Bajo la ley de Colorado, el fraude hipotecario es un tipo de robo que involucra
- préstamos hipotecarios,
- títulos, y
- transacciones de propiedad.
Las penas por fraude hipotecario dependen de la cantidad de fraude involucrada. En Colorado, puede ser
- una falta menor,
- un delito menor, o
- un delito grave.
En este artículo, nuestros abogados de defensa criminal en Denver, Colorado abordarán:
- 1. ¿Qué es el fraude hipotecario?
- 2. ¿Cuáles son las penas?
- 3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?
- 4. ¿Cómo puedo defenderme contra un cargo criminal?
- 5. ¿Existen delitos relacionados?
1. ¿Qué es el fraude hipotecario?
El fraude hipotecario en Colorado implica robo por engaño, donde la “base fáctica subyacente del caso involucra el proceso de préstamo hipotecario. Cualquier tipo de fraude o engaño en el proceso de préstamo hipotecario puede resultar en cargos criminales por fraude hipotecario.”1
El “proceso de préstamo hipotecario” es “el proceso mediante el cual una persona busca u obtiene un préstamo hipotecario residencial.” Esto puede incluir:
- Solicitación, solicitud u originación del préstamo hipotecario;
- Negociación de los términos del préstamo;
- Servicios de proveedores terceros;
- Evaluación del préstamo;
- Firma y cierre;
- Financiamiento del préstamo; y
- Perfeccionamiento y liberación de la hipoteca.2
El “préstamo hipotecario” es “un préstamo o acuerdo para extender crédito” que está “asegurado por una hipoteca o gravamen.” La ley de fraude hipotecario de Colorado incluye “el refinanciamiento o renovación de un préstamo asegurado” por bienes raíces.3
¿Quién puede estar implicado?
Las hipotecas son transacciones complejas que involucran a múltiples individuos, negocios e instituciones. Esto incluye al propietario, el comprador potencial, el terreno y el prestamista o prestamistas. Los participantes en un posible fraude hipotecario pueden incluir a cualquiera involucrado en el proceso de préstamo o compra, incluyendo:
- El comprador. Esta es la parte interesada en comprar la propiedad o refinanciar.
- El prestatario. Esta es la parte que inicialmente recibe el dinero del préstamo hipotecario. El prestatario generalmente es el mismo que el comprador, pero en algunos casos de fraude hipotecario, no lo es.
- El vendedor. Esta es la parte que busca vender una propiedad. El vendedor generalmente es el propietario de la propiedad. Sin embargo, en muchos casos de fraude hipotecario, el supuesto vendedor no es el propietario.
- El propietario. Esta es la parte que posee la propiedad. En casos de fraude hipotecario, el propietario puede ser quien comete el fraude o la parte defraudada.
- El tasador. Esta es la parte que evalúa la propiedad en venta y estima su valor.
- El prestamista. Usualmente es un banco o institución financiera que financia el préstamo hipotecario y desembolsa los fondos al prestatario. A veces, el prestamista es un llamado “prestamista almacén.” Los prestamistas almacén proporcionan fondos para el préstamo hipotecario al prestatario y luego venden los derechos del préstamo a otros inversionistas.
- El oficial de préstamos. Esta persona trabaja con el prestamista. Es el punto de contacto para cualquiera que intente obtener un préstamo del prestamista relacionado con la venta de bienes raíces o hipoteca.
- El suscriptor. Esta persona trabaja con el prestamista. Decide si aprueba la solicitud de préstamo hipotecario del prestatario. Al tomar esta decisión, el suscriptor considera factores como los ingresos del prestatario, edad, empleo, puntaje crediticio, el valor tasado de la propiedad y riesgo de ejecución hipotecaria.
- El corredor hipotecario. No debe confundirse con un oficial de préstamos, esta es la persona que conecta a los prestatarios con bancos u otras instituciones que proveen hipotecas. El corredor hipotecario gana una comisión al conectar a ambos.
