Fraude hipotecario – Leyes y penas en Colorado

Bajo la ley de Colorado, el fraude hipotecario es un tipo de robo que involucra

• préstamos hipotecarios,
• títulos, y
• transacciones de propiedades.

Las penas por fraude hipotecario dependen de la cantidad de fraude involucrado. En Colorado, puede ser una ofensa menor, un delito menor, o un delito grave.

En este artículo, nuestros abogados defensores penales de Denver, Colorado abordarán:

• 1. ¿Qué es el fraude hipotecario?
• 2. ¿Cuáles son las penas?
• 3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?
• 4. ¿Cómo puedo defenderme contra un cargo criminal?
• 5. ¿Existen delitos relacionados?

1. ¿Qué es el fraude hipotecario?

El fraude hipotecario en Colorado implica robo por engaño, donde la “base factual subyacente del caso involucra el proceso de préstamo hipotecario. Cualquier tipo de fraude o engaño en el proceso de préstamo hipotecario puede resultar en cargos criminales por fraude hipotecario”.¹

El “proceso de préstamo hipotecario” es “el proceso a través del cual una persona busca u obtiene un préstamo hipotecario residencial”. Esto puede incluir:

• Solicitud, aplicación u origen del préstamo hipotecario;
• Negociación de los términos del préstamo;
• Servicios de proveedores externos;
• Subscripción del préstamo;
• Firma y cierre;
• Financiamiento del préstamo; y
• Perfeccionamiento y liberación de la hipoteca.²

El “préstamo hipotecario” es “un préstamo o acuerdo para extender crédito” que está “asegurado por una hipoteca o gravamen”. Según la ley de fraude hipotecario de Colorado, incluye “la refinanciación o renovación de un préstamo asegurado” por la propiedad inmobiliaria.³

¿Quiénes pueden estar implicados?

Las hipotecas son transacciones complejas que involucran a múltiples individuos, empresas e instituciones. Esto incluye al propietario de la propiedad inmobiliaria, el potencial comprador, y el prestamista o prestamistas. Los participantes en posibles casos de fraude hipotecario pueden incluir a cualquier persona involucrada en el proceso de préstamo o compra, incluyendo:

• El comprador. Esta es la parte interesada en comprar la propiedad o hacer una refinanciación.
• El prestatario. Esta es la parte que recibe inicialmente el dinero del préstamo hipotecario. El prestatario generalmente es el mismo que el comprador, pero en algunos casos de fraude hipotecario, no lo es.
• El vendedor. Esta es la parte que busca vender una propiedad. El vendedor generalmente es el propietario de la propiedad. Sin embargo, en muchos casos de fraude hipotecario, el supuesto vendedor no es el dueño de la propiedad.
• El propietario. Esta es la parte que es dueña de la propiedad. En casos de fraude hipotecario, el propietario puede ser la parte que comete el fraude o la parte que es defraudada.
• El tasador. Esta es la parte que evalúa la propiedad en venta y estima su valor.
• El prestamista. Esta es generalmente una entidad bancaria o financiera que provee el dinero para el préstamo hipotecario y lo otorga al prestatario. A veces, el prestamista es un “prestamista de almacén”. Los prestamistas de almacén proveen el dinero para el préstamo hipotecario y lo otorgan al prestatario, pero luego venden los derechos del préstamo a otros inversionistas.
• El oficial de préstamos. Esta persona trabaja con el prestamista. Es el punto de contacto para cualquier persona que intente obtener un préstamo del prestamista relacionado con la venta de bienes inmuebles o una hipoteca.
• El suscriptor. Esta persona trabaja con el prestamista. Decide si aprueba o no la solicitud del prestatario para el préstamo hipotecario. Al tomar esta decisión, el suscriptor considera factores como los ingresos del prestatario, edad, empleo, puntaje de crédito, el valor tasado de la propiedad y los riesgos de ejecución hipotecaria.
• El corredor de hipotecas. No debe confundirse con el oficial de préstamos, esta es la persona que conecta a las personas que necesitan una hipoteca con bancos u otras instituciones que las proporcionan. El corredor de hipotecas gana una comisión al conectar a los dos.
• El agente de bienes raíces. Esta persona intenta encontrar un comprador para la propiedad que está en venta. El agente gana una comisión por completar la transacción. En algunos casos de fraude hipotecario, el agente no está haciendo lo que la compañía de bienes raíces les indica que hagan.
• La compañía de títulos. Esta compañía verifica que el vendedor de la propiedad realmente sea el dueño de la propiedad. Examinan el título de la propiedad y su registro de propiedad. También notan cualquier gravamen sobre la propiedad que pueda afectar su valor.

