Un número cada vez mayor de residentes de California viven en casas o condominios que están gobernados por una asociación de propietarios (una “HOA“) o una asociación de condominios (una “COA”). Una organización estima que más de nueve millones de californianos viven en estos llamados “desarrollos de interés común”.1
También hay un número abrumador de HOAs y COAs en existencia en California hoy en día, al menos treinta y ocho mil (38,000). 2 En algunas áreas del estado, como el condado de Orange y el condado de San Diego, la mayoría de la nueva vivienda construida desde alrededor de 1980 ha sido parte de un desarrollo de interés común. 3
Fraude de asociación de propietarios (también conocido como fraude HOA) o fraude de asociación de condominios (COA)) es un término que describe el delito de cuello blanco de fraude llevado a cabo en relación con una HOA o COA. Los funcionarios también se refieren a esto como corrupción de la asociación de propietarios.
Las personas acusadas de fraude HOA y corrupción generalmente son miembros de una junta HOA o COA. Servir en una de estas juntas suele ser un trabajo ingrato incluso en circunstancias normales. Por lo general, es un puesto sin remuneración, que consume mucho tiempo. Otros propietarios de casas y condominios tienden a culpar a los miembros de la junta por todo lo que sale mal y pueden intentar convertir una disputa personal o política en un asunto legal. 4 Para los miembros de la junta, las acusaciones de que han cometido fraude HOA pueden sentirse como una ofensa añadida a la lesión.
En este artículo, nuestros abogados de defensa penal de California5 explican el delito de fraude HOA y corrupción en California abordando lo siguiente:
1. Cómo funcionan las asociaciones de propietarios y las asociaciones de condominios
2. Tipos comunes de fraude HOA
2.1. Apropiación indebida (Código Penal 503)
2.2. Violaciones de la ley corporativa
3. Defensas legales
Si desea obtener más información después de leer este artículo, lo invitamos a que se ponga en contacto con nosotros en Shouse Law Group.
1. Cómo funcionan las asociaciones de propietarios y las asociaciones de condominios
1.1. Historia de las HOA y COA
Si usted posee su propia casa unifamiliar en su propio lote y no comparte instalaciones comunitarias con sus vecinos, entonces probablemente no tenga que lidiar con una HOA o COA.
Pero un gran número de propietarios vive en un “desarrollo de interés común”. Esto significa que pueden poseer
- un condominio,
- una casa adosada, o
- una casa unifamiliar que forma parte de un desarrollo planificado más grande (a veces llamado “comunidad cerrada”) con instalaciones recreativas comunes, como una piscina o espacio al aire libre.
Estos propietarios tienen un espacio que solo ellos poseen, como el interior de su unidad de condominio o su propia casa privada. Pero también poseen cierto espacio, como el vestíbulo o los pasillos del condominio, o las instalaciones recreativas compartidas, en común con otros propietarios del condominio o la comunidad. 6
Hasta aproximadamente la década de 1960, solo la gente bastante acomodada solía vivir en desarrollos de interés común. Pero desde entonces, el número de estos desarrollos ha aumentado exponencialmente. Ahora, la mayoría de todas las nuevas viviendas construidas en California forman parte de una de estas comunidades.
Hubo mucho crecimiento en los desarrollos de interés común durante la década de 1980. Los gobiernos locales de California recaudaban mucho menos en impuestos gracias a las recientes reformas de políticas y, por lo tanto, no podían pagar por comodidades como parques y calles para nuevas viviendas. Pero los desarrollos de interés común intervinieron para llenar el vacío construyendo y administrando estos tipos de comodidades ellos mismos. 7
En 1985, la legislatura de California aprobó la Ley Davis-Stirling. Esta ley reconoció la creciente importancia de los desarrollos de interés común estableciendo pautas detalladas para su administración. 8
1.2. Gobierno de HOA y COA
En pocas palabras, si usted posee un condominio, casa adosada o casa que forma parte de una comunidad cerrada u otro desarrollo de interés común, entonces es miembro de una asociación de condominios (COA) o una asociación de propietarios (HOA). En teoría, la HOA o COA administra la comunidad de la cual su hogar es parte. 9
Pero en la práctica, la mayoría de las decisiones importantes sobre la administración de la comunidad son tomadas por un grupo más pequeño de propietarios que sirven en la junta directiva de la HOA. 10
Los miembros de la junta son elegidos por todo el grupo de propietarios.11 Controlan el presupuesto del edificio de condominios o la comunidad residencial. Por ejemplo, los miembros de la junta deciden cuánto gastar en el mantenimiento o reparación de las áreas comunes. También pueden decidir cuánto dinero recaudar de los otros propietarios a través de los llamados “evaluaciones”. 12
Según el abogado de defensa penal de Los Ángeles y Pasadena, Neil Shouse13:
“Puede ser útil pensar en una junta de HOA (o COA) como si fuera una especie de mini-gobierno. Al igual que un gobierno, tiene el poder de recaudar impuestos (aunque en este caso se llaman evaluaciones) y luego decidir cómo gastar ese dinero. Al igual que con los gobiernos regulares, esto da lugar a muchas controversias y a veces incluso a corrupción y actividades fraudulentas”.
