Bajo la ley de Colorado, el fraude hipotecario es un tipo de robo que involucra
- préstamos hipotecarios,
- títulos, y
- transacciones de propiedad.
Las penas por fraude hipotecario dependen de la cantidad de fraude involucrada. En Colorado, puede ser
- una falta menor,
- un delito menor, o
- un delito grave.
En este artículo, nuestros abogados de defensa criminal en Denver, Colorado abordarán:
- 1. ¿Qué es el fraude hipotecario?
- 2. ¿Cuáles son las penas?
- 3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?
- 4. ¿Cómo puedo defenderme contra un cargo criminal?
- 5. ¿Existen delitos relacionados?
1. ¿Qué es el fraude hipotecario?
El fraude hipotecario en Colorado implica robo por engaño, donde la “base fáctica subyacente del caso involucra el proceso de préstamo hipotecario. Cualquier tipo de fraude o engaño en el proceso de préstamo hipotecario puede resultar en cargos criminales por fraude hipotecario.”1
El “proceso de préstamo hipotecario” es “el proceso mediante el cual una persona busca u obtiene un préstamo hipotecario residencial.” Esto puede incluir:
- Solicitación, solicitud u originación del préstamo hipotecario;
- Negociación de los términos del préstamo;
- Servicios de proveedores terceros;
- Evaluación del préstamo;
- Firma y cierre;
- Financiamiento del préstamo; y
- Perfeccionamiento y liberación de la hipoteca.2
El “préstamo hipotecario” es “un préstamo o acuerdo para extender crédito” que está “asegurado por una hipoteca o gravamen.” Bajo el estatuto de fraude hipotecario de Colorado, incluye “el refinanciamiento o renovación de un préstamo asegurado” por el bien inmueble.3
¿Quién puede estar implicado?
Las hipotecas son transacciones complejas que involucran a múltiples individuos, empresas e instituciones. Esto incluye al propietario del bien inmueble, el comprador potencial, el prestamista o los prestamistas. Los participantes en un posible fraude hipotecario pueden incluir a cualquiera involucrado en el proceso de préstamo o compra, incluyendo:
- El comprador. Esta es la parte interesada en comprar la propiedad o hacer un refinanciamiento.
- El prestatario. Esta es la parte que inicialmente recibe el dinero del préstamo hipotecario. Generalmente, el prestatario es el mismo que el comprador, pero en algunos casos de fraude hipotecario, no lo es.
- El vendedor. Esta es la parte que busca vender una propiedad. Generalmente, el vendedor es el propietario de la propiedad. Sin embargo, en muchos casos de fraude hipotecario, el supuesto vendedor no es el propietario.
- El propietario. Esta es la parte que posee la propiedad. En casos de fraude hipotecario, el propietario podría ser quien comete el fraude o quien es defraudado.
- El tasador. Esta es la parte que evalúa la propiedad en venta y estima su valor.
- El prestamista. Usualmente es un banco o institución financiera que proporciona el dinero para el préstamo hipotecario y se lo entrega al prestatario. A veces, el prestamista es un llamado “prestamista almacén”. Los prestamistas almacén proporcionan el dinero para el préstamo hipotecario y se lo entregan al prestatario, pero luego venden los derechos del préstamo a otros inversionistas.
- El oficial de préstamos. Esta persona trabaja con el prestamista. Es el punto de contacto para cualquiera que intente obtener un préstamo del prestamista relacionado con la venta de bienes raíces o hipotecas.
- El suscriptor. Esta persona trabaja con el prestamista. Decide si aprueba la solicitud del prestatario para el préstamo hipotecario. Al tomar esta decisión, el suscriptor considera factores como ingresos, edad, empleo, puntaje crediticio, valor tasado de la propiedad y riesgos de ejecución hipotecaria.
- El corredor hipotecario. No debe confundirse con el oficial de préstamos, esta es la persona que conecta a quienes necesitan una hipoteca con bancos u otras instituciones que las proveen. El corredor hipotecario gana una comisión por conectar a ambos.
