En Nevada, el fraude hipotecario ocurre cuando alguien engaña deliberadamente a los propietarios o manipula el proceso de ejecución hipotecaria mediante tácticas como
- documentos falsificados,
- firmas no autorizadas, o
- reclamaciones falsas de propiedad.
Este tipo de fraude a menudo involucra a servicers hipotecarios o bancos que inician indebidamente procedimientos de ejecución hipotecaria sin la documentación adecuada o el derecho legal para hacerlo, lo que puede llevar a incautaciones ilegales de propiedades.
Cuando los propietarios enfrentan una ejecución hipotecaria, pueden considerar contratar a un “consultor de ejecución hipotecaria“. Los consultores de ejecución hipotecaria son profesionales que intentan detener o retrasar una venta por ejecución hipotecaria, y los propietarios les pagan una tarifa por sus servicios.
Como en cualquier profesión, existen muchas leyes que regulan la práctica de la consultoría de ejecución hipotecaria. Y a veces, un consultor de ejecución hipotecaria bien intencionado viola las reglas sin darse cuenta. En Nevada, se considera fraude que los consultores de ejecución hipotecaria hagan cualquiera de lo siguiente:
- recibir compensación o tarifas, o simplemente cobrar compensación o tarifas, fuera de los términos de sus contratos con un propietario
- tomar como compensación la cesión de salario del propietario, un gravamen, una cesión del capital del propietario, o cualquier otro interés en una residencia u otra garantía
- recibir dinero o propiedad de cualquier tercero por servicios a un propietario a menos que esta transacción sea primero completamente divulgada al propietario
- tomar un “poder notarial” de un propietario por cualquier motivo que no sea para inspeccionar documentos según lo dispuesto por la ley
- falsificar cualquier aspecto de cualquier servicio cubierto proporcionado por el/los consultor(es) de ejecución hipotecaria
- hacer cualquier afirmación sobre los beneficios o el desempeño de cualquiera de los servicios de los consultores de ejecución hipotecaria a menos que los consultores tengan “evidencia competente y confiable” que respalde sus afirmaciones 1
En resumen, un consultor de ejecución hipotecaria puede ser procesado por fraude si actúa deshonestamente de cualquier manera con el propietario respecto a sus servicios, pago o posibilidades de éxito. El abogado defensor penal Michael Becker ilustra un escenario clásico de fraude hipotecario en Nevada:
Ejemplo: Jim, un consultor de ejecución hipotecaria, solicita a Bob, un propietario en dificultades en Henderson que no tiene suficiente dinero para pagar los servicios de Jim. Como compensación por intentar retrasar una ejecución hipotecaria, Jim toma un gravamen sobre la casa de Bob. Si es atrapado, Jim puede ser ingresado en el Centro de Detención de Henderson por fraude hipotecario.
Tenga en cuenta que no importa si Jim logra retrasar la ejecución hipotecaria. Además, no importa si Bob eventualmente paga a Jim suficiente dinero para liberar el gravamen. Simplemente tomar un gravamen como compensación por servicios de consultoría de ejecución hipotecaria es un delito en Nevada.
Otro caso común de fraude hipotecario en Nevada involucra a consultores que supuestamente no hacen ningún trabajo. El abogado defensor penal Neil Shouse explica cómo opera esta estafa:
Ejemplo: John busca en registros públicos en Carson City para averiguar qué casas tienen ejecuciones hipotecarias pendientes. John luego contacta a los propietarios, afirma ser un consultor de ejecución hipotecaria y promete detener la ejecución a cambio de un pago por adelantado. John cobra los pagos sin hacer ningún trabajo para prevenir la ejecución. Si es atrapado, podría ser ingresado en el Centro de Detención del Condado de Washoe por fraude hipotecario.
Los consultores de ejecución hipotecaria son vulnerables a la persecución penal en Nevada siempre que no cumplan con todos los servicios que prometieron a los propietarios. Eso no significa que los consultores tengan que tener éxito en prevenir la ejecución… solo tienen que intentar y cumplir con los términos del contrato.
Un consultor de ejecución hipotecaria puede ser procesado por fraude si actúa deshonestamente de cualquier manera con el propietario respecto a sus servicios, pago o posibilidades de éxito.
¿Cómo lucho contra los cargos?
Las leyes actuales de fraude hipotecario de Nevada se implementaron solo a finales de 2011. Por lo tanto, hay poco precedente sobre cómo los fiscales manejan estos casos. Pero esto en realidad funciona a favor del acusado, ya que permite a los abogados defensores ser creativos al elaborar una defensa. Las siguientes son solo tres formas comunes de luchar contra las acusaciones de fraude hipotecario en Nevada:
- Falta de pruebas. La fiscalía tiene la carga de probar que un acusado es culpable más allá de toda duda razonable antes de que el tribunal pueda condenarlo. Por lo tanto, si el abogado defensor puede demostrar que las pruebas del estado no son suficientes, consistentes y confiables para sostener un veredicto de culpabilidad por fraude hipotecario, entonces el caso debe ser desestimado.
- No hay fraude. Cuando un consultor de ejecución hipotecaria no logra retrasar o detener una ejecución, eso no significa necesariamente que haya cometido fraude. Si un abogado defensor puede demostrar que el consultor siempre cumplió con la ley y fue honesto con el propietario, no debe ser considerado penalmente responsable.