Los miembros de la junta de HOA suelen ser los acusados
2. Tipos comunes de fraude HOA
2.1. Apropiación indebida (Código Penal 503)
Las leyes de California sobre apropiación indebida definen la apropiación indebida como el acto de tomar fraudulentamente para usted mismo una propiedad que se le ha confiado a usted por otra persona.14 La apropiación indebida en el contexto de HOA o COA consistiría en que un miembro de la junta de HOA o COA de alguna manera desvíe el dinero de HOA o COA a sí mismo. Esta es una forma de fraude HOA.
Ejemplo: Betty es dueña de un condominio en un edificio llamado Woodbridge Estates. Es elegida para la junta de la COA de Woodbridge Estates y se le nombra tesorera de la junta. Debido a esto, se le da control sobre la cuenta bancaria de la COA y también mantiene los registros financieros de la COA.
Cada mes, Betty transfiere $1000 desde la cuenta bancaria de la COA a su propia cuenta personal. Ella no registra estas transferencias en los registros financieros de la COA, por lo que nadie más lo sabe. Betty ha cometido un desfalco.
Elementos de desfalco
Para condenarlo por desfalco de una HOA o COA, un fiscal del condado o un fiscal general del estado tendrían que demostrar cuatro cosas:
- Que la HOA confió bienes a usted (por ejemplo, dándole el derecho de acceder al dinero de la HOA),
- Que la HOA lo hizo porque confiaba en usted (esto podría demostrarse con su elección a la junta directiva o con su cargo en la junta directiva que le dio acceso a los fondos de la HOA),
- Que usted tomó fraudulentamente el bien para su propio beneficio, y
- Que usted tenía la intención de privar a la HOA del bien. 15
Ejemplo: Terry es miembro de la junta directiva de la HOA del complejo planificado donde vive. La HOA mantiene su dinero en un pequeño banco local que está teniendo problemas financieros. Terry comienza a preocuparse de que el banco pueda fallar. Así que transfiere los fondos de la HOA a una nueva cuenta en su propio banco, que es más grande y más estable. Terry probablemente no es culpable de desfalco de la HOA. No movió el dinero para su propio beneficio, sino para el beneficio de la HOA. Además, no tenía la intención de privar a la HOA de su propiedad. Él no es un desfalcador.
La intención de restaurar no es una defensa
Puede ser condenado por fraude de HOA a través de desfalco incluso si tenía la intención de pedir prestado algo de una HOA o COAPuede ser condenado por fraude de HOA a través de desfalco incluso si tenía la intención de pedir prestado algo de una HOA o COA. 16 Si no ha devuelto la propiedad a la HOA en el momento en que se le acusa de desfalco, no puede defenderse señalando que planeaba devolver la propiedad. 17
Ejemplo: María es madre soltera y propietaria de un condominio. Ella es miembro de la junta directiva de su COA. Un mes, se enfrenta a altas facturas médicas para uno de sus hijos. No puede pagarlas cuando deben ser pagadas, pero sabe que podrá pagarlas en unos meses, cuando recibirá un reembolso de impuestos.
Maria transfiere dinero de la cuenta bancaria de la COA a su propia cuenta bancaria y lo usa para pagar las facturas médicas. Su plan es reembolsar el dinero cuando llegue su reembolso de impuestos. Pero ella es arrestada y acusada del delito de apropiación indebida de la COA antes de que pueda hacerlo. Aún así, todavía puede ser declarada culpable aunque ella tuviera la intención de devolver el dinero.
Penalidades
La apropiación indebida de la HOA es un delito de robo en California. 18 Las penalidades potenciales dependen de cuánto dinero o propiedad fue apropiada.
