Bajo la ley de Nevada, el Fraude de Asociaciones de Propietarios (HOA) se define como una mala conducta cometida por gerentes o funcionarios de una HOA o comunidad de interés común. Esto abarca el desfalco, el soborno, las mordidas o las elecciones amañadas, todas las cuales pueden llevar tanto a reclamos civiles como a procesamientos penales.
A continuación se presenta un resumen de los delitos relacionados con HOA en Nevada, sus penas y formas de luchar contra los cargos. Desplácese hacia abajo para obtener más información.
Definición
Muchos nevadenses viven en complejos de viviendas que son “comunidades de interés común”. Los residentes pagan cuotas mensuales, llamadas “evaluaciones o cuotas de asociación”, para el mantenimiento de áreas comunes como clubes. Cada comunidad de interés común está gobernada por una asociación de propietarios (HOA) o una asociación de condominios (COA), que supervisa el presupuesto y el mantenimiento de la propiedad.
Los miembros de la junta de HOA generalmente no reciben un salario. Pero de otra manera, las HOAs son como mini-gobiernos: los miembros de la junta son residentes de la comunidad, son elegidos, votan sobre el gasto y hay un presidente. Y al igual que el gobierno, las HOAs a menudo están plagadas de alegaciones de corrupción y delitos de cuello blanco, como el desfalco, el amaño de elecciones y el soborno:
Delito de HOA de desfalco
El delito de desfalco de Nevada es cuando las personas intencionalmente toman propiedad para ellos mismos que les fue confiada por otra persona. En el contexto del Fraude de HOA, el desfalco generalmente implica que un miembro de la junta desvíe las cuotas de los miembros a una cuenta bancaria personal.
Ejemplo: Jean es un miembro de la junta de HOA en Henderson que recientemente perdió su trabajo. Secretamente desvía algunos fondos de HOA para pagar sus préstamos estudiantiles ese mes. Si Jean es atrapada, la policía puede detenerla en el Centro de Detención de Henderson por desfalco. Jean probablemente será condenada porque la HOA le confió el acceso al dinero y ella intencionalmente tomó el dinero para su propio beneficio.
Tenga en cuenta que Jean no sería responsable penalmente si la HOA le prestó el dinero y ella simplemente se olvidó de pagarlo. El desfalco requiere que el acusado intencionalmente priva al dueño de la propiedad. Negligencia inocente para devolver la propiedad no contaría como delito.
Las penas por apropiación indebida de fondos de la HOA dependen de la cantidad robada.
Las penas por apropiación indebida en Nevada dependen del valor de la propiedad o la cantidad de dinero tomada. El apropiarse de una propiedad de menos de $250 es un delito menor con una pena máxima de:
- $1,000 en multas y/o 6 meses en la cárcel, y
- restitución
Mientras tanto, el apropiarse de una propiedad de $250 a menos de $2,500 es un delito de categoría C con una pena máxima de:
- 5 años en la Cárcel Estatal de Nevada y tal vez $10,000, y
- restitución
Finalmente, si la propiedad apropiada asciende a $2,500 o más, es un delito de categoría B con una pena máxima de:
- 10 años en prisión y tal vez $10,000, y
- restitución
Tenga en cuenta que los actos de apropiación indebida a nivel de delito menor separados pueden ser acusados como un delito grave si la cantidad apropiada dentro de un período de seis meses es de $250 o más.
Delito de la Junta de Propietarios de manipulación de elecciones (NRS 116.31107)
Un miembro de la Junta de Propietarios es un puesto muy poderoso porque lleva votación en decisiones importantes. Por lo tanto, la gente puede intentar manipular las elecciones para asegurarse de que un candidato tome el cargo que esté de acuerdo con sus opiniones sobre cómo gastar el dinero o qué contratistas contratar. Pero es un delito en Nevada intencionalmente alterar el resultado verdadero de una elección de HOA ya sea:
- cambiando la boleta de un votante para que la boleta no refleje la verdadera boleta del votante
- forjando una boleta de votante
- votando fraudulentamente para sí mismo o para otra persona a la que no está autorizado a votar
- rechazando, no contando, destruyendo, desfigurando u invalidando la boleta válida de otro votante
- presentando una contrafacción de boleta
Interferir fraudulentamente con las elecciones de HOA es un delito de categoría D con una pena máxima de 4 años en prisión y tal vez $5,000 en multas.
Nota que el fraude electoral de la HOA también puede comprender falsificación, que es la falsificación fraudulenta de documentos. Dependiendo del caso, la falsificación puede ser un delito de categoría C con una pena de hasta 5 años de prisión y tal vez una multa de $10,000 más restitución. (NRS 205.090)
Además, tenga en cuenta que los acusados que usen correo o comunicaciones electrónicas para ayudar a llevar a cabo el fraude de votación de la HOA en Nevada pueden enfrentar cargos adicionales por fraude por correo y fraude por cable. Ambos conllevan una sentencia de hasta veinte (20) años en prisión federal, una multa o ambas.
La defensa más común a los cargos de fraude de la HOA es que el acusado carecía de intención de defraudar.
Delitos de la HOA de sobornos y contratos de dirección
Recientemente, los titulares del Las Vegas Review-Journal han estado llenos de casos judiciales en los que se afirma que los miembros de la HOA reciben “sobornos” por “contratos de dirección” a ciertas compañías.
Ejemplo: Tony está en la Junta de la HOA de Spanish Trails, que está a punto de decidir a qué empresa contratar para grandes renovaciones. El hermano de Tony es un contratista, que recibe constantemente malas críticas y es caro. Tony “dirige” a los otros miembros de la junta para contratarlo de todos modos. Una vez que el hermano recibe el contrato, le da a Tony un diez por ciento de “soborno” del pago.
La acción de Tony de aceptar el soborno por dirigir el contrato puede calificar como el delito de Nevada de soborno de la HOA. Bajo el NRS 116.31189, es ilegal sobornar a un miembro de la HOA … o para que un miembro de la HOA solicite un soborno … a cambio de usar su autoridad de cierta manera.
La soborno de la HOA es un delito de categoría D que conlleva hasta cuatro años de prisión y tal vez $ 5,000 en multas.
Defensas
La principal defensa para casi todos los cargos penales relacionados con el fraude de la HOA en Nevada es que el acusado no tenía intención de defraudar. En otras palabras, un acusado no puede ser declarado culpable de fraude de la HOA a menos que el tribunal determine que él / ella pretendía actuar deshonestamente.
Por lo tanto, si el abogado defensor puede demostrar que las acciones del acusado fueron el resultado de un malentendido honesto, información errónea, accidente o error administrativo, entonces los cargos criminales no deberían mantenerse. No es inusual que los miembros de la HOA cometan un error inocente al tratar con temas financieros complejos fuera de su experiencia.
La otra defensa principal para cualquier caso penal es que la acusación falló en demostrar la culpabilidad del acusado más allá de una duda razonable. Siempre que el abogado defensor pueda demostrar que el gobierno carece de evidencia suficiente para sostener un veredicto de culpabilidad, entonces el acusado no debería ser responsable penalmente.
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¿En California? Vea nuestro artículo sobre Leyes de Fraude de HOA de California.