- El agente inmobiliario. Esta persona busca un comprador para la propiedad en venta. El agente gana una comisión por completar la transacción. En algunos casos de fraude hipotecario, el agente no sigue las instrucciones de la empresa inmobiliaria.
- La compañía de títulos. Esta compañía verifica que el vendedor sea el propietario de la propiedad. Examina el título de la propiedad y sus registros de propiedad. También anota cualquier gravamen sobre la propiedad que pueda afectar su valor.
Documentos usados en esquemas de fraude hipotecario
Varios documentos clave están involucrados en esquemas de fraude hipotecario. Estos incluyen:
- El título. Este documento es prueba de propiedad de una propiedad.
- La opinión de título. Este documento típicamente proviene de una compañía de títulos. La opinión de título detalla la investigación de la compañía de títulos sobre la propiedad de la propiedad.
- La escritura hipotecaria. Este documento otorga al prestamista un gravamen o interés de seguridad sobre la propiedad comprada con el préstamo hipotecario. Si la escritura hipotecaria es una escritura de garantía, viene con una garantía de que el otorgante de la escritura – a menudo el vendedor – tiene título sobre la propiedad. Si la escritura es una escritura de renuncia, no se da tal garantía.
- La solicitud de préstamo. Esta colección de documentos es enviada por el prestatario al corredor hipotecario, o directamente al prestamista o sus agentes. La solicitud de préstamo incluye información clave sobre la capacidad del prestatario para pagar la hipoteca.
- Una verificación de depósito. Este documento sirve como prueba de que el prestatario tiene fondos suficientes para hacer un pago inicial sobre la propiedad. A menudo se usa como parte de la solicitud hipotecaria del prestatario al prestamista.
- Una verificación de empleo. El documento que el prestamista usa para solicitar confirmación del empleo e ingresos del prestatario al empleador del prestatario.
- Formulario 4506. Este documento autoriza al Servicio de Impuestos Internos (IRS) a proporcionar a los prestamistas acceso a las declaraciones de impuestos pasadas del prestatario. Esto ayuda a los prestamistas a verificar los ingresos del prestatario.
2. ¿Cuáles son las penas?
Las penas por una condena por fraude hipotecario dependen del valor del fraude, el historial criminal del acusado y la extensión del fraude. Un delito de cuello blanco, el fraude hipotecario puede ser una falta menor, un delito menor o un delito grave en Colorado.
Además de las penas criminales, cualquier persona condenada por fraude hipotecario enfrentará una multa mínima por el monto del daño financiero sufrido en el fraude. Por ejemplo, si alguien es acusado de defraudar a un propietario por $50,000, la pena mínima sería de $50,000.4
El tribunal no aceptará una declaración de culpabilidad por otro delito de alguien acusado de fraude hipotecario a menos que la declaración incluya un acuerdo para pagar restitución a las víctimas por cualquier costo causado por el delito.5
Aparte de las multas mínimas y la restitución, las penas por fraude hipotecario son generalmente las mismas que las penas por robo en Colorado. Las penas dependen del valor del fraude, como sigue: 6
| Cantidad del Fraude | Clase de Delito | Tiempo en Cárcel | Multas |
| Hasta $300 | Falta Menor | Hasta 10 días | Hasta $300 |
| $300 a menos de $1,000 | Delito Menor Clase 2 | Hasta 120 días | Hasta $750 |
| $1,000 a menos de $2,000 | Delito Menor Clase 1 | Hasta 364 días | Hasta $1,000 |
| $2,000 o más pero menos de $5,000 | Delito Grave Clase 6 | 12 a 18 meses | Hasta $10,000 |
| $5,000 o más pero menos de $20,000 | Delito Grave Clase 5 | 1 a 3 años | Hasta $100,000 |
| $20,000 o más pero menos de $100,000 | Delito Grave Clase 4 | 2 a 6 años | Hasta $500,000 |
| $100,000 o más pero menos de $1 millón | Delito Grave Clase 3 | 4 a 12 años | Hasta $750,000 |
| $1 millón o más | Delito Grave Clase 2 | 8 a 24 años | Hasta $1,000,000 |
Además, el acusado puede enfrentar una sentencia aumentada si la víctima es considerada una persona “en riesgo” bajo la ley de Colorado. Las personas en riesgo incluyen personas con discapacidad y adultos mayores de 70 años o más. El fraude hipotecario que involucra a una víctima en riesgo es un delito grave.7
3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?