- El agente inmobiliario. Esta persona intenta encontrar un comprador para la propiedad en venta. El agente gana una comisión por completar la transacción. En algunos casos de fraude hipotecario, el agente no actúa conforme a lo que la empresa inmobiliaria le indica.
- La compañía de títulos. Esta compañía verifica que el vendedor de la propiedad realmente sea el propietario. Examina el título de la propiedad y su historial de propiedad. También anota cualquier gravamen sobre la propiedad que pueda afectar su valor.
Documentos usados en esquemas de fraude hipotecario
Hay varios documentos importantes involucrados en esquemas de fraude hipotecario. Estos incluyen:
- El título. Este documento es prueba de propiedad de un bien inmueble.
- La opinión de título. Este documento típicamente proviene de una compañía de títulos. La opinión de título detalla la investigación de la compañía sobre quién es el verdadero propietario de la propiedad.
- La escritura hipotecaria. Este documento otorga al prestamista una hipoteca o interés de garantía sobre la propiedad comprada con el préstamo hipotecario. Si la escritura hipotecaria es una escritura de garantía, viene con la garantía de que el otorgante de la escritura – a menudo el vendedor – tiene título sobre la propiedad. Si la escritura es una escritura de renuncia, no se otorga tal garantía.
- La solicitud de préstamo. Este conjunto de documentos es enviado por el prestatario al corredor hipotecario, o directamente al prestamista o sus agentes. La solicitud contiene información importante sobre la capacidad del prestatario para pagar el préstamo hipotecario.
- Una verificación de depósito. Este documento es prueba de que el prestatario tiene suficiente dinero para hacer un pago inicial sobre la propiedad. A menudo se usa como parte de la solicitud hipotecaria del prestatario al prestamista.
- Una verificación de empleo. Documento usado por el prestamista para pedir al empleador del prestatario que confirme el empleo e ingresos del prestatario.
- Formulario 4506. Este es un documento que permite al Servicio de Impuestos Internos (IRS) dar acceso a los prestamistas a las declaraciones de impuestos pasadas del prestatario. Esto ayuda a los prestamistas a verificar los ingresos del prestatario.
2. ¿Cuáles son las penas?
Las penas por una condena por fraude hipotecario dependen del valor del fraude, los antecedentes penales del acusado y la extensión del fraude. El fraude hipotecario, un delito de cuello blanco, puede ser una falta menor, un delito menor o un delito grave en Colorado.
Además de las penas penales, cualquier persona condenada por fraude hipotecario enfrentará una multa mínima equivalente al monto del daño financiero sufrido por el fraude. Por ejemplo, si alguien es acusado de defraudar a un propietario por $50,000, la pena mínima sería de $50,000.4
El tribunal no aceptará una declaración de culpabilidad por otro delito de alguien acusado de fraude hipotecario a menos que la declaración incluya un acuerdo para pagar restitución a las víctimas por cualquier costo causado por el delito.5
Aparte de las multas mínimas y la restitución, las penas por fraude hipotecario son generalmente las mismas que las penas por robo en Colorado. Las penas dependen del valor del fraude, como sigue: 6
| Cantidad del Fraude | Clase de Delito | Tiempo en Cárcel | Multas |
| Hasta $300 | Falta Menor | Hasta 10 días | Hasta $300 |
| $300 a menos de $1,000 | Delito Menor Clase 2 | Hasta 120 días | Hasta $750 |
| $1,000 a menos de $2,000 | Delito Menor Clase 1 | Hasta 364 días | Hasta $1,000 |
| $2,000 o más pero menos de $5,000 | Delito Grave Clase 6 | 12 a 18 meses | Hasta $10,000 |
| $5,000 o más pero menos de $20,000 | Delito Grave Clase 5 | 1 a 3 años | Hasta $100,000 |
| $20,000 o más pero menos de $100,000 | Delito Grave Clase 4 | 2 a 6 años | Hasta $500,000 |
| $100,000 o más pero menos de $1 millón | Delito Grave Clase 3 | 4 a 12 años | Hasta $750,000 |
| $1 millón o más | Delito Grave Clase 2 | 8 a 24 años | Hasta $1,000,000 |
Además, el acusado puede enfrentar una sentencia agravada si la víctima es considerada una persona “en riesgo” bajo la ley de Colorado. Las personas en riesgo incluyen personas con discapacidad y adultos mayores de 70 años o más. El fraude hipotecario que involucra a una víctima en riesgo es un delito grave.7
3. ¿Cuáles son los esquemas comunes de fraude hipotecario?