Documentos utilizados en esquemas de fraude hipotecario

Hay varios documentos importantes involucrados en esquemas de fraude hipotecario. Estos incluyen:

• El título. Este documento es prueba de propiedad de una propiedad.
• La opinión del título. Este documento generalmente proviene de una compañía de títulos. La opinión del título detalla la investigación de la compañía de títulos sobre quién es el verdadero dueño de la propiedad.
• La escritura de hipoteca. Este documento le da al prestamista de una hipoteca un gravamen, o interés de seguridad, en la propiedad comprada con el préstamo hipotecario. Si la escritura de hipoteca es una escritura de garantía, viene con una garantía de que el otorgante de la escritura – a menudo el vendedor – tiene título a la propiedad. Si la escritura es una escritura de renuncia, entonces no se da tal garantía.
• La solicitud de préstamo. Esta colección de documentos se envía por el prestatario al corredor de hipotecas, o directamente al prestamista o a los agentes del prestamista. La solicitud de préstamo contiene información importante sobre la capacidad del prestatario para pagar el préstamo hipotecario.
• Una verificación de depósito. Este documento es una prueba de que el prestatario tiene suficiente para hacer un pago inicial en la propiedad. A menudo se utiliza como parte de la solicitud de hipoteca del prestatario al prestamista.
• Una verificación de empleo. El documento utilizado por el prestamista para pedir al empleador del prestatario que confirme el empleo y los ingresos del prestatario.
• Formulario 4506. Este es un documento que permite al Servicio de Impuestos Internos (IRS) dar a los prestamistas acceso a las declaraciones de impuestos anteriores del prestatario. Esto ayuda a los prestamistas a verificar los ingresos del prestatario.

2. ¿Cuáles son las sanciones?

Las sanciones por una condena por fraude hipotecario dependen del valor del fraude, el historial criminal del acusado y la extensión del fraude. Un delito de cuello blanco, el fraude hipotecario puede ser un delito menor, un delito menor o un delito grave en Colorado.
Además de las sanciones penales, cualquier persona condenada por fraude hipotecario enfrentará una multa mínima del monto del daño financiero sufrido en el fraude. Por ejemplo, si alguien es acusado de defraudar a un propietario de $50,000, la multa mínima sería de $50,000.⁴

El tribunal no aceptará un declaración de culpabilidad por otro delito de alguien acusado de fraude hipotecario a menos que la declaración incluya un acuerdo para pagar restitución a las víctimas por cualquier costo causado por el delito.⁵

Además de multas mínimas y restitución, las penas por fraude hipotecario son generalmente las mismas que las penas por robo en Colorado. Las penas dependen del valor del fraude, de la siguiente manera: ⁶

Cantidad de Fraude	Clase de Delito	Tiempo en la Cárcel	Multas
Hasta $300	Delito Menor	Hasta 10 días	Hasta $300
$300 a menos de $1,000	Delito Menor de Clase 2	Hasta 120 días	Hasta $750
$1,000 a menos de $2,000	Delito Menor de Clase 1	Hasta 364 días	Hasta $1,000
$2,000 o más pero menos de $5,000	Delito Grave de Clase 6	12 a 18 meses	Hasta $10,000
$5,000 o más pero menos de $20,000	Delito Grave de Clase 5	1 a 3 años	Hasta $100,000
$20,000 o más pero menos de $100,000	Delito Grave de Clase 4	2 a 6 años	Hasta $500,000
$100,000 o más pero menos de $1 millón	Delito Grave de Clase 3	4 a 12 años	Hasta $750,000
Más de $1 millón	Delito Grave de Clase 2	8 a 24 años	Hasta $1,000,000

Además, el acusado puede enfrentar una sentencia más severa si la víctima es considerada una persona “en riesgo” según la ley de Colorado. Las personas en riesgo incluyen a personas con discapacidad y personas mayores de 70 años. El fraude hipotecario que involucra a una víctima en riesgo es un delito grave.⁷

3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?