Si el valor de la propiedad tomada es más de novecientos cincuenta dólares ($950), es un robo agravado. 19 El robo agravado es un “wobbler” en la ley de California, lo que significa que puede ser procesado como un delito menor o un delito mayor. 20 El fiscal decidirá si presentar cargos por delito menor o delito mayor en función de las circunstancias de su caso y su historial criminal.
Si se le acusa de robo agravado como delito menor, puede ser sentenciado a hasta un (1) año en la cárcel del condado. 21 Si se presentan cargos por delito mayor, puede ser encarcelado por dieciséis (16) meses o dos (2) o tres (3) años. 22
Pero si el valor de la propiedad apropiada es de $950 o menos, la apropiación indebida de la HOA es una forma de robo menor. 23 El robo menor es un delito menor. Las posibles penalidades son una multa de hasta mil dólares ($1,000), hasta seis (6) meses en la cárcel del condado, o ambos. 24
2.2. Violaciones de la ley corporativa
Otra forma de fraude de la HOA consiste en violaciones de la ley corporativa de California.
Esto se debe a que las HOA y las COA suelen ser corporaciones de California. 25 Específicamente, suelen ser un tipo de corporación sin fines de lucro de California conocida como “corporación de beneficio mutuo”. 26
Los directores de una corporación de beneficio mutuo como una HOA o COA pueden enfrentar penalidades criminales si cometen cierta mala conducta en relación con sus deberes. Estos incluyen:
- Mentir sobre la situación financiera de la HOA; 27
- Exagerar seriamente sobre las operaciones o la situación financiera de la HOA; 28
- Tomar posesión de cualquier propiedad de la corporación sin hacer una entrada de esto en los libros de la HOA; 29 y
- Destruir o fabricar cualquiera de los registros de la HOA con la intención de defraudar (por ejemplo, “cocinar los libros”). 30
Ejemplos
Ejemplo: La HOA de Broke Estates, una comunidad planificada, se está quedando sin dinero. Puede que no tenga suficientes fondos para pagar la paisajización y otros servicios esenciales en unos meses.
Los miembros de la junta directiva de Broke Estates lo saben. Pero no quieren que los demás propietarios lo sepan, porque tienen miedo de que si lo hacen, dejarán de pagar sus contribuciones. Esto hará que las cosas empeoren financieramente. Por lo tanto, la junta envía a los demás propietarios un informe que afirma que la HOA tiene mucho más dinero en reserva de lo que realmente tiene.
Los miembros de la junta probablemente son culpables de fraude de HOA por mentir sobre su condición financiera.
Ejemplo: Dave es miembro de la junta directiva de su condominio, Corruption Towers. Su cuñado Carter es un contratista.
Dave se le asigna la tarea de encontrar un contratista para hacer algunas reparaciones necesarias a Corruption Towers. Recibe cinco ofertas de varias empresas, incluida la de Carter. Tres de las ofertas son más bajas que la de Carter, pero Dave quiere darle el negocio a Carter. Así que destruye las tres ofertas escritas que eran más bajas que la de Carter… y otorga el contrato al proveedor a Carter.
Dave probablemente es culpable de fraude de COA por destruir los registros de COA con la intención de defraudar al COA (forzándolo a pagar más por las reparaciones de lo que necesitaba).
Sanciones
Este tipo de fraude de HOA es una oscilación, por lo que puede ser procesado como un delito menor o un delito grave. 31 Puede ser castigado con tiempo en prisión estatal, una sentencia de no más de un (1) año en la cárcel del condado y / o una multa de hasta mil dólares ($1,000). 32
2.3. Manipulación de elecciones
Un tipo particularmente complicado de fraude de HOA es la manipulación de elecciones para las juntas de HOA y COA.Un tipo particularmente complicado de fraude de HOA es la manipulación de elecciones para las juntas de HOA y COA. La forma en que funciona es que la gente se une para conseguir que sus amigos y asociados sean elegidos para las juntas. Esas personas luego usan su poder como miembros de la junta para dirigir contratos a empresas que poseen o para aprovechar fondos de la HOA. 33
En un esquema especialmente grande y complicado que tuvo lugar en Las Vegas, un grupo de conspiradores obtuvo el control de las juntas de COA para un número de complejos de condominios de varias maneras, como:
- Pagar a la gente para comprar condominios vacíos con fondos proporcionados por los acusados, y
- Forjar boletas para los propietarios de condominios que vivían fuera de la ciudad y eran poco probables de votar por sí mismos.