El fraude hipotecario puede ocurrir en cualquier momento durante el proceso de préstamo hipotecario. Una hipoteca puede involucrar propiedades pequeñas o transacciones multimillonarias. Los esquemas comunes de fraude hipotecario incluyen:
- Reventa rápida de propiedades (Property Flipping)
- Doble venta
- Desfalco de capital (Equity Skimming)
- Chunking
- Esquemas de préstamos falsos
- Pago inicial falso
- Segundos silenciosos
- Esquemas dirigidos a propietarios en dificultades
Reventa rápida de propiedades (Property Flipping)
La reventa rápida de propiedades puede ser una actividad legítima. Muchas personas compran casas dañadas o subvaloradas. Luego “revenden” la propiedad arreglándola para aumentar su valor y la venden a un precio más alto. Esto es perfectamente legal.
La reventa rápida ilegal puede ser fraudulenta si no se añade valor real a la propiedad. En cambio, un comprador puede adquirir una propiedad y hacer que un tasador infle su valor mediante una tasación falsa. El comprador original luego vende rápidamente la propiedad a otro comprador desprevenido. El comprador original y el tasador se quedan con la ganancia.
Doble venta
Este esquema de fraude hipotecario es cometido por el corredor hipotecario. El corredor encuentra una venta inmobiliaria legítima pero conecta al comprador con más de un prestamista. El corredor hace que un comprador inocente llene solicitudes de préstamo para cada prestamista, a menudo haciendo que firmen varias “copias” de la solicitud.
Luego, el corredor envía las solicitudes a cada prestamista como originales. Cuando varios prestamistas otorgan el préstamo, el corredor se queda con todos menos uno, que va al comprador.
Desfalco de capital (Equity Skimming)
Un esquema de desfalco de capital implica comprar bienes raíces con un comprador falso.
Esta estafa usualmente implica robar la identidad de alguien y falsificar documentos para crear una solicitud de préstamo suficiente para obtener un préstamo. Una vez obtenido el préstamo hipotecario, el comprador real – usando la identidad del comprador falso – cierra la compra de la propiedad. El comprador real luego se vende la propiedad a sí mismo – con la identidad del comprador falso actuando como vendedor – usando una escritura de renuncia.
Una vez completada esta venta simulada, el comprador real alquila la propiedad y se queda con los pagos de renta. El comprador falso desaparece mientras el comprador real descarta la identidad. El prestamista entonces no tiene a quién perseguir y no tiene más opción que ejecutar la hipoteca sobre la propiedad.
Chunking
Este esquema es realizado por el vendedor que, después de comprar numerosas propiedades de bajo valor, ofrece venderlas a un inversionista. El vendedor dice que los inversionistas pueden enriquecerse rápidamente ya que las personas alquilan las propiedades. El vendedor a menudo convence al inversionista de que las propiedades valen mucho más que su valor real, y que el vendedor encontrará inquilinos que le den al inversionista un flujo constante de efectivo. Esto usualmente implica una tasación fraudulenta.
Luego, el vendedor “agrupa” las propiedades y las vende al inversionista por mucho más de su precio tasado. El vendedor desaparece sin encontrar inquilinos para las propiedades, dejando al inversionista con propiedades vacías y sin valor.
Esquema de préstamo falso
Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un corredor hipotecario. El corredor inventa un comprador de propiedad que necesita un préstamo hipotecario. Esto implica falsificar una solicitud de préstamo. Si un prestamista aprueba el préstamo, el corredor se queda con el dinero.