El fraude hipotecario puede ocurrir en cualquier lugar durante el proceso de préstamo hipotecario. Una hipoteca puede involucrar pequeñas propiedades o acuerdos de varios millones de dólares. Los esquemas de fraude hipotecario comunes incluyen:

• Compra y venta de propiedades
• Venta doble
• Despojo de capital
• División
• Esquemas de préstamos falsos
• Pago inicial falso
• Segundos silenciosos
• Esquemas dirigidos a propietarios en dificultades

Compra y venta de propiedades

Comprar y vender propiedades puede ser algo legítimo. Muchas personas compran casas que han sido dañadas o que están subvaluadas. Luego “venden” la propiedad al arreglarla para aumentar su valor y venderla a un precio más alto. Esto es perfectamente legal.
La compra y venta ilegal de propiedades puede ser fraudulenta si no se agrega ningún valor real a la propiedad. En su lugar, un comprador puede adquirir una propiedad y hacer que un tasador infla su valor mediante una falsa tasación. El comprador original luego vende rápidamente la propiedad a otro comprador desprevenido. El comprador original y el tasador se quedan con las ganancias.

Venta doble

Este esquema de fraude hipotecario es cometido por el corredor hipotecario. El corredor hipotecario encuentra una venta de bienes raíces legítima pero conecta al comprador con más de un prestamista. El corredor convence a un comprador inocente de completar solicitudes de préstamos para cada prestamista, a menudo haciéndolos firmar varias “copias” de la solicitud.

El corredor luego envía las solicitudes a cada prestamista como originales. Cuando varios prestamistas proporcionan el préstamo, el corredor se queda con todos menos uno, que va al comprador.

Despojo de capital

Un esquema de despojo de capital implica comprar bienes raíces con un comprador falso.

Este fraude generalmente implica robar la identidad de alguien y falsificar documentos para crear una solicitud de hipoteca suficiente para obtener un préstamo. Una vez que se obtiene el préstamo hipotecario, el comprador real, utilizando la identidad del comprador falso, cierra la propiedad. El comprador real luego vende la propiedad a sí mismo, con la identidad del comprador falso actuando como vendedor, utilizando una escritura de renuncia.

Una vez que se completa esta venta falsa, el comprador real alquila la propiedad y se queda con los pagos de alquiler. El comprador falso desaparece mientras que el comprador real descarta la identidad. El prestamista entonces no tiene a quién perseguir y no tiene más opción que ejecutar la propiedad.

División

Este esquema es realizado por el vendedor que, después de comprar numerosas propiedades de bajo valor, ofrece venderlas a un inversionista. El vendedor dice que los inversionistas pueden enriquecerse rápidamente ya que las personas alquilan las propiedades. El vendedor a menudo convence al inversionista de que las propiedades valen mucho más que su verdadero valor, y que el vendedor encontrará inquilinos para ellos que le den al inversionista un flujo constante de efectivo. Esto generalmente implica una tasación fraudulenta.

El vendedor luego “agrupa” las propiedades y las vende al inversor por encima de su precio de tasación. Luego, el vendedor desaparece sin encontrar inquilinos para las propiedades, dejando al inversor con una propiedad vacía y sin valor.

El Esquema de Préstamo Falso

Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un corredor hipotecario. El corredor inventa un comprador de propiedades que necesita un préstamo hipotecario. Esto implica falsificar una solicitud de préstamo. Si un prestamista aprueba el préstamo, el corredor se queda con el dinero del préstamo.

En otros casos, el corredor inventa una propiedad en lugar de un comprador falso. El corredor convence a un comprador desprevenido de que la propiedad falsa es una buena inversión. El comprador desprevenido solicita un préstamo hipotecario al prestamista. Si el préstamo es aprobado, el corredor se queda con el dinero.