El fraude hipotecario puede ocurrir en cualquier momento durante el proceso de préstamo hipotecario. Una hipoteca puede involucrar pequeñas propiedades o negocios multimillonarios. Los esquemas comunes de fraude hipotecario incluyen:
- Reventa rápida de propiedades (Property Flipping)
- Doble venta
- Desfalco de capital (Equity Skimming)
- Chunking
- Esquemas de préstamos falsos
- Pago inicial falso
- Segundos silenciosos
- Esquemas dirigidos a propietarios en dificultades
Reventa rápida de propiedades (Property Flipping)
La reventa rápida de propiedades puede ser algo legítimo. Muchas personas compran casas dañadas o subvaloradas. Luego “revenden” la propiedad arreglándola para aumentar su valor y venderla a un precio más alto. Esto es perfectamente legal.
La reventa rápida ilegal puede ser fraudulenta si no se añade valor real a la propiedad. En cambio, un comprador puede adquirir una propiedad y hacer que un tasador infle su valor mediante una tasación falsa. El comprador original luego revende la propiedad a otro comprador desprevenido. El comprador original y el tasador se quedan con la ganancia.
Doble venta
Este esquema de fraude hipotecario es cometido por el corredor hipotecario. El corredor identifica una transacción inmobiliaria legítima pero conecta al comprador con múltiples prestamistas. El corredor hace que un comprador inocente llene solicitudes hipotecarias para cada prestamista, a menudo haciéndole firmar varias “copias” de la solicitud.
Luego, el corredor envía las solicitudes a cada prestamista como originales. Cuando varios prestamistas otorgan el préstamo, el corredor se queda con todos menos uno, que va al comprador.
Desfalco de capital (Equity Skimming)
Un esquema de desfalco de capital implica comprar bienes raíces usando un comprador ficticio.
Esta estafa usualmente implica robar la identidad de alguien y falsificar documentos para crear una solicitud de préstamo suficiente para obtener un préstamo. Una vez obtenido el préstamo hipotecario, el comprador real – usando la identidad del comprador falso – cierra la compra de la propiedad. El comprador real luego se vende la propiedad a sí mismo, con la identidad del comprador falso actuando como vendedor, usando una escritura de renuncia.
Una vez completada esta venta simulada, el comprador real alquila la propiedad y se queda con los pagos de renta. El comprador falso desaparece mientras el comprador real descarta la identidad. El prestamista entonces no tiene a quién perseguir y debe ejecutar la hipoteca sobre la propiedad.
Chunking
Este esquema es llevado a cabo por el vendedor, quien, después de comprar numerosas propiedades de bajo valor, las ofrece a un inversionista. El vendedor dice que los inversionistas pueden enriquecerse rápidamente ya que las personas alquilan las propiedades. El vendedor a menudo convence al inversionista de que las propiedades valen mucho más que su valor real y que el vendedor encontrará inquilinos que proporcionen flujo de caja constante al inversionista. Esto usualmente implica una tasación fraudulenta.
Luego, el vendedor “divide” las propiedades y las vende al inversionista a un precio muy superior a su valor tasado. El vendedor luego desaparece sin encontrar inquilinos para las propiedades, dejando al inversionista con una propiedad vacía y sin valor.
Esquema de préstamo falso
Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un corredor hipotecario. El corredor inventa un comprador de propiedad que necesita un préstamo hipotecario. Esto implica falsificar una solicitud de préstamo. Si un prestamista aprueba el préstamo, el corredor hipotecario se queda con los fondos del préstamo.
En otros casos, el corredor inventa una propiedad en lugar de un comprador ficticio. El corredor convence a un comprador desprevenido de que la propiedad falsa es una buena inversión. El comprador desprevenido solicita un préstamo hipotecario al prestamista. Si el préstamo es aprobado, el corredor se queda con la comisión.