En otros casos, el corredor inventa una propiedad en lugar de un comprador falso. El corredor convence a un comprador desprevenido de que la propiedad falsa es una buena inversión. El comprador solicita un préstamo hipotecario al prestamista. Si el préstamo es aprobado, el corredor se queda con el dinero.
Finalmente, el corredor puede contratar a un tasador para que haga una tasación falsa de una propiedad. Esto sobrevalora significativamente la propiedad. Un conspirador actúa como comprador, y el corredor envía su solicitud de préstamo al prestamista. Si el prestamista aprueba el préstamo, todos los involucrados en el fraude se llevan una parte.
Pago inicial falso
Este esquema de fraude hipotecario es realizado por un comprador y otra parte involucrada. La otra parte suele ser el corredor hipotecario, aunque también puede ser el vendedor o incluso el agente inmobiliario.
El comprador y su conspirador crean documentos que hacen parecer que se ha hecho un pago inicial sobre la propiedad. Esto hace que el préstamo hipotecario parezca una inversión más segura de lo que realmente es. Cuando el comprador solicita una hipoteca, es más probable que la obtenga en mejores condiciones.
Segundos silenciosos
La mayoría de los préstamos hipotecarios requieren un pago inicial para que se desembolse el dinero del préstamo. En este esquema de fraude, el comprador obtiene una segunda hipoteca sin notificar al prestamista – una segunda hipoteca “silenciosa” sobre la propiedad. Esta segunda hipoteca se usa para cubrir el pago inicial de la primera. Esto deja al prestamista original en una posición de mayor riesgo del que esperaba.
Esquemas dirigidos a propietarios en dificultades
Existen numerosos esquemas de fraude hipotecario que apuntan a propietarios en dificultades en Colorado.
Un propietario en dificultades es alguien que tiene una hipoteca pero tiene problemas para hacer los pagos necesarios. A menudo desconocen sus derechos y no saben cómo reducir sus pagos a una cantidad manejable.
Un esquema se conoce como “rescate.” Alguien apunta a un propietario en dificultades y le ofrece mejores tasas de interés en una propiedad refinanciada. Parte de este acuerdo implica que el propietario entregue el título de la propiedad. Normalmente, se hace creer al propietario que podrá rentar la propiedad y comprarla de nuevo al final del acuerdo.
Sin embargo, las condiciones son deliberadamente imposibles de cumplir. Al final, el propietario en dificultades se queda sin el título de la propiedad y pierde cualquier capital que haya invertido.
Otro esquema de fraude hipotecario es apuntar a un propietario en dificultades y ofrecerle “ayuda fantasma” por una tarifa elevada. Una vez pagada esta tarifa, la parte que ayuda hace las llamadas y presenta los documentos que el propietario podría haber hecho por sí mismo. El propietario en dificultades a menudo gasta miles de dólares por minutos de trabajo, sin importar si la ayuda funcionó o no.
4. ¿Cómo puedo defenderme contra un cargo criminal?
Si se le acusa de cargos criminales por fraude hipotecario, puede tener varias defensas legales disponibles. El fiscal generalmente debe demostrar que el acusado tenía tanto la intención criminal COMO el conocimiento de la actividad criminal. Su abogado defensor en Colorado puede usar varias defensas contra estos cargos, incluyendo:
- No hubo intención criminal de engañar
- No hubo conocimiento de actividad criminal
- Inducción indebida (Entrapment)
- Registro o incautación ilegal
- No hubo conspiración
No hubo intención de engañar
El fraude hipotecario es un tipo de robo por engaño. Para engañar a alguien, debe haber intención de mentir o representar falsamente algo. El engaño no puede ser accidental. Puede ser una defensa contra cargos de fraude hipotecario si no tuvo la intención de engañar a nadie.
Esta puede ser una defensa efectiva para personas que han pasado documentos fraudulentos sin saberlo durante la transacción inmobiliaria. Al alegar que no tuvo intención de engañar a nadie, los fiscales deberán probar que actuó con el propósito de promover el fraude.