Una vez que controlaron las juntas de estos condominios, los acusados dirigirían contratos para servicios costosos a sus conocidos que eran contratistas, administradores de propiedades y abogados. 34
Penas
Esta forma de fraude de HOA o COA se puede procesar de varias maneras. Si las personas involucradas usan el correo o cualquier forma de comunicación por cable (teléfono, correo electrónico, etc.) para avanzar el esquema, entonces el gobierno federal puede acusarlos de los delitos federales de fraude por correo, fraude por cable en California, o ambos. 35
Las acusaciones federales por fraude por correo o cable conllevan penas de hasta veinte (20) años en prisión federal, una multa o ambas. 36
Manipular la elección de una junta corporativa también puede ser un delito estatal de California. La ley corporativa de California establece que es un delito para un director de una corporación de beneficio mutuo emitir una membresía en la corporación con el propósito de defraudar a los miembros actuales. 37 Organizar a la gente para que compre unidades únicamente con el propósito de emitir ciertos votos podría hacer que uno sea culpable de este delito.
Este delito es un delito menor castigado con hasta un (1) año en la cárcel del condado, una multa de mil dólares ($1,000) o ambas. 38
Finalmente, forjar boletas podría ser una violación de las leyes de falsificación de California. La falsificación es el delito de firmar el nombre de otra persona sin permiso o falsear ciertos documentos importantes, de una manera que priva a otra persona de su propiedad o derechos legales. 39
La falsificación es un delito menor o mayor, por lo que puede ser procesado como un delito menor o un delito grave. 40 Si se acusa como un delito menor, puede ser sentenciado a hasta un (1) año en la cárcel del condado. Si se presentan cargos por delitos graves, puede ser encarcelado por dieciséis (16) meses o dos (2) o tres (3) años. 41
2.4. Propinas / contratos de dirección
Otra forma común de fraude de HOA es la práctica de dirigir contratos a los amigos o asociados de un miembro de la junta, generalmente en relación con las llamadas “propinas”. Una “propina” ocurre cuando alguien devuelve una parte del dinero que ha recibido a otra persona para recibir un beneficio que no debería recibir. 42
Ejemplo: Barry es elegido para la junta de la HOA de su comunidad de casas adosadas. La HOA necesita contratar a un nuevo contador para auditar sus registros financieros.
El amigo de Barry, Adam, es un contador que acaba de comenzar su propia práctica. Adam le dice a Barry que si Barry puede persuadir a los otros miembros de la junta para que lo contraten, él le devolverá el 25% de sus ganancias por el trabajo a Barry. Barry acepta.
Esto es una devolución, y Barry puede haber cometido fraude de HOA. Este tipo de esquema de devolución puede llevar a cargos federales por fraude por correo y / o fraude por cable, siempre que los acusados
utilicen el correo o cualquier tipo de comunicación por cable para formar o llevar a cabo su esquema. 43 También podría llevar a cargos de soborno estatales de California. 44 3. Defensas legales
3.1. Falta de intención
La mayoría de los cargos penales que se pueden presentar contra alguien que comete fraude de HOA requieren que el acusado intente cometer fraude.
Por ejemplo, el delito de California de apropiación indebida requiere intención específica para privar al propietario de la propiedad apropiada. 45 Los delitos federales de fraude por correo y fraude por cable requieren intención específica para defraudar a un tercero. 46 El delito de California de falsificación también requiere intención para defraudar. 47
Lo que esto significa es que no se puede ser condenado por ninguno de estos delitos a menos que el fiscal pueda demostrar … más allá de toda duda razonable … que usted tenía la intención de privar a alguien más de su propiedad de manera injusta.
Demostrar la intención requiere que el fiscal convenza al jurado de que saben lo que estabas pensando cuando supuestamente cometiste un delito. Esto puede ser bastante difícil. Por esta razón, la falta de intención puede ser una poderosa defensa legal para los cargos de fraude de HOA o COA.
3.2. Error de hecho
La bien conocida defensa legal de error de hecho también puede ser útil para luchar contra los cargos de fraude de HOA de California.
Debido a que generalmente necesita tener la intención de cometer fraude, o saber lo que estaba haciendo, para ser condenado por fraude de HOA, es posible que pueda vencer los cargos si puede demostrar que simplemente se equivocó sobre un hecho clave. Muchos hechos inocentes pueden ser malinterpretados como señales tradicionales o banderas rojas de fraudes de HOA.