Finalmente, el corredor puede contratar a un tasador para que haga una tasación falsa de una propiedad. Esto sobrevalora significativamente la propiedad. Un conspirador actúa como comprador, y el corredor presenta la solicitud de préstamo del comprador al prestamista. Si el prestamista aprueba el préstamo, todos los involucrados en el fraude reciben una parte.
Pago inicial falso
Este esquema de fraude hipotecario es llevado a cabo por un comprador y otra parte. La otra parte suele ser el corredor hipotecario, aunque también puede ser el vendedor o incluso el agente inmobiliario.
El comprador y su conspirador crean documentos que hacen parecer que se ha hecho un pago inicial sobre la propiedad. Esto hace que parezca que el préstamo hipotecario es una inversión más segura de lo que realmente es. Cuando el comprador luego solicita una hipoteca, es más probable que la obtenga en mejores condiciones.
Segundos silenciosos
La mayoría de los préstamos hipotecarios requieren un pago inicial antes de que se desembolsen los fondos. En este esquema de fraude, el comprador obtiene una segunda hipoteca sin notificar al prestamista – una segunda hipoteca “silenciosa” sobre la propiedad. Esta segunda hipoteca se usa para satisfacer el pago inicial de la primera. Esto deja al prestamista original en una posición más riesgosa de lo que esperaba.
Esquemas dirigidos a propietarios en dificultades
Existen numerosos esquemas de fraude hipotecario que apuntan a propietarios en dificultades en Colorado.
Un propietario en dificultades es alguien con una hipoteca que tiene problemas para hacer los pagos requeridos. A menudo desconocen sus derechos y no saben cómo reducir sus pagos a un nivel que puedan pagar.
Un esquema se denomina “rescate.” Alguien apunta a un propietario en dificultades y le ofrece mejores tasas de interés en una propiedad refinanciada. Parte de este trato implica que el propietario ceda el título de la propiedad. Típicamente, se hace creer al propietario que estará alquilando la propiedad y podrá recomprarla al final del trato.
Sin embargo, las condiciones son deliberadamente imposibles de cumplir. Finalmente, el propietario en dificultades se queda sin título de la propiedad y pierde cualquier capital que haya invertido.
Otro esquema de fraude hipotecario apunta a un propietario en dificultades y ofrece “ayuda fantasma” por una tarifa elevada. Una vez pagada esta tarifa, la parte que ayuda hace las llamadas y presenta los documentos que el propietario podría haber completado por sí mismo. El propietario en dificultades a menudo gasta miles de dólares por minutos de trabajo, sin importar si la ayuda funcionó.
4. ¿Cómo puedo defenderme contra un cargo criminal?
Si se le acusa de cargos criminales por fraude hipotecario, puede tener varias defensas legales disponibles. El fiscal generalmente debe demostrar que el acusado tenía tanto la intención criminal COMO el conocimiento de la actividad criminal. Su abogado de defensa criminal en Colorado puede usar varias defensas contra estos cargos, incluyendo:
- No hubo intención criminal de engañar
- No hubo conocimiento de actividad criminal
- Inducción a delinquir
- Registro o incautación ilegal
- No hubo conspiración
No hubo intención de engañar
El fraude hipotecario es un tipo de robo por engaño. Para engañar a alguien, debe tener la intención de mentir o representar falsamente algo. El engaño no puede hacerse accidentalmente. Puede ser una defensa contra cargos de fraude hipotecario si no tuvo la intención de engañar a nadie.
Esto puede ser una defensa efectiva para personas que han pasado documentos fraudulentos sin saberlo durante la transacción inmobiliaria. Al alegar que no tuvo intención de engañar a nadie, los fiscales deberán probar que actuó con el propósito de promover el fraude.