Inducción indebida (Entrapment)
Los investigadores criminales a veces crean una situación para ver si usted cometerá un delito. Sin embargo, si van demasiado lejos, esto puede violar las leyes de inducción indebida de Colorado. Acciones que de otro modo serían ilegales pueden no ser delito si:
- El acusado participó en la actividad porque fue inducido a hacerlo por un oficial de la ley u otra persona actuando bajo su dirección, buscando obtener evidencia para la acusación, y
- Los métodos usados para obtener esa evidencia fueron tales que crearon un riesgo sustancial de que los actos fueran cometidos por una persona que, de no ser por dicha inducción, no habría concebido o participado en la conducta inducida.8
Registro ilegal
Las investigaciones de fraude hipotecario implican sus derechos bajo la Cuarta Enmienda contra registros e incautaciones ilegales. Por lo tanto, si la policía realiza un registro o incautación que se considera irrazonable, cualquier evidencia encontrada será excluida en el tribunal.
Cargos de conspiración
Los esquemas de fraude hipotecario a menudo involucran a más de una persona en la transacción. En estos casos, cualquiera que sepa que el delito está ocurriendo y ayude a promoverlo puede ser culpable de conspiración. Una persona conspira para cometer un delito si:
- Con la intención de promover o facilitar su comisión, acuerda con otra u otras personas participar en conductas que constituyan un delito o un intento de delito, o
- Acuerda ayudar a otra u otras personas en la planificación o comisión de un delito o intento de delito.9
Los cargos de conspiración en fraude hipotecario son comunes. Los esquemas de fraude hipotecario pueden ser complejos y con múltiples capas. A menudo hay co-conspiradores que ni siquiera conocen a todos los involucrados. Sin embargo, la ley de Colorado los considera co-conspiradores, aunque no sepan quiénes son las otras personas involucradas.10
5. ¿Existen delitos relacionados?
Cometer fraude hipotecario a menudo implica cometer otros delitos también. Obtener fraudulentamente un préstamo hipotecario rara vez es posible sin falsificar documentos u hacer otras representaciones falsas. Los fiscales a menudo le acusarán por esas infracciones, además de por fraude hipotecario.
Aquí están algunos de los cargos criminales más comunes que puede enfrentar, además del cargo por fraude hipotecario.
Robo de identidad C.R.S. 18-5-902
El robo de identidad en Colorado ocurre cuando usted realiza un pago usando conscientemente la información personal o financiera de otra persona, incluyendo su cheque o tarjeta de crédito. El robo de identidad es un delito grave, y las penas incluyen de 2 a 6 años de prisión y una multa de hasta $500,000.
Fraude en tasaciones
Muchos esquemas de fraude hipotecario implican tasar el valor de una propiedad por encima de su valor real. Sobrevalorar una propiedad de esta manera equivale a fraude en tasaciones en Colorado, que puede ser sancionado con acciones disciplinarias por parte de la junta de tasadores y la pérdida de la licencia de tasador, además de cargos criminales.
Falsificación C.R.S. 18-5-102
La falsificación en Colorado implica crear, alterar o presentar falsamente un documento escrito con la intención de defraudar a alguien. La falsificación es un delito grave de clase 5 en Colorado, con penas que incluyen de 1 a 3 años de prisión y una multa de hasta $100,000.
Llámenos para ayuda…
Si ha sido arrestado por fraude hipotecario, por favor contáctenos en Colorado Legal Defense Group. Nuestros abogados tienen muchos años de experiencia representando a clientes acusados de fraude en transacciones de vivienda y préstamos.
También puede visitar nuestros artículos sobre leyes de fraude inmobiliario e hipotecario en California y leyes de fraude hipotecario en Nevada.
Vea también el sitio web de fraude hipotecario del Buró Federal de Investigaciones (FBI.gov). El Fiscal General de EE.UU. realiza investigaciones criminales y procesa casos de fraude hipotecario bajo el Código de Estados Unidos 18 § 225 (Empresa Continua de Crímenes Financieros). Las penas incluyen varios años en prisión federal.
Referencias legales
- C.R.S. 18-4-401 (9)(a). Véase también People v. Stellabotte (2016) COA 106, 421 P.3d 1164.