De hecho, a menudo sucede que los acusados
en los casos de fraude de HOA cometieron sus supuestos delitos solo porque cometieron un error … los casos de fraude de HOA a menudo involucran a acusados que intentaban lidiar con complicados asuntos financieros y comerciales que estaban fuera de su experiencia. En cualquier caso, la evidencia común en estos casos incluye:
- registros de contabilidad
- registros de CPA
- documentos financieros / estados financieros
- estados de cuenta bancarios
- estados de cuenta de tarjetas de crédito
- registros de reembolso
- documentos de la empresa de administración de HOA
- documentos de gobierno de HOA
Siempre que los fiscales no puedan probar la culpa más allá de toda duda razonable y que cualquier discrepancia no sea debida a fraude, los cargos de HOA deben ser desestimados.
Para obtener ayuda adicional …
Contáctenos a nuestro bufete de abogados para obtener ayuda.Si usted o un ser querido está acusado de fraude y corrupción de HOA y está buscando contratar a un abogado para la representación, le invitamos a contactarnos en Shouse Law Group. Podemos ofrecer una consulta gratuita en la oficina o por teléfono. Tenemos oficinas locales en Los Ángeles, el Valle de San Fernando, Pasadena, Long Beach, el Condado de Orange, Ventura, San Bernardino, Rancho Cucamonga, Riverside, San Diego, Sacramento, Oakland, San Francisco, San José y en toda California.
Para obtener información sobre las leyes de fraude de HOA de Nevada, lea nuestro artículo sobre Leyes de fraude de HOA de Nevada.
Referencias legales:
1Vea el sitio web del Centro para la Ley de Asociaciones de Propietarios de California.2Vea el sitio web de Levy, Erlanger & Company (contadores).3Helen E. Roland, Desarrollos de interés común residencial: una visión general, marzo de 1998, en 2.4Mismo, en 27. (“Los miembros de las juntas de CID no reciben compensación. El compromiso de tiempo puede ser considerable. El trabajo puede parecer ingrato. Los miembros de la junta rara vez reciben el apoyo de otros miembros de HOA. En cambio, las juntas informan que solo escuchan de los propietarios cuando los propietarios están descontentos.”)
5Nuestros abogados de defensa penal de California tienen oficinas legales locales en Los Ángeles en Beverly Hills, Burbank, Glendale, Lancaster, Long Beach, Los Ángeles, Pasadena, Pomona, Torrance, Van Nuys, West Covina y Whittier. Tenemos oficinas legales adicionales convenientemente ubicadas en todo el estado en el Condado de Orange, San Diego, Riverside, San Bernardino, Ventura, San José, Oakland, la región de la Bahía de San Francisco, Sacramento y varias ciudades cercanas.
6Helen E. Roland, Desarrollos de interés común residencial: una visión general, marzo de 1998, en 1.
7Mismo, en 3-6.
8Vea el Código Civil 1350 et seq.
9Código Civil 1351 – Definiciones. (“‘Asociación’ significa una corporación sin fines de lucro o una asociación sin personalidad jurídica creada con el propósito de administrar un desarrollo de interés común.”)
Vea también el Código Civil 1363 – Administración de asociaciones comunitarias; programa de sanciones monetarias por violación. (“(a) Un desarrollo de interés común debe ser administrado por una asociación que puede estar incorporada o sin personalidad jurídica. La asociación se puede referir como una asociación comunitaria.”)
10Código de Corporaciones 7210 – Ejercicio de poderes; delegación de gestión. (“(a) Cada corporación deberá tener un consejo de administración. Sujeto a las disposiciones de esta parte y a cualquier limitación en los estatutos o en los estatutos relativos a la acción que debe ser aprobada por los miembros (Sección 5034) o por la mayoría de todos los miembros (Sección 5033), las actividades y los asuntos de una corporación se llevarán a cabo y todos los poderes corporativos se ejercerán por o bajo la dirección del consejo. El consejo puede delegar la gestión de las actividades de la corporación a cualquier persona o personas, compañía de gestión o comité, cualquiera que sea su composición, siempre que las actividades y los asuntos de la corporación se gestionen y todos los poderes corporativos se ejerzan bajo la dirección última del consejo.”)
11Vea el Código Civil 1363.03 – Elecciones; reglas y procedimientos.
12Linda Roland, Desarrollos Residenciales de Interés Común: Una Visión General, marzo de 1998, en 21-22.
13Los abogados del Grupo de Derecho Shouse defienden a los clientes acusados de fraudes de HOA y todas las formas de delitos de fraude de California.