Inducción a delinquir
Los investigadores criminales a veces crean una situación para ver si usted cometerá un delito. Sin embargo, si van demasiado lejos, esto puede violar las leyes de inducción a delinquir de Colorado. Las acciones que de otro modo serían ilegales pueden no ser un delito si:
- El acusado participó en la actividad porque fue inducido a hacerlo por un oficial de la ley u otra persona actuando bajo su dirección, buscando obtener evidencia para la acusación, y
- Los métodos usados para obtener esa evidencia fueron tales que crearon un riesgo sustancial de que los actos serían cometidos por una persona que, de no ser por dicha inducción, no habría concebido o participado en la conducta inducida.8
Registro ilegal
Las investigaciones de fraude hipotecario implican sus derechos bajo la Cuarta Enmienda contra registros e incautaciones ilegales. Por lo tanto, si la policía realiza un registro o incautación que se considera irrazonable, cualquier evidencia que encuentren será excluida en el tribunal.
Cargos de conspiración
Los esquemas de fraude hipotecario a menudo involucran a más de una persona en la transacción. En estos casos, cualquiera que sepa que el delito está ocurriendo y ayude a promoverlo puede ser culpable de conspiración. Una persona conspira para cometer un delito si:
- Con la intención de promover o facilitar su comisión, acuerda con otra u otras personas participar en conductas que constituyan un delito o un intento de cometer un delito, o
- Acuerda ayudar a la otra u otras personas en la planificación o comisión de un delito o intento de cometer tal delito.9
Los cargos de conspiración en fraude hipotecario son comunes. Los esquemas de fraude hipotecario pueden ser complejos y con múltiples capas. A menudo hay co-conspiradores que ni siquiera conocen a todas las personas involucradas. Sin embargo, la ley de Colorado aún los considera co-conspiradores, aunque no sepan quiénes son las otras personas involucradas.10
5. ¿Existen delitos relacionados?
Cometer fraude hipotecario a menudo implica cometer otros delitos también. Obtener fraudulentamente un préstamo hipotecario rara vez es posible sin falsificar documentos o hacer otras tergiversaciones. Los fiscales a menudo le acusarán por esas infracciones, además de acusarle por fraude hipotecario.
Aquí están algunos de los cargos criminales más comunes que puede enfrentar, además de un cargo por fraude hipotecario.
Robo de identidad C.R.S. 18-5-902
El robo de identidad en Colorado ocurre cuando usted realiza un pago usando conscientemente la información personal o financiera de otra persona, incluyendo su cheque o tarjeta de crédito. El robo de identidad es un delito grave, y las penas incluyen de 2 a 6 años de prisión y una multa de hasta $500,000.
Fraude en tasaciones
Muchos esquemas de fraude hipotecario implican tasar el valor de una propiedad por encima de su valor real. Sobrevalorar una propiedad de esta manera equivale a fraude en tasaciones en Colorado, que puede ser sancionado con acciones disciplinarias por parte de la junta de tasadores y la pérdida de la licencia de tasador, además de cargos criminales.
Falsificación C.R.S. 18-5-102
La falsificación en Colorado implica crear, alterar o presentar falsamente un documento escrito con la intención de defraudar a alguien. La falsificación es un delito grave clase 5 en Colorado, con penas que incluyen de 1 a 3 años de prisión y una multa de hasta $100,000.
Llámenos para ayuda…
Si ha sido arrestado por fraude hipotecario, por favor contáctenos en Colorado Legal Defense Group. Nuestros abogados tienen muchos años de experiencia representando clientes que han sido acusados de fraude en transacciones de vivienda y préstamos.
También puede desear visitar nuestros artículos sobre leyes de fraude inmobiliario e hipotecario en California y leyes de fraude hipotecario en Nevada.
Vea también el sitio web de fraude hipotecario del Buró Federal de Investigaciones (FBI.gov). El Fiscal General de los EE.UU. realiza investigaciones criminales y procesa el fraude hipotecario bajo el Código de los Estados Unidos 18 § 225 (Empresa Continua de Crímenes Financieros). Las penas incluyen varios años en prisión federal.
Referencias legales
- C.R.S. 18-4-401 (9)(a). Véase también People v. Stellabotte (2016) COA 106, 421 P.3d 1164.