Finalmente, el corredor puede contratar a un tasador para hacer una falsa tasación de una propiedad. Esto sobrevalora significativamente la propiedad. Un conspirador luego actúa como comprador, con el corredor enviando su solicitud de préstamo al prestamista. Si el prestamista aprueba el préstamo, todos los involucrados en el fraude se llevan una parte.

Falso Pago Inicial

Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un comprador y otra parte involucrada. La otra parte suele ser el corredor hipotecario, aunque también puede ser el vendedor o incluso el agente de bienes raíces.

El comprador y su conspirador crean documentos que hacen parecer que se ha realizado un pago inicial en la propiedad. Esto hace que parezca que un préstamo hipotecario es una inversión más segura de lo que realmente es. Cuando el comprador solicita un préstamo hipotecario, es más probable que obtenga uno en mejores condiciones.

Segundos Silenciosos

La mayoría de los préstamos hipotecarios requieren un pago inicial para que el dinero del préstamo sea desembolsado. En este esquema de fraude, el comprador obtiene una segunda hipoteca sin notificar al prestamista – una segunda hipoteca “silenciosa” en la propiedad. Esta segunda hipoteca se utiliza luego para pagar el pago inicial del primero. Esto deja al prestamista original en una posición más arriesgada de lo que esperaban.

Esquemas que Apuntan a Propietarios en Dificultades

Existen numerosos esquemas de fraude hipotecario que apuntan a propietarios en dificultades en Colorado.

Un propietario en dificultades es alguien que tiene una hipoteca pero tiene dificultades para realizar los pagos necesarios del préstamo. A menudo, no están al tanto de sus derechos y no saben cómo reducir sus pagos a una cantidad que puedan manejar.

Un esquema se conoce como “rescate”. Alguien apunta a un propietario en dificultades y le ofrece mejores tasas de interés en una propiedad refinanciada. Parte de este trato implica que el propietario ceda el título de la propiedad. Por lo general, se hace creer al propietario en dificultades que alquilará la propiedad y podrá comprarla de nuevo al final del trato.

Sin embargo, las condiciones son deliberadamente imposibles de cumplir. Al final, el propietario en dificultades se quedará sin el título de la propiedad y habrá perdido cualquier capital que haya invertido en ella.

Otro esquema de fraude hipotecario es dirigirse a un propietario con dificultades y ofrecerles “ayuda fantasma” por una tarifa elevada. Una vez que se haya pagado esta tarifa, la parte que ayuda realiza las llamadas telefónicas y presenta la documentación que el propietario podría haber hecho por sí mismo. El propietario en dificultades a menudo gasta miles de dólares por unos pocos minutos de trabajo, independientemente de si su ayuda funcionó.

4. ¿Cómo puedo defenderme de un cargo criminal?

Si se le acusa de cargos criminales de fraude hipotecario, es posible que tenga a su disposición varias defensas legales. Por lo general, el fiscal debe demostrar que el acusado tenía tanto la intención criminal COMO el conocimiento de la actividad criminal. Su abogado de defensa criminal de Colorado puede utilizar varias defensas para estos cargos, incluyendo:

• Ninguna intención criminal de engañar
• Ningún conocimiento de ninguna actividad criminal
• Provocación
• Registro o incautación ilegal
• Ninguna conspiración

Ninguna Intención de Engañar

El fraude hipotecario es un tipo de robo por engaño. Para engañar a alguien, tienes que tener la intención de mentir o de representar falsamente algo. El engaño no puede ser accidental. Puede ser una defensa a los cargos de fraude hipotecario si no tuvo la intención de engañar a nadie.

Esto puede ser una defensa efectiva para las personas que hayan pasado sin saberlo documentos fraudulentos durante la transacción inmobiliaria. Al afirmar que no tuviste la intención de engañar a nadie, los fiscales tendrán que demostrar que estabas actuando con el propósito de promover el fraude.