14Código Penal 503 PC – Definición. (“El apropiacionismo es la apropiación fraudulenta de bienes por parte de una persona a quien se le ha confiado.”)
15Comité Asesor de Instrucciones de Jurado Penal del Consejo Judicial de California (“CALCRIM”) 1806 – Robo por Apropiacionismo (como el fraude de HOA) (“Para demostrar que el acusado es culpable de este delito, el Pueblo debe demostrar que: 1 Un propietario [o el agente del propietario] confió su propiedad al acusado; 2 El propietario [o el agente del propietario] lo hizo porque confiaba en el acusado; 3 El acusado (convirtió/utilizó) fraudulentamente esa propiedad para su propio beneficio; Y 4 Cuando el acusado (convirtió/utilizó) la propiedad, (él/ella) tenía la intención de privar al propietario de (ella/su uso).”)
16Código Penal 512 PC § 512 – Defensas; mitigación de la pena; intención de restaurar la propiedad; tiempo. (“El hecho de que el acusado tuviera la intención de restaurar la propiedad apropiada, no es una base de defensa o mitigación de la pena, si no se ha restaurado antes de que se presente una información ante un magistrado o una acusación ante un gran jurado, acusando la comisión del delito.”)
Vea también CALCRIM 1806. (“[La intención de devolver la propiedad al propietario no es una defensa.]”)
17Mismo.
18Código Penal 484 PC – Robo definido. (“(a) Toda persona que robará, tomará, llevará, conducirá o llevará a cabo el bien personal de otra persona, o que apropiará fraudulentamente la propiedad que se le ha confiado, o que conociendo y diseñadamente, por cualquier representación falsa o fraudulenta, defraudará a cualquier otra persona de dinero, trabajo o bienes reales o personales, o que cause o procure que otros informen falsamente de su riqueza o carácter mercantil y, así, imponiéndose a cualquier persona, obtenga crédito y, de esa manera, fraudulentamente obtenga o posea dinero o bienes o obtenga el trabajo o servicio de otra persona, es culpable de robo.”)
19Código Penal 487 PC – [Fraude de HOA como] robo calificado definido. (“El robo calificado es el robo cometido en cualquiera de los siguientes casos: (a) Cuando el dinero, el trabajo o los bienes reales o personales tomados tienen un valor superior a novecientos cincuenta dólares ($950), excepto según lo dispuesto en la subdivisión (b).”)
20Código Penal 489 PC – Fraude de HOA como robo agravado; castigo. (“El robo agravado es castigable de la siguiente manera: (a) Cuando el robo agravado involucra el robo de un arma de fuego, con prisión en la cárcel estatal por 16 meses, dos o tres años. (b) En todos los demás casos, con prisión en una cárcel del condado no excediendo un año o de acuerdo con la subdivisión (h) de la Sección 1170.”)
Vea también Código Penal 17 PC – Delito grave; delito menor; infracción; clasificación de delitos. (“(a) Un delito grave es un delito que es castigable con la muerte, con prisión en la cárcel estatal, o sin perjuicio de cualquier otra disposición de la ley, con prisión en una cárcel del condado de acuerdo con la subdivisión (h) de la Sección 1170. Todos los demás delitos o faltas públicas son delitos menores, excepto aquellas infracciones que se clasifican como infracciones. (b) Cuando un delito es castigable, a discreción del tribunal, ya sea con prisión en la cárcel estatal o con prisión en una cárcel del condado de acuerdo con la subdivisión (h) de la Sección 1170, o con multa o prisión en la cárcel del condado, es un delito menor en las siguientes circunstancias: (1) Después de una sentencia imponiendo una pena distinta de prisión en la cárcel estatal o prisión en una cárcel del condado de acuerdo con la subdivisión (h) de la Sección 1170. (2) Cuando el tribunal, al comprometer al acusado a la División de Justicia Juvenil, designa el delito como un delito menor. (3) Cuando el tribunal otorga la libertad condicional al acusado sin imposición de sentencia y en el momento de otorgar la libertad condicional, o a solicitud del acusado o del oficial de libertad condicional posteriormente, el tribunal declara que el delito es un delito menor. (4) Cuando el fiscal presenta en un tribunal con jurisdicción sobre delitos menores una denuncia especificando que el delito es un delito menor, a menos que el acusado al momento de su declaración de culpabilidad o de su declaración de inocencia objete que el delito sea un delito menor, en cuyo caso la denuncia se modificará para acusar el delito grave y el caso seguirá en la denuncia por delito grave. (5) Cuando, en o antes de la audiencia preliminar o antes de presentar una orden de acuerdo con la Sección 872, el magistrado determine que el delito es un delito menor, en cuyo caso el caso seguirá como si el acusado hubiera sido declarado culpable de una denuncia por delito menor.”)