- C.R.S. 18-4-401 (9)(e)(I)
- C.R.S. 18-4-401 (9)(e)(II) (“‘Préstamo hipotecario residencial’ significa un préstamo o acuerdo para extender crédito, hecho a una persona y asegurado por una hipoteca o gravamen sobre bienes raíces residenciales, incluyendo, pero no limitado a, el refinanciamiento o renovación de un préstamo asegurado por bienes raíces residenciales.”)
- C.R.S. 18-4-401 (9)(a) (“Si una persona es condenada o se declara culpable o nolo contendere por robo por engaño y la base fáctica subyacente del caso involucra el proceso de préstamo hipotecario, una multa mínima por el monto del daño pecuniario resultante del robo será obligatoria, además de cualquier otra pena que el tribunal pueda imponer.”)
- C.R.S. 18-4-401 (9)(b) (“Un tribunal no aceptará una declaración de culpabilidad o nolo contendere por otro delito de una persona acusada de una violación de esta sección que involucre el proceso de préstamo hipotecario a menos que el acuerdo de declaración contenga una orden de restitución conforme a la parte 6 del artículo 1.3 de este título que compense a la víctima por cualquier costo causado por el delito.”)
- C.R.S. 18-4-401 (2). People v. Lawrence (2019) COA 84. Antes del 1 de marzo de 2022, el fraude hipotecario de menos de $50 era una falta menor clase 1 con hasta 6 meses de cárcel y multa de hasta $500; fraude hipotecario de $50 a menos de $300 era un delito menor clase 3 con hasta 6 meses de cárcel y multa de hasta $750; fraude hipotecario de $300 o más pero menos de $750 era un delito menor clase 2 con 3 a 12 meses de cárcel y multa de hasta $1,000; fraude hipotecario de $750 o más pero menos de $2,000 era un delito menor clase 1 con 6 a 18 meses de cárcel y multa de hasta $5,000. SB21-271.
- C.R.S. 18-6.5-103(“(5) Cualquier persona que cometa robo, y cometa cualquier elemento o parte del delito en presencia de la víctima, como se describe en la sección 18-4-401 (1), y la víctima es una persona en riesgo, o que cometa robo contra una persona en riesgo mientras actúa en una posición de confianza, ya sea o no en presencia de la víctima, o que cometa robo contra una persona en riesgo sabiendo que la víctima es una persona en riesgo, ya sea en presencia de la víctima o no, comete un delito grave clase 5 si el valor de lo involucrado es menos de quinientos dólares o un delito grave clase 3 si el valor es de quinientos dólares o más. El robo a una persona en riesgo por medios distintos al uso de fuerza, amenaza o intimidación es un delito grave clase 4 sin importar el valor de lo tomado.”).
- C.R.S. 18-1-709 (“La comisión de actos que de otro modo constituirían un delito no es criminal si el acusado participó en la conducta prohibida porque fue inducido a hacerlo por un oficial de la ley u otra persona actuando bajo su dirección, buscando obtener evidencia para la acusación, y los métodos usados para obtener esa evidencia fueron tales que crearon un riesgo sustancial de que los actos fueran cometidos por una persona que, de no ser por dicha inducción, no habría concebido o participado en la conducta inducida. Simplemente ofrecer a una persona la oportunidad de cometer un delito no es inducción indebida aunque se usen representaciones o inducimientos calculados para superar el miedo del infractor a ser detectado.”)
- C.R.S. 18-2-201 (1) (“Una persona comete conspiración para cometer un delito si, con la intención de promover o facilitar su comisión, acuerda con otra u otras personas que ellos, o uno o más de ellos, participarán en conductas que constituyan un delito o un intento de delito, o acuerda ayudar a otra u otras personas en la planificación o comisión de un delito o intento de delito.”)
- C.R.S. 18-2-201 (3) (“Si una persona sabe que alguien con quien conspira para cometer un delito ha conspirado con otra u otras personas para cometer el mismo delito, es culpable de conspirar para cometer un delito con las otras personas, aunque no conozca su identidad.”)