En Nevada, los esquemas de compradores ficticios generalmente involucran a una persona (el “ficticio”) obteniendo una hipoteca para alguien más que no califica para la hipoteca. Esto a menudo resulta en que la hipoteca quede sin pagar y la propiedad sea embargada.
Las penas por participar en un esquema de compradores ficticios pueden ser de décadas en prisión y millones en multas. Sin embargo, es posible que se puedan reducir o desestimar estos cargos por completo.
En este artículo, nuestros abogados de defensa criminal de Las Vegas discuten:
- 1. ¿Qué es un esquema de compradores ficticios en Nevada?
- 2. ¿Cuáles son las defensas?
- 3. ¿Puedo ir a la cárcel?
1. ¿Qué es un esquema de compradores ficticios en Nevada?
Los esquemas de compradores ficticios son un tipo de fraude hipotecario/bienes raíces en Nevada donde una persona actúa como el “ficticio” para facilitar una transacción de propiedad que de otra manera no se llevaría a cabo.
Ejemplo: Adam es un agente de bienes raíces en Henderson, Nevada. Le paga $5,000 a Bill, quien tiene buen crédito, para obtener un préstamo hipotecario en una casa para Charles, quien tiene mal crédito.
Adam recibe una comisión generosa, que comparte con Charles. Bill cree que está haciendo algo bueno al actuar como un “comprador ficticio” porque ayudó a Charles a conseguir una casa. Sin embargo, Charles nunca hace los pagos de la hipoteca y la institución financiera embarga la casa.
Aquí, Adam, Bill y Charles podrían enfrentar cargos penales por fraude. Incluso Bill, que no tenía malas intenciones, podría ser procesado porque intencionalmente usó su buen crédito para obtener una hipoteca para alguien con mal crédito.
Los esquemas de compradores ficticios generalmente involucran a uno o más de los siguientes “jugadores”:
- Un corredor de bienes raíces
- Un corredor de hipotecas
- Una persona que quiere vender su casa
- Una persona que quiere comprar la casa pero no tiene el crédito para ser un prestatario hipotecario
- Un “comprador ficticio” que generalmente tiene buen crédito y compra la casa para el aspirante a propietario con mal crédito
- Un notario que certifica todos los documentos del prestamista hipotecario
- Un tasador
- Un oficial de préstamos
Los esquemas de compradores ficticios pueden operar de diversas maneras. Por ejemplo, a veces todos los jugadores están involucrados en el fraude, o a veces solo uno de ellos está perpetrando el esquema de fraude hipotecario. O a veces el corredor de bienes raíces inventa un comprador ficticio ficticio para llevar a cabo el fraude.1
Las compras ficticias son un tipo de fraude inmobiliario.
2. ¿Cuáles son las defensas?
Nuestro equipo de defensa criminal ha representado a clientes enfrentando cargos relacionados con compradores ficticios durante el auge de la burbuja inmobiliaria y la recesión. En cada caso, la estrategia más efectiva es demostrar que no tuvo la intención de defraudar.
No es un crimen cometer un error honesto en una transacción inmobiliaria o ser engañado para proporcionar información falsa en una solicitud de préstamo. Recopilaremos toda la prueba disponible, como:
- testigos presenciales,
- registros financieros y
- comunicaciones grabadas
para demostrar que creía que todo lo que dijo y hizo era veraz y legal.
A menos que el fiscal pueda presentar suficiente evidencia para demostrar más allá de una duda razonable que usted intentó intencionalmente perpetrar un fraude, los cargos deberían ser retirados.
Otra defensa potencial es que el departamento de policía cometió mala conducta en su caso, como llevar a cabo una búsqueda y confiscación ilegal. Si el juez concede nuestra solicitud de suprimir toda la prueba que la policía obtuvo ilegalmente, el fiscal puede quedarse con un caso demasiado débil para continuar.
3. ¿Puedo ir a la cárcel?
Si es arrestado por un esquema de compradores ficticios, podría enfrentar cargos en la corte federal, la corte estatal de Nevada o ambas.
Los cargos federal típicos que la Oficina del Fiscal de los Estados Unidos presenta en casos de esquemas de compradores ficticios son:
Estos conllevan hasta 30 años de prisión y/o multas de millones de dólares, dependiendo del caso.2
Cargos típicos del estado que el Fiscal General de Nevada presenta en casos de esquemas de compradores de paja son:
Estos son delitos graves de categoría C que conllevan de uno a diez años en la Prisión Estatal de Nevada y/o multas de hasta $10,000. Sin embargo, si se sospecha que ha cometido un “patrón de fraude“, los fiscales presentarán cargos por delito grave de categoría B que conllevan:
- 3 – 20 años de prisión, y/o
- multas de hasta $50,000.3
Además de las sanciones penales, podría enfrentar demandas civiles de las víctimas. Si es un profesional de bienes raíces, también podría estar sujeto a medidas disciplinarias como la suspensión o revocación de su licencia de bienes raíces.
Por eso es tan importante contar con asesoramiento legal experimentado. Podemos lograr que se reduzcan o desestimen los cargos en su contra para que evite la prisión y mantenga su sustento.
Las penas por compra de paja incluyen prisión y multas.
Recursos útiles
- Fuerza de Tarea de Lucha contra el Fraude – Asuntos del Consumidor de Nevada
- Estafas y Seguridad – FBI
- Distrito de Nevada – Departamento de Justicia
¿En California? Visite nuestra página sobre leyes de compradores de paja en California.
Referencias Legales
- Por ejemplo: Briana Erickson, Hombre de Henderson condenado a prisión en esquema de fraude hipotecario de $9M, Las Vegas Review-Journal (22 de abril de 2021); Jeff German, Comprador ficticio de esquema de HOA y abogado dicen que temían por sus vidas, Las Vegas Review-Journal (4 de marzo de 2015); Jeff German, Agente de bienes raíces de Las Vegas condenado en caso de fraude hipotecario, Las Vegas Review-Journal (19 de diciembre de 2012); Fuerza de Tarea de Fraude Hipotecario de Nevada Anuncia Resultados de “Operación Sueños Robados” Dirigida a Estafadores de Fraude Hipotecario, FBI (17 de junio de 2010).
- 18 U.S.C. 1344. 18 U.S.C. 1343. 18 U.S.C. 1341. Ver también,
- NRS 205.372. NRS 645F.400. Ver también, Ferm contra Estado (Tribunal de Apelaciones de Nevada, 2018) 134 Nev. 936.