21Código Penal 489 PC.
22Código Penal 1170(h) PC – Sentencia determinada. (“(h)(1) Excepto lo dispuesto en el párrafo (3), un delito grave castigable de acuerdo con esta subdivisión donde el término no se especifique en el delito subyacente será castigable con una pena de prisión en una cárcel del condado por 16 meses, o dos o tres años.”)
23Código Penal 488 PC – Robo menor definido. (“El robo en otros casos es robo menor.”)
24Código Penal 490 PC – Robo menor; castigo. (“El robo menor es castigable con multa no excediendo mil dólares ($1,000), o con prisión en la cárcel del condado no excediendo seis meses, o ambas cosas.”)
25Código Civil 1351 – Definiciones. (“(a) ‘Asociación’ significa una corporación sin fines de lucro o una asociación sin personalidad jurídica creada con el propósito de administrar un desarrollo de interés común.”)
26Helen E. Roland, Desarrollos Residenciales de Interés Común: Una Visión General, marzo de 1998, en 21.
27Código de Corporaciones 8813 – [Fraude de HOA como] informes o declaraciones financieras falsas; falla para hacer entradas en los libros o publicar avisos. (“(a) Todo director o funcionario de cualquier corporación es culpable de un delito si tal director o funcionario concurre con conocimiento en la elaboración o publicación, ya sea general o privadamente, a los miembros u otras personas (1) cualquier informe o declaración materialmente falso sobre la situación financiera de la corporación, o (2) cualquier informe, prospecto, cuenta o declaración de operaciones, situación financiera o perspectivas, exagerados intencionalmente o fraudulentamente, o (3) cualquier otro documento destinado a dar, y con tendencia a dar, a un miembro de tal corporación un valor mayor o menor de lo que realmente posee.”)
28Mismo.
29Código de Corporaciones 8814 – [Fraude de HOA como] adquisición fraudulenta de bienes corporativos; falsificación de libros, registros o documentos. (“(a) Todo director, funcionario o agente de cualquier corporación, que reciba o adquiera con conocimiento posesión de cualquier bien de la corporación, distinto del pago de una demanda justa, y, con intención de defraudar, omite hacer, o causar o dirigir que se haga, una entrada completa y verdadera de ello en los libros o cuentas de la corporación, es culpable de un delito.”)
30Mismo. (“(b) Todo director, funcionario, agente o miembro de cualquier corporación que, con intención de defraudar, destruya, altere, mutile o falsifique cualquiera de los libros, papeles, escritos o títulos pertenecientes a la corporación o haga o concurra en la omisión de hacer cualquier entrada material en cualquier libro de cuentas u otro registro o documento mantenido por la corporación, es culpable de un delito.”)
31Código de Corporaciones 8813(c). (“(c) La violación de la subdivisión (a) o (b) de esta sección será castigable con prisión en la cárcel estatal o con una multa de no más de mil dólares ($1,000) o prisión en la cárcel del condado por no más de un año o ambas multas e imposición de prisión.”)
Código de Corporaciones 8814(c). (“(c) Cada delito [como el fraude de HOA] especificado en esta sección es castigable con prisión en la cárcel estatal, o con prisión en la cárcel del condado por no más de un año, o una multa no superior a mil dólares ($1,000), o ambas multas e imposición de prisión.”)
32Mismo.
33Vea Departamento de Justicia de los Estados Unidos, Oficina de Asuntos Públicos, “Cuarto residente de Las Vegas se declara culpable en relación con un esquema para controlar fraudulentamente las asociaciones de propietarios de condominios,” 23 de septiembre de 2011.
34Mismo.
