En este artículo, nuestros abogados de defensa penal de Las Vegas describen el delito de fraude de ejecución hipotecaria de Nevada según el NRS 645F.400. Siga leyendo para conocer qué constituye el fraude de ejecución hipotecaria, cómo los tribunales lo penalizan y las formas en que estas cargos pueden ser defendidos y derrotados.
Un consultor de ejecución hipotecaria puede ser procesado por fraude si actúa de manera deshonesta de cualquier manera con el propietario con respecto a sus servicios, pago y posibilidades de éxito.
¿Qué es el fraude de ejecución hipotecaria?
Cuando los propietarios se enfrentan a una ejecución hipotecaria, pueden considerar contratar a un “consultor de ejecución hipotecaria”. Los consultores de ejecución hipotecaria son personas que intentan detener o retrasar una venta de ejecución hipotecaria, y el propietario les paga una tarifa a cambio de sus servicios.
Como con cualquier profesión, hay muchas leyes que rigen la práctica de la consultoría de ejecución hipotecaria. Y a veces un consultor de ejecución hipotecaria bien intencionado viola las reglas sin darse cuenta. En Nevada, se considera fraude para que los consultores de ejecución hipotecaria hagan cualquiera de las siguientes cosas:
- recibir compensación o tarifas, o simplemente cobrar compensación o tarifas, fuera de los términos de sus contratos con un propietario
- tomar como compensación la asignación de salario del propietario, un gravamen, una asignación de la equidad del propietario o cualquier otro interés en una residencia u otra seguridad
- recibir dinero o bienes de cualquier tercero por servicios a un propietario a menos que esta transacción se revele primero completamente al propietario
- tomar el “poder notarial” de un propietario por cualquier otra razón que no sea para inspeccionar documentos según lo establecido por la ley
- falsear cualquier aspecto de cualquier servicio cubierto proporcionado por los consultores de ejecución hipotecaria
- hacer cualquier reclamo sobre los beneficios o el rendimiento de cualquiera de los servicios de los consultores de ejecución hipotecaria a menos que los consultores tengan “evidencia competente y confiable” que respalde sus reclamos1
En resumen, un consultor de ejecución hipotecaria puede ser procesado por fraude si actúa de manera deshonesta de cualquier manera con el propietario con respecto a sus servicios, pago y posibilidades de éxito. El abogado de defensa penal Michael Becker ilustra un escenario clásico de fraude de ejecución hipotecaria en Nevada:
Ejemplo: Jim, un consultor de ejecución hipotecaria, solicita a Bob, un propietario luchando en Henderson que no tiene suficiente dinero para pagar los servicios de Jim. Como compensación por intentar retrasar una ejecución hipotecaria, Jim toma un gravamen en la casa de Bob. Si es atrapado, Jim puede ser llevado al Centro de Detención de Henderson por fraude de ejecución hipotecaria.
Tenga en cuenta que no importa si Jim es exitoso al retrasar la ejecución hipotecaria. También tenga en cuenta que no importa si Bob eventualmente le paga a Jim suficiente dinero para liberar el gravamen. Simplemente el acto de tomar un gravamen como compensación por los servicios de consultoría de ejecución hipotecaria es un delito en Nevada.
Otro caso común de fraude hipotecario en Nevada ocurre cuando los consultores supuestamente no hacen ningún trabajo. El abogado de defensa penal Neil Shouse explica cómo opera esta estafa:
Ejemplo: John busca en los registros públicos de Carson City para descubrir qué casas tienen ejecuciones hipotecarias pendientes. John luego contacta a los propietarios, afirma ser un consultor de ejecución hipotecaria y promete detener la ejecución a cambio de un pago por adelantado. John recoge los pagos sin hacer ningún trabajo para evitar la ejecución hipotecaria. Si lo atrapan, podría ser detenido en el Centro de Detención del Condado de Washoe por fraude hipotecario.
Los consultores de ejecución hipotecaria están expuestos a una acusación penal en Nevada cada vez que no cumplen con todos los servicios que prometieron a los propietarios. Esto no significa que los consultores tengan que tener éxito para evitar la ejecución hipotecaria… solo tienen que intentar y cumplir con los términos del contrato.
¿Cómo lucho contra los cargos?
Las leyes actuales de fraude hipotecario de Nevada se implementaron a finales de 2011. Por lo tanto, hay poca precedencia sobre cómo los fiscales manejan estos casos. Pero esto realmente funciona a favor del acusado porque permite a los abogados defensores ser creativos al elaborar una defensa. Estos son solo tres métodos comunes para luchar contra las acusaciones de fraude hipotecario en Nevada:
- Falta de evidencia. La acusación tiene la carga de probar que un acusado es culpable más allá de una duda razonable antes de que el tribunal lo condene. Por lo tanto, si el abogado defensor puede demostrar que la evidencia del estado no es suficiente, consistente y confiable para sostener un veredicto de culpabilidad por fraude hipotecario, entonces el caso debe ser desestimado.
- No hay fraude. Cuando un consultor de ejecución hipotecaria no logra retrasar o detener una ejecución hipotecaria, esto no necesariamente significa que haya cometido fraude. Si el abogado defensor puede demostrar que el consultor siempre cumplió con la ley y fue honesto con el propietario, no debería ser responsable penalmente.
