En Nevada, los esquemas de comprador ficticio suelen involucrar a una persona (el “ficticio”) que obtiene una hipoteca para otra persona que no califica para la hipoteca. Esto a menudo conduce a que la hipoteca quede impagada y la propiedad sea ejecutada hipotecariamente.
Las penas por participar en un esquema de comprador ficticio pueden ascender a décadas de prisión y millones en multas. Sin embargo, puede ser posible que estos cargos se reduzcan o se desestimen por completo.
En este artículo, nuestros abogados de defensa criminal en Las Vegas discuten:
- 1. ¿Qué es un esquema de comprador ficticio en Nevada?
- 2. ¿Cuáles son las defensas?
- 3. ¿Puedo ir a prisión?
1. ¿Qué es un esquema de comprador ficticio en Nevada?
Los esquemas de comprador ficticio son un tipo de fraude hipotecario/inmobiliario en Nevada donde una persona actúa como el “ficticio” para facilitar una transacción de propiedad que de otro modo no se realizaría.
Ejemplo: Adam es un agente inmobiliario en Henderson, Nevada. Él paga $5,000 a Bill, quien tiene buen crédito, para que obtenga un préstamo hipotecario sobre una casa para Charles, quien tiene mal crédito.
Adam recibe una buena comisión, que comparte con Charles. Bill cree que está haciendo un bien al actuar como “comprador ficticio” porque ayudó a Charles a obtener una casa. Sin embargo, Charles nunca realiza los pagos hipotecarios, y la institución financiera ejecuta la hipoteca sobre la casa.
Aquí, Adam, Bill y Charles podrían enfrentar cargos penales por fraude. Incluso Bill, que no tenía malas intenciones, podría ser procesado porque usó intencionalmente su buen crédito para asegurar una hipoteca para alguien con mal crédito.
Los esquemas de comprador ficticio suelen involucrar a uno o más de los siguientes “participantes”:
- Un corredor de bienes raíces
- Un corredor hipotecario
- Una persona que quiere vender su casa
- Una persona que quiere comprar la casa pero no tiene el crédito para ser prestatario hipotecario
- Un “comprador ficticio” que usualmente tiene buen crédito y compra la casa para el aspirante a propietario con mal crédito
- Un notario que certifica toda la documentación del prestamista hipotecario
- Un tasador
- Un oficial de préstamos
Los esquemas de comprador ficticio pueden operar de diversas maneras. Por ejemplo, a veces todos los participantes están involucrados en el fraude, o a veces solo uno de ellos está perpetrando el esquema de fraude hipotecario. O a veces el corredor de bienes raíces fabrica un comprador ficticio ficticio para llevar a cabo el fraude.1
Las compras ficticias son un tipo de fraude inmobiliario.
2. ¿Cuáles son las defensas?
Nuestro equipo de defensa criminal ha representado a clientes enfrentando cargos relacionados con compradores ficticios durante el auge de la burbuja inmobiliaria y la profundidad de la recesión. En cada caso, la estrategia más efectiva es demostrar que no tenía intención de defraudar.
No es un delito cometer un error honesto en una transacción inmobiliaria o ser engañado para proporcionar información falsa en una solicitud de préstamo. Recopilaríamos toda la evidencia disponible, como:
- testigos presenciales,
- registros financieros, y
- comunicaciones grabadas
para demostrar que usted creía que todo lo que dijo y hizo era veraz y legal.
A menos que el fiscal pueda presentar evidencia suficiente para probar más allá de toda duda razonable que usted intentó intencionalmente perpetrar un fraude, los cargos deberían ser desestimados.
Otra posible defensa es que el departamento de policía cometió mala conducta en su caso, como realizar una búsqueda y decomiso ilegal. Si el juez concede nuestra solicitud para suprimir toda la evidencia que la policía obtuvo ilegalmente, el fiscal podría quedarse con un caso demasiado débil para continuar.
3. ¿Puedo ir a prisión?
Si es arrestado por un esquema de comprador ficticio, podría enfrentar cargos en un tribunal federal, tribunal estatal de Nevada, o ambos.
Los cargos federales típicos que la Oficina del Fiscal de EE.UU. presenta en casos de esquemas de comprador ficticio son:
Estos conllevan hasta 30 años de prisión y/o multas millonarias, dependiendo del caso.2
Los cargos estatales típicos que el Fiscal General de Nevada presenta en casos de esquemas de comprador ficticio son:
Estos son delitos graves de categoría C que conllevan de uno a 10 años en la Prisión Estatal de Nevada y/o hasta $10,000 en multas. Sin embargo, si se sospecha de un “patrón de fraude“, los fiscales presentarán cargos de delito grave de categoría B que conllevan:
- 3 – 20 años de prisión, y/o
- hasta $50,000 en multas.3
Además de las penas penales, podría enfrentar demandas civiles por parte de las víctimas. Si es un profesional inmobiliario, también podría estar sujeto a medidas disciplinarias como la suspensión o revocación de su licencia inmobiliaria.
Por todo esto, contar con asesoría legal experimentada es vital. Podemos lograr que sus cargos se reduzcan o se desestimen para que no vaya a prisión y conserve su medio de vida.
Las penas por compras ficticias incluyen prisión y multas.
Recursos útiles
- Fuerza de Tarea contra el Fraude – Nevada Consumer Affairs
- Estafas y Seguridad – FBI
- Distrito de Nevada – Departamento de Justicia
Referencias legales
- Por ejemplo: Briana Erickson, Hombre de Henderson sentenciado a prisión en esquema de fraude hipotecario de $9M, Las Vegas Review-Journal (22 de abril de 2021); Jeff German, Comprador ficticio en esquema de HOA, abogado dice que temían por sus vidas, Las Vegas Review-Journal (4 de marzo de 2015); Jeff German, Agente inmobiliario de Las Vegas sentenciado en caso de fraude hipotecario, Las Vegas Review-Journal (19 de diciembre de 2012); Fuerza de Tarea contra Fraude Hipotecario de Nevada anuncia resultados de “Operación Sueños Robados” dirigida a defraudadores hipotecarios, FBI (17 de junio de 2010).
- 18 U.S.C. 1344. 18 U.S.C. 1343. 18 U.S.C. 1341. Véase también,
- NRS 205.372. NRS 645F.400. Véase también, Ferm v. State (Tribunal de Apelaciones de Nevada, 2018) 134 Nev. 936.