- C.R.S. 18-4-401 (9)(e)(I)
- C.R.S. 18-4-401 (9)(e)(II) (“‘Préstamo hipotecario residencial’ significa un préstamo o acuerdo para extender crédito, hecho a una persona y asegurado por una hipoteca o gravamen sobre bienes raíces residenciales, incluyendo, pero no limitado a, el refinanciamiento o renovación de un préstamo asegurado por bienes raíces residenciales.”)
- C.R.S. 18-4-401 (9)(a) (“Si una persona es condenada o se declara culpable o nolo contendere por robo por engaño y la base fáctica subyacente del caso involucra el proceso de préstamo hipotecario, una multa mínima por el monto del daño pecuniario resultante del robo será obligatoria, además de cualquier otra pena que el tribunal pueda imponer.”)
- C.R.S. 18-4-401 (9)(b) (“Un tribunal no aceptará una declaración de culpabilidad o nolo contendere por otro delito de una persona acusada de una violación de esta sección que involucre el proceso de préstamo hipotecario a menos que el acuerdo de declaración contenga una orden de restitución conforme a la parte 6 del artículo 1.3 de este título que compense a la víctima por cualquier costo causado por el delito.”)
- C.R.S. 18-4-401 (2). People v. Lawrence (2019) COA 84. Antes del 1 de marzo de 2022, el fraude hipotecario de menos de $50 era una falta menor clase 1 con hasta 6 meses de cárcel y multa de hasta $500; fraude hipotecario de $50 a menos de $300 era un delito menor clase 3 castigado con hasta 6 meses de cárcel y multa de hasta $750; fraude hipotecario de $300 o más pero menos de $750 era un delito menor clase 2 con 3 a 12 meses de cárcel y multa de hasta $1,000; fraude hipotecario de $750 o más pero menos de $2,000 era un delito menor clase 1 con 6 a 18 meses de cárcel y multa de hasta $5,000. SB21-271.
- C.R.S. 18-6.5-103(“(5) Cualquier persona que cometa robo, y cometa cualquier elemento o parte del delito en presencia de la víctima, como se describe en la sección 18-4-401 (1), y la víctima es una persona en riesgo, o que cometa robo contra una persona en riesgo mientras actúa en una posición de confianza, ya sea o no en presencia de la víctima, o que cometa robo contra una persona en riesgo sabiendo que la víctima es una persona en riesgo, ya sea en presencia de la víctima o no, comete un delito grave clase 5 si el valor de lo involucrado es menos de quinientos dólares o un delito grave clase 3 si el valor de lo involucrado es quinientos dólares o más. El robo a la persona de una persona en riesgo por medios distintos al uso de fuerza, amenaza o intimidación es un delito grave clase 4 sin importar el valor de lo tomado.”).
- C.R.S. 18-1-709 (“La comisión de actos que de otro modo constituirían un delito no es criminal si el acusado participó en la conducta prohibida porque fue inducido a hacerlo por un oficial de la ley u otra persona actuando bajo su dirección, buscando obtener evidencia para la acusación, y los métodos usados para obtener esa evidencia fueron tales que crearon un riesgo sustancial de que los actos serían cometidos por una persona que, de no ser por dicha inducción, no habría concebido o participado en la conducta inducida. Simplemente brindar a una persona la oportunidad de cometer un delito no es inducción a delinquir aunque se usen representaciones o incentivos calculados para superar el miedo del infractor a ser detectado.”)
- C.R.S. 18-2-201 (1) (“Una persona comete conspiración para cometer un delito si, con la intención de promover o facilitar su comisión, acuerda con otra u otras personas que ellos, o uno o más de ellos, participarán en conductas que constituyan un delito o un intento de cometer un delito, o acuerda ayudar a la otra u otras personas en la planificación o comisión de un delito o intento de cometer tal delito.”)
- C.R.S. 18-2-201 (3) (“Si una persona sabe que alguien con quien conspira para cometer un delito ha conspirado con otra u otras personas para cometer el mismo delito, es culpable de conspirar para cometer un delito con la otra u otras personas, ya sea que conozca o no su identidad.”)