- Búsqueda policial ilegal. La policía puede realizar búsquedas y allanamientos de evidencia siempre y cuando no excedan los límites constitucionales. Si la policía pudo haber realizado una búsqueda ilegal en un caso de fraude hipotecario, el abogado defensor presentaría al tribunal una moción para suprimir la evidencia. Si el juez luego concede la moción y descarta toda la evidencia obtenida de una búsqueda defectuosa, la acusación puede quedar con pruebas insuficientes y puede desestimar todo el caso.
¿Cuáles son las penas en Nevada?
La pena por fraude hipotecario es la misma que por fraude hipotecario. Se persigue como un delito de categoría C con una sentencia de:
- 1 a 10 años en la Cárcel Estatal de Nevada, y/o
- hasta $10,000 en multas
Pero si el fiscal cree que el acusado ha cometido “un patrón” de fraude hipotecario, se castiga con mayor severidad como un delito de categoría B con una sentencia de:
- 3 a 20 años en prisión y/o
- hasta $50,000 en multas
Note que además de las penas criminales, los acusados condenados por fraude hipotecario enfrentan otras penas del estado, los presuntos víctimas y las asociaciones profesionales:
- El Comisionado de Préstamos Hipotecarios de Nevada puede imponer una multa de hasta $25,000. (El acusado tiene derecho a una audiencia administrativa primero para protestar la multa).
- Los propietarios de un caso de fraude hipotecario pueden presentar una acción civil contra el consultor hipotecario para recuperar daños. El tribunal también puede otorgar daños punitivos y honorarios y costos razonables de abogado.
- Los consultores hipotecarios también pueden perder sus licencias de bienes raíces y corredores hipotecarios.
Por lo tanto, se recomienda a los acusados que sean acusados de fraude hipotecario que busquen asesoramiento legal lo antes posible. Es posible que puedan resolver el caso antes de que el asunto se desborde y salvar el estado profesional del acusado en la comunidad.
Para obtener ayuda adicional…
Llame a nuestros abogados de fraude de Las Vegas para obtener ayuda
Si se le acusa de “fraude hipotecario” en Nevada, llame a nuestros abogados de defensa penal de Las Vegas para una consulta para discutir sus opciones. Es posible que podamos reducir las cargos o desestimarlos por completo. Y también estamos listos para llevar su caso a juicio en busca de un veredicto de “no culpable” para mantener su expediente limpio.
¿En California? Lea sobre las leyes de fraude hipotecario de California.
Referencias legales:
- NRS 645F.400. El estatuto dice que:
1. Una persona que realice cualquier servicio cubierto no debe:
(a) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier compensación excepto de acuerdo con los términos de un contrato para servicios cubiertos.
(b) Reclamar, exigir, cobrar, recaudar o recibir cualquier tarifa, interés u otra compensación por cualquier motivo que no se haya revelado completamente al propietario.
(c) Tomar o adquirir, directa o indirectamente, cualquier asignación salarial, gravamen sobre bienes raíces o personales, asignación de la equidad del propietario, cualquier interés en una residencia u otra seguridad para el pago de compensación. Cualquier asignación o seguridad es nula e inejecutable.
(d) Recibir cualquier consideración de cualquier tercero en relación con un servicio cubierto proporcionado a un propietario a menos que la consideración se revele primero completamente al propietario.
(e) Aceptar un poder notarial de un propietario para cualquier propósito, distinto a la inspección de documentos según lo establecido por la ley.
(f) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, de que un propietario no puede o no debe contactar o comunicarse con su prestamista o servidor.
(g) Misrepresentar cualquier aspecto de cualquier servicio cubierto.
(h) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, de que un servicio cubierto está afiliado, asociado o respaldado o aprobado por:
(1) El Gobierno Federal, el Estado de Nevada o cualquier departamento, agencia o subdivisión política de los mismos;
(2) Cualquier plan gubernamental para asistencia al propietario;
(3) Cualquier agencia o programa de asesoramiento de vivienda sin fines de lucro;
(4) El fabricante, titular o servidor de un préstamo hipotecario al propietario; o
(5) Cualquier otra persona, entidad o programa.
(i) Hacer cualquier representación, expresa o implícita, sobre los beneficios, el rendimiento o la eficacia de cualquier servicio cubierto a menos que, en el momento en que se hace la representación, la persona que realiza cualquier servicio cubierto, el consultor de ejecución hipotecaria o el consultor de modificación de préstamos posea y se base en evidencia competente y confiable que sustente que la representación es verdadera. Como se usa en este párrafo, “evidencia competente y confiable” significa pruebas, análisis, investigaciones, estudios u otras evidencias basadas en la experiencia de profesionales en el área relevante que hayan sido llevadas a cabo y evaluadas de manera objetiva por personas calificadas para hacerlo usando procedimientos generalmente aceptados en la profesión para obtener resultados precisos y confiables.
(j) Obtener o intentar obtener cualquier renuncia de las disposiciones de NRS 645F.300 a 645F.450, inclusive, o cualquier reglamento adoptado en relación con ellos. Cualquier renuncia es nula e inejecutable.
2. Además de cualquier otra pena, se considerará que una violación de cualquier disposición de esta sección constituye fraude de préstamos hipotecarios para los fines de NRS 205.372.