NRS 645F.400 – Leyes de Nevada sobre “Fraude de Ejecución Hipotecaria”

En Nevada, el fraude de ejecución hipotecaria ocurre cuando alguien engaña deliberadamente a los propietarios de viviendas o manipula el proceso de ejecución hipotecaria a través de tácticas como

• documentos falsificados,
• firmas no autorizadas, o
• afirmaciones falsas de propiedad.

Este tipo de fraude a menudo involucra a servidores hipotecarios o bancos que inician incorrectamente procedimientos de ejecución hipotecaria sin la documentación adecuada o el derecho legal para hacerlo, lo que puede llevar a la incautación ilegal de propiedades.

Cuando los propietarios enfrentan una ejecución hipotecaria, pueden considerar contratar a un “consultor de ejecución hipotecaria“. Los consultores de ejecución hipotecaria son personas que intentan detener o retrasar una venta de ejecución hipotecaria, y el propietario les paga una tarifa a cambio de sus servicios.

Como en cualquier profesión, existen muchas leyes que rigen la práctica de la consultoría de ejecución hipotecaria. Y a veces, un consultor de ejecución hipotecaria bien intencionado viola las reglas sin darse cuenta. En Nevada, se considera fraude que los consultores de ejecución hipotecaria hagan cualquiera de las siguientes acciones:

• recibir compensación o tarifas, o simplemente cobrar compensación o tarifas, fuera de los términos de sus contratos con un propietario
• tomar como compensación la asignación de salario del propietario, un gravamen, una cesión de la equidad del propietario, o cualquier otro interés en una residencia u otra garantía
• recibir dinero o propiedad de cualquier tercero por servicios a un propietario a menos que esta transacción se divulgue completamente al propietario
• tomar el “poder de representación” del propietario por cualquier motivo que no sea para inspeccionar documentos según lo establecido por la ley
• tergiversar cualquier aspecto de cualquier servicio cubierto proporcionado por el (los) consultor (es) de ejecución hipotecaria
• hacer cualquier afirmación sobre los beneficios o el rendimiento de los servicios de los consultores de ejecución hipotecaria a menos que los consultores tengan “evidencia competente y confiable” que respalde sus afirmaciones ¹

En resumen, un consultor de ejecución hipotecaria puede ser procesado por fraude si actúa deshonestamente de alguna manera con el propietario en cuanto a sus servicios, pago y posibilidades de éxito. El abogado de defensa criminal Michael Becker ilustra un escenario clásico de fraude de ejecución hipotecaria en Nevada:

Ejemplo: Jim, un consultor de ejecución hipotecaria, solicita a Bob, un propietario con dificultades en Henderson que no tiene suficiente dinero para pagar los servicios de Jim. Como compensación por intentar retrasar una ejecución hipotecaria, Jim toma un gravamen sobre la casa de Bob. Si es atrapado, Jim puede ser arrestado en el Centro de Detención de Henderson por fraude de ejecución hipotecaria.

Tenga en cuenta que no importa si Jim tiene éxito en retrasar la ejecución hipotecaria. También tenga en cuenta que no importa si Bob eventualmente le paga a Jim suficiente dinero para liberar el gravamen. Simplemente tomar un gravamen como compensación por los servicios de consultoría de ejecución hipotecaria es un delito en Nevada.

Otro caso común de fraude de ejecución hipotecaria en Nevada ocurre cuando los consultores supuestamente no hacen ningún trabajo. El abogado de defensa criminal Neil Shouse explica cómo funciona esta estafa:

Ejemplo: John busca en los registros públicos en Carson City para averiguar qué casas tienen ejecuciones hipotecarias pendientes. Luego, John se pone en contacto con los propietarios, afirma que es un consultor de ejecución hipotecaria y promete detener la ejecución hipotecaria a cambio de un pago por adelantado. John cobra los pagos sin hacer ningún trabajo para evitar la ejecución hipotecaria. Si es atrapado, podría ser arrestado en el Centro de Detención del Condado de Washoe por fraude de ejecución hipotecaria.

Los consultores de ejecución hipotecaria son vulnerables a procesos penales en Nevada siempre que no realicen todos los servicios que prometieron a los propietarios. Eso no significa que los consultores tengan que tener éxito en evitar la ejecución hipotecaria… solo tienen que intentarlo y llevar a cabo los términos del contrato.

¿Cómo puedo defenderme de los cargos?

Las leyes actuales de fraude hipotecario en Nevada fueron implementadas solo a finales de 2011. Por lo tanto, hay poca precedencia sobre cómo los fiscales manejan estos casos. Pero esto en realidad funciona a favor del acusado porque permite que los abogados de defensa sean creativos al elaborar una defensa. A continuación se presentan solo tres formas comunes de combatir las acusaciones de fraude hipotecario en Nevada:

• Falta de evidencia. La fiscalía tiene la carga de probar que el acusado es culpable más allá de una duda razonable antes de que el tribunal pueda declararlo culpable. Por lo tanto, si el abogado de defensa puede demostrar que la evidencia del estado no es suficiente, consistente y confiable para sostener un veredicto de culpabilidad por fraude hipotecario, entonces el caso debería ser desestimado.
• No hay fraude. Cuando un consultor de ejecuciones hipotecarias no logra retrasar o detener una ejecución hipotecaria, eso no necesariamente significa que haya cometido fraude. Si un abogado de defensa puede demostrar que el consultor siempre cumplió con la ley y fue honesto con el propietario, no debería ser considerado penalmente responsable.
• Búsqueda ilegal por parte de la policía. La policía puede realizar búsquedas y confiscaciones de evidencia siempre y cuando no sobrepasen los límites constitucionales. Si la policía pudo haber realizado una búsqueda ilegal en un caso de fraude hipotecario, el abogado de defensa presentaría ante el tribunal una moción para suprimir la evidencia. Si el juez luego otorga la moción y desecha toda la evidencia obtenida de una búsqueda defectuosa, la fiscalía puede quedarse sin pruebas suficientes y puede retirar todo el caso.