3518 Código de los Estados Unidos (“U.S.C.”) § 1341 – Fraudes y estafas. (“Cualquiera que haya ideado o tenga la intención de idear un esquema o artificio para defraudar, o para obtener dinero o bienes mediante falsas o fraudulentas pretensiones, representaciones o promesas, o para vender, disponer, prestar, intercambiar, alterar, regalar, distribuir, suministrar o proporcionar para uso ilegal cualquier moneda, obligación, seguridad u otro artículo, o cualquier cosa que se represente o se entienda o se ofrezca como tal artículo falso o falso, con el fin de ejecutar tal esquema o artificio o intentar hacerlo, coloca en cualquier oficina de correos o depósito autorizado para el correo, cualquier cosa o cosa que deba ser enviada o entregada por el Servicio Postal, o deposita o causa que se deposite cualquier cosa o cosa que deba ser enviada o entregada por cualquier transportista de intercambio privado o comercial, o toma o recibe de él, cualquier cosa o cosa, o causa que se entregue intencionalmente por correo o tal transportista de acuerdo con la dirección de él, o en el lugar en el que se le ha ordenado entregarlo a la persona a la que está dirigido, cualquier cosa o cosa, será multado con este título o encarcelado por no más de 20 años, o ambos. Si la violación se produce en relación con, o involucrando cualquier beneficio autorizado, transportado, transmitido, transferido, desembolsado o pagado en relación con, un desastre mayor declarado por el Presidente o una emergencia (tal como se definen en la sección 102 de la Ley Robert T. Stafford de Asistencia y Ayuda en Casos de Desastres y Emergencias (42 U.S.C. 5122)), o afecta a una institución financiera, tal persona será multada con una multa no superior a $1,000,000 o encarcelada por no más de 30 años, o ambos. “)
18 U.S.C. § 1343 – Fraude por cable, radio o televisión. (“Cualquiera que haya ideado o tenga la intención de idear un esquema o artificio para defraudar, o para obtener dinero o bienes mediante falsas o fraudulentas pretensiones, representaciones o promesas, transmite o causa que se transmita por medio de comunicación por cable, radio o televisión en el comercio interestatal o extranjero, cualquier escrito, signos, señales, imágenes o sonidos con el fin de ejecutar tal esquema o artificio, será multado con este título o encarcelado por no más de 20 años, o ambos. Si la violación se produce en relación con, o involucrando cualquier beneficio autorizado, transportado, transmitido, transferido, desembolsado o pagado en relación con, un desastre mayor declarado por el Presidente o una emergencia (tal como se definen en la sección 102 de la Ley Robert T. Stafford de Asistencia y Ayuda en Casos de Desastres y Emergencias (42 U.S.C. 5122)), o afecta a una institución financiera, tal persona será multada con una multa no superior a $1,000,000 o encarcelada por no más de 30 años, o ambos. “)
36Mismo.
37Código de Corporaciones 8811 – [Fraude de HOA] como emisión fraudulenta de membresías. (“Cualquier promotor, director o funcionario de una corporación que emita o consienta en la emisión de membresías o certificados de membresía con intención de defraudar a los miembros o acreedores presentes o futuros, será culpable de un delito menor castigado con una multa de no más de mil dólares ($1,000) o con prisión en la cárcel del condado por no más de un año o con ambas multas e imprisonment.”)
38Mismo.
39Código Penal 470 PC – Falsificación; Firmas o Sellos; Corrupción de Registros.
40Código Penal 473 PC – Falsificación; castigo. (“La falsificación es castigable con prisión en la cárcel del condado por no más de un año, o con prisión de conformidad con la subdivisión (h) de la Sección 1170.”)
41Mismo. Véase también Código Penal 1170 (h) PC.
42Diccionario Jurídico de Black (9ª ed. 2009), kickback. (“Una devolución de una parte de una suma monetaria recibida, especialmente como resultado de la coerción o un acuerdo secreto <el contratista pagó al funcionario municipal un 5% de kickback por el contrato gubernamental>.”)
4318 U.S.C. §§ 1341, 1343. Véase también 18 U.S.C. § 1346 – Definición de “esquema o artificio para defraudar”. (“Para los propósitos de este capítulo, el término ‘esquema o artificio para defraudar’ incluye un esquema o artificio para privar a otro del derecho intangible de servicios honestos.”)
44Vea, por ejemplo, el Código Penal de California 641.3, que aborda el soborno comercial.
45CALCRIM 1806 – Robo por apropiación indebida.
4618 U.S.C. §§ 1341, 1343.
47People v. Neder, (2d Dist.1971) 16 Cal.App.3d 846 (“La verdadera esencia del delito de falsificación, sin embargo, no se preocupa por el fin, es decir, lo que se obtiene o se toma por la falsificación; tiene que ver con los medios, es decir, el acto de firmar el nombre de otra persona con la intención de defraudar y sin autorización, o de falsificar un documento, o de emitir el documento con la intención de defraudar.”)