- Búsqueda policial ilegal. La policía puede realizar registros e incautaciones de evidencia siempre que no sobrepasen los límites constitucionales. Si la policía pudo haber realizado una búsqueda ilegal en un caso de fraude hipotecario, el abogado defensor presentaría ante el tribunal una moción para suprimir evidencia. Si el juez concede la moción y desestima toda la evidencia obtenida de una búsqueda defectuosa, la fiscalía puede quedarse sin pruebas suficientes y puede retirar todo el caso.
¿Cuáles son las penas en Nevada?
El castigo por fraude hipotecario es el mismo que por fraude hipotecario. Se procesa como un delito grave de categoría C con una sentencia de:
- 1 a 10 años en Prisión Estatal de Nevada, y/o
- hasta $10,000 en multas
Pero si el fiscal cree que el acusado ha cometido “un patrón” de fraude hipotecario, se castiga más severamente como un delito grave de categoría B con una sentencia de:
- 3 a 20 años en prisión y/o
- hasta $50,000 en multas
Tenga en cuenta que además de las penas penales, los acusados condenados por fraude hipotecario enfrentan otras sanciones por parte del estado, las supuestas víctimas y asociaciones profesionales:
- El Comisionado de Préstamos Hipotecarios de Nevada puede imponer una multa de hasta $25,000. (El acusado tiene derecho a una audiencia administrativa primero para impugnar la multa.)
- Los propietarios en un caso de fraude hipotecario pueden presentar una acción civil contra el consultor de ejecución hipotecaria para recuperar daños. El tribunal también puede otorgar daños punitivos, honorarios razonables de abogados y costos.
- Los consultores de ejecución hipotecaria también pueden perder sus licencias de bienes raíces y corredores hipotecarios.
Por lo tanto, se recomienda a los acusados de fraude hipotecario que busquen asesoría legal lo antes posible. Pueden ser capaces de resolver el caso antes de que el asunto se agrave y salvar la reputación profesional del acusado en la comunidad.
Para ayuda adicional…
Si le acusan de “fraude hipotecario” en Nevada, llame a nuestros abogados defensores penales de Las Vegas para una consulta y discutir sus opciones. Podemos ser capaces de reducir o desechar los cargos por completo. También estamos listos para llevar su caso a juicio en busca de un veredicto de “no culpable” para mantener su historial limpio.
¿En California? Lea sobre las leyes de fraude hipotecario de California.
Referencias legales:
- NRS 645F.400. El estatuto dice que:
1. Una persona que realice cualquier servicio cubierto no deberá:
(a) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier compensación excepto de acuerdo con los términos de un contrato para servicios cubiertos.
(b) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier tarifa, interés u otra compensación por cualquier motivo que no sea completamente divulgada al propietario.
(c) Tomar o adquirir, directa o indirectamente, cualquier cesión de salario, gravamen sobre bienes muebles o inmuebles, cesión del capital del propietario, cualquier interés en una residencia u otra garantía para el pago de la compensación. Cualquier cesión o garantía de este tipo es nula e inaplicable.
(d) Recibir cualquier consideración de cualquier tercero en relación con un servicio cubierto proporcionado a un propietario a menos que la consideración sea primero completamente divulgada al propietario.
(e) Aceptar un poder notarial de un propietario para cualquier propósito, excepto para inspeccionar documentos según lo dispuesto por la ley.
(f) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, de que un propietario no puede o no debe contactar o comunicarse con su prestamista o servicer.
(g) Falsificar cualquier aspecto de cualquier servicio cubierto.
(h) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, de que un servicio cubierto está afiliado, asociado, respaldado o aprobado por:
(1) El Gobierno Federal, el Estado de Nevada o cualquier departamento, agencia o subdivisión política del mismo;
(2) Cualquier plan gubernamental de asistencia para propietarios;
(3) Cualquier agencia o programa de consejería de vivienda sin fines de lucro;
(4) El creador, titular o servicer del préstamo hipotecario del propietario; o
(5) Cualquier otra persona, entidad o programa.
(i) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, sobre los beneficios, desempeño o eficacia de cualquier servicio cubierto a menos que, en el momento en que se haga la representación, la persona que realiza cualquier servicio cubierto, el consultor de ejecución hipotecaria o el consultor de modificación de préstamos posea y se base en evidencia competente y confiable que sustente que la representación es verdadera. Según se usa en este párrafo, “evidencia competente y confiable” significa pruebas, análisis, investigaciones, estudios u otra evidencia basada en la experiencia de profesionales en el área relevante que hayan sido realizados y evaluados de manera objetiva por personas calificadas para hacerlo utilizando procedimientos generalmente aceptados en la profesión para producir resultados precisos y confiables.
(j) Obtener o intentar obtener cualquier renuncia de las disposiciones de NRS 645F.300 a 645F.450, inclusive, o cualquier regulación adoptada conforme a ellas. Cualquier renuncia de este tipo es nula e inaplicable.
2. Además de cualquier otra sanción, una violación de cualquier disposición de esta sección se considerará fraude hipotecario para los propósitos de NRS 205.372.