Atrape

Los investigadores criminales a veces crean una situación para ver si cometerás un delito. Si van demasiado lejos, sin embargo, esto puede violar las leyes de atrapamiento de Colorado. Las acciones que de otra manera serían ilegales pueden no ser un delito si:

• El acusado se involucró en la actividad porque fue inducido a hacerlo por un oficial de la ley u otra persona que actúa bajo su dirección, buscando obtener pruebas con el propósito de enjuiciamiento, y
• Los métodos utilizados para obtener esas pruebas fueron tales como para crear un riesgo sustancial de que los actos sean cometidos por una persona que, de no ser por tal inducción, no habría concebido o participado en conductas del tipo inducido.⁸

Búsqueda ilegal

Las investigaciones de fraude hipotecario implican sus derechos de la Cuarta Enmienda contra la búsqueda y el decomiso ilegales. Por lo tanto, si la policía realiza una búsqueda o un decomiso que se considera irrazonable, cualquier evidencia que encuentren será excluida del tribunal.

Cargos de conspiración

Los esquemas de fraude hipotecario a menudo involucran a más de una persona en la transacción. En estos casos, cualquier persona que sepa que el delito está en curso y ayude a promover el delito puede ser culpable de conspiración. Una persona conspira para cometer un delito si:

• Con la intención de promover o facilitar su comisión, él o ella acuerda con otra persona o personas participar en una conducta que constituye un delito o un intento de cometer un delito, o
• Él o ella acuerda ayudar a la otra persona o personas en la planificación o comisión de un delito o de un intento de cometer dicho delito.⁹

Los cargos de conspiración en el fraude hipotecario son comunes. Los esquemas de fraude hipotecario pueden ser complejos y de múltiples capas. A menudo hay co-conspiradores que pueden no conocer a todas las personas involucradas. Sin embargo, la ley de Colorado todavía los considera co-conspiradores, aunque no conozcan a las otras personas involucradas.¹⁰

5. ¿Hay delitos relacionados?

Cometer fraude hipotecario a menudo implica cometer otros delitos también. Obtener fraudulentamente un préstamo hipotecario rara vez es posible sin también falsificar documentos o hacer otras representaciones falsas. Los fiscales a menudo te acusarán por esas infracciones, además de acusarte por fraude hipotecario.

Aquí están algunas de las cargas criminales más comunes que puedes enfrentar, además de un cargo por fraude hipotecario.

Robo de Identidad C.R.S. 18-5-902

El robo de identidad en Colorado ocurre cuando conscientemente realizas un pago utilizando la información personal o financiera de otra persona, incluyendo su cheque o tarjeta de crédito. El robo de identidad es un delito grave, y las penas incluyen de 2 a 6 años de prisión y una multa de hasta $500,000.

Fraude de Tasación

Muchos esquemas de fraude hipotecario involucran tasar el valor de una propiedad por encima de su cantidad real. Sobrevalorar una propiedad de esta manera equivale a fraude de tasación en Colorado, lo que puede ser castigado con acciones disciplinarias por parte de la junta de tasación y la pérdida de la licencia de tasador, además de cargos criminales.

Falsificación C.R.S. 18-5-102

La falsificación en Colorado implica crear, alterar o presentar falsamente un documento escrito con la intención de defraudar a alguien. La falsificación es un delito grave de clase 5 en Colorado, con penas que incluyen de 1 a 3 años de prisión y una multa de hasta $100,000.

Llámenos para obtener ayuda…

Si has sido arrestado por fraude hipotecario, por favor contáctanos en Colorado Legal Defense Group. Nuestros abogados tienen muchos años de experiencia representando a clientes que han sido acusados de fraude en transacciones de vivienda y préstamos.

También puedes visitar nuestros artículos sobre las leyes de bienes raíces y fraude hipotecario en California y las leyes de fraude hipotecario en Nevada.

Consulta también el sitio web de Fraude Hipotecario de la Oficina Federal de Investigaciones (FBI.gov). El Fiscal General de los Estados Unidos lleva a cabo investigaciones penales y procesa el fraude hipotecario bajo el Código de los Estados Unidos § 225 (Empresa de Delitos Financieros Continuos). Las penas incluyen varios años de prisión federal.

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Referencias Legales