¿Cuáles son las penas en Nevada?

El castigo por fraude hipotecario es el mismo que por fraude hipotecario. Se procesa como un delito grave de categoría C que conlleva una sentencia de:

• 1 a 10 años en la Prisión Estatal de Nevada, y/o
• hasta $10,000 en multas

Pero si el fiscal cree que el acusado ha cometido “un patrón” de fraude hipotecario, se castiga de manera más severa como un delito grave de categoría B que conlleva una sentencia de:

• 3 a 20 años en prisión y/o
• hasta $50,000 en multas

Tenga en cuenta que además de las sanciones penales, los acusados ​​declarados culpables de fraude hipotecario también enfrentan otras sanciones del estado, las supuestas víctimas y las asociaciones profesionales:

• El Comisionado de Préstamos Hipotecarios de Nevada puede imponer una multa de hasta $25,000. (El acusado tiene derecho a una audiencia administrativa primero para impugnar la multa.)
• Los propietarios en un caso de fraude hipotecario pueden presentar una demanda civil contra el consultor de ejecuciones hipotecarias para recuperar daños. El tribunal también puede otorgar daños punitivos y honorarios razonables de abogados y costos.
• Los consultores de ejecuciones hipotecarias también pueden perder sus licencias de corredores de bienes raíces e hipotecas.

Por lo tanto, se recomienda a los acusados ​​de fraude hipotecario que busquen asesoramiento legal lo antes posible. Pueden resolver el caso antes de que el asunto se agrave y salvar la reputación profesional del acusado en la comunidad.

Para obtener ayuda adicional…

Si se le acusa de “fraude hipotecario” en Nevada, llame a nuestros abogados de defensa criminal de Las Vegas para una consulta para discutir sus opciones. Podemos lograr que los cargos se reduzcan o se desestimen por completo. Y también estamos listos para llevar su caso a juicio en busca de un veredicto de “no culpable” para mantener su historial limpio.

¿En California? Lea sobre las leyes de fraude hipotecario de California.

Referencias legales:

1. NRS 645F.400. La ley establece que:

    1.  Una persona que realice cualquier servicio cubierto no debe:

      (a) Reclamar, exigir, cobrar o recibir ninguna compensación excepto de acuerdo con los términos de un contrato por servicios cubiertos.

      (b) Reclamar, exigir, cobrar o recibir cualquier tarifa, interés u otra compensación por cualquier motivo que no sea plenamente revelado al propietario.

      (c) Tomar o adquirir, directa o indirectamente, cualquier asignación salarial, gravamen sobre bienes inmuebles o personales, cesión de la equidad del propietario, cualquier interés en una residencia u otra garantía para el pago de la compensación. Cualquier asignación o garantía de este tipo es nula e inaplicable.

      (d) Recibir cualquier consideración de un tercero en relación con un servicio cubierto proporcionado a un propietario a menos que la consideración sea revelada plenamente al propietario.

      (e) Aceptar un poder notarial de un propietario para cualquier propósito, excepto para inspeccionar documentos según lo establecido por la ley.

      (f) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, de que un propietario no puede o no debe comunicarse con su prestamista o administrador de préstamos.

      (g) Falsificar cualquier aspecto de cualquier servicio cubierto.

      (h) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, de que un servicio cubierto está afiliado, asociado o respaldado o aprobado por:

             (1) El Gobierno Federal, el Estado de Nevada o cualquier departamento, agencia o subdivisión política del mismo;

             (2) Cualquier plan gubernamental de asistencia al propietario;

             (3) Cualquier agencia o programa de asesoramiento de vivienda sin fines de lucro;

             (4) El fabricante, tenedor o administrador del préstamo hipotecario del propietario; o

             (5) Cualquier otra persona, entidad o programa.

      (i) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, sobre los beneficios, el rendimiento o la eficacia de cualquier servicio cubierto a menos que, en el momento en que se hace la representación, la persona que realiza cualquier servicio cubierto, el consultor de ejecución hipotecaria o el consultor de modificación de préstamos posea y se base en pruebas competentes y confiables que demuestren que la representación es verdadera. Como se usa en este párrafo, “pruebas competentes y confiables” significa pruebas, análisis, investigaciones, estudios u otras pruebas basadas en la experiencia de profesionales en el área relevante que hayan sido realizados y evaluados de manera objetiva por personas calificadas para hacerlo utilizando procedimientos generalmente aceptados en la profesión para producir resultados precisos y confiables.

      (j) Obtener o intentar obtener cualquier renuncia de las disposiciones de NRS 645F.300 a 645F.450, inclusive, o cualquier reglamento adoptado en virtud de los mismos. Cualquier renuncia de este tipo es nula e inaplicable.

      2.  Además de cualquier otra sanción, una violación de cualquier disposición de esta sección se considerará fraude en la concesión de préstamos hipotecarios a los efectos de NRS 205.372.