamo al prestamista. Si el prestamista aprueba el préstamo, todos los involucrados en el fraude obtienen una parte.

Pago inicial falso

Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un comprador y otra parte involucrada. La otra parte suele ser el corredor de hipotecas, aunque también puede ser el vendedor o incluso el agente inmobiliario.

El comprador y su cómplice crean documentos que hacen que parezca que se ha hecho un pago inicial en la propiedad. Esto hace que parezca que un préstamo hipotecario es una inversión más segura de lo que realmente es. Cuando el comprador luego solicita una hipoteca, es más probable que obtenga una con mejores términos.

Segundos silenciosos

La mayoría de los préstamos hipotecarios requieren un pago inicial para que se desembolse el dinero del préstamo. En este esquema de fraude, el comprador toma un segundo hipoteca sin notificar al prestamista, una “segunda hipoteca” silenciosa en la propiedad. Esta segunda hipoteca se usa entonces para satisfacer el pago inicial de la primera. Esto deja al prestamista original en una posición más arriesgada de lo que realmente esperan.

Esquemas dirigidos a propietarios de viviendas en dificultades

Existen numerosos esquemas de fraude hipotecario que se dirigen a propietarios de viviendas en dificultades en Colorado.

Un propietario en dificultades es alguien que tiene una hipoteca pero tiene dificultades para hacer los pagos necesarios del préstamo. A menudo desconocen sus derechos y no saben cómo reducir sus pagos a una cantidad que puedan manejar.

Un esquema se conoce como “rescate”. Alguien se dirige a un propietario en dificultades y ofrece mejores tasas de interés en una propiedad re-financiada. Parte de este acuerdo implica que el propietario renuncie al título de la propiedad. Por lo general, el propietario cree que estará alquilando la propiedad y podrá comprarla de nuevo al final del acuerdo.

Sin embargo, las condiciones son deliberadamente imposibles de cumplir. Al final, el propietario en dificultades se quedará sin el título de la propiedad y habrá perdido cualquier patrimonio que haya puesto en ella.

Otro esquema de fraude hipotecario es el de dirigirse a un propietario que está luchando y ofrecerles “ayuda fantasma”, a cambio de una cuota elevada. Una vez que se ha pagado esta tarifa, la parte ayudante realiza las llamadas telefónicas y presenta los documentos que el propietario podría haber hecho por su cuenta. El propietario afligido a menudo gasta miles de dólares por minutos de trabajo, independientemente de si su ayuda funcionó.

Fraude hipotecario

Esta puede ser una defensa efectiva para personas que han pasado inadvertidamente documentos fraudulentos durante la transacción de bienes raíces. Al alegar que no tenías la intención de engañar a nadie, los fiscales tendrán que demostrar que estabas actuando con el propósito de avanzar el fraude.

Atrapamiento

Los investigadores criminales a veces crean una situación para ver si cometes un delito. Si van demasiado lejos, sin embargo, esto puede contradecir las leyes de atrapamiento de Colorado. Las acciones que de otro modo serían ilegales no pueden ser un delito si:

• El acusado participó en la actividad porque fue inducido a hacerlo por un funcionario de aplicación de la ley u otra persona actuando bajo su dirección, buscando obtener evidencia con el propósito de la acusación, y
• Los métodos utilizados para obtener esa evidencia eran tales que creaban un riesgo sustancial de que los actos fueran cometidos por una persona que, de no ser por tal inducción, no habría concebido ni participado en un comportamiento del tipo inducido.⁸

Búsqueda ilegal

Las investigaciones de fraude hipotecario implican sus derechos de la Cuarta Enmienda contra la búsqueda y detención ilegales. Por lo tanto, si la policía realiza una búsqueda o una detención que se considere irrazonable, cualquier evidencia que encuentren será excluida del tribunal.

Cargos de conspiración

Los esquemas de fraude hipotecario a menudo involucran a más de una persona en la transacción. En estos casos, cualquiera que sepa que el delito está ocurriendo y ayude a avanzar el delito puede ser culpable de conspiración. Una persona conspira para cometer un delito si:

• Con la intención de promover o facilitar su comisión, él o ella acuerda con otra persona o personas participar en una conducta que constituye un delito o un intento de cometer un delito, o
• Él o ella acuerda ayudar a la otra persona o personas en la planificación o comisión de un delito o de un intento de cometer tal delito.⁹

Los cargos de conspiración en el fraude hipotecario son comunes. Los esquemas de fraude hipotecario pueden ser complejos y de varias capas. A menudo hay co-conspiradores que incluso pueden no conocer a todas las personas involucradas. Sin embargo, la ley de Colorado todavía los considera co-conspiradores, aunque no conozcan a las otras personas involucradas.¹⁰

5. ¿Cuáles son otros cargos penales relacionados con el fraude hipotecario en Colorado?

Cometer fraude hipotecario a menudo implica cometer otros delitos, también. Obtener fraudulentamente un préstamo hipotecario rara vez es posible sin también forjar documentos u hacer otras falsedades. Los fiscales a menudo te acusarán por esas infracciones, además de acusarte por fraude hipotecario.

Aquí hay algunas de las acusaciones criminales más comunes que puede enfrentar, además de un cargo por fraude hipotecario.

5.1. Robo de identidad C.R.S. 18-5-902

El robo de identidad en Colorado ocurre cuando realiza un pago de manera consciente utilizando la información personal o financiera de otra persona, incluido su cheque o tarjeta de crédito. El robo de identidad es un delito grave, y las penas incluyen de 2 a 6 años de prisión y una multa de hasta $500,000.

5.2. Fraude de tasación

Muchos esquemas de fraude hipotecario implican tasar el valor de una propiedad por encima de su verdadero valor. Sobrestimar el valor de una propiedad de esta manera equivale a fraude de tasación en Colorado, que puede ser castigado con acción disciplinaria por parte de la junta de tasación y la pérdida de la licencia de un tasador, además de cargos criminales.

5.3. Falsificación C.R.S. 18-5-102

La falsificación en Colorado implica crear, alterar o presentar falsamente un documento escrito con la intención de defraudar a alguien. La falsificación es un delito de clase 5 en Colorado, con penas que incluyen de 1 a 3 años de prisión y una multa de hasta $100,000.

Llámenos para obtener ayuda…

Si ha sido arrestado por fraude hipotecario, comuníquese con nosotros en Colorado Legal Defense Group. Nuestros abogados tienen muchos años de experiencia representando a clientes que han sido acusados de fraude en transacciones de vivienda y préstamos.

También puede visitar nuestros artículos sobre Leyes de fraude inmobiliario y hipotecario de California y Leyes de fraude hipotecario de Nevada.

Vea también el Sitio web de Fraude Hipotecario del Buró Federal de Investigación (FBI.gov). El Fiscal General de los Estados Unidos lleva a cabo investigaciones criminales y procesa el fraude hipotecario bajo el 18 Código de los Estados Unidos § 225 (Continuación de Delitos Financieros). Las penas incluyen varios años de prisión federal.

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Referencias Legales