Puedes demandar a una asociación de propietarios (HOA) por negligencia si no cumple con sus obligaciones legales y sufres pérdidas como resultado. Esto suele suceder si la HOA no mantiene adecuadamente las áreas comunes y te lesionas.
Las reglas y convenios por escrito de la HOA determinan sus obligaciones específicas y deberes legales.
¿Puede una HOA cometer negligencia?
Sí, las HOAs pueden cometer negligencia.
Según la ley de lesiones personales, la negligencia tiene 3 elementos:
- el demandado tenía un deber de cuidado legal,
- el demandado incumplió ese deber de cuidado, y
- ese incumplimiento causó el daño a la víctima.
Los deberes legales de cuidado que tienen las HOAs generalmente están establecidos en sus documentos de gobierno. Estos documentos suelen ser los:
- estatutos,
- reglamentos, o su
- declaración de convenios, condiciones y restricciones (también conocida como “declaración” o “CC&R”).
Estos documentos indican lo que la HOA es responsable de hacer. Algunos de los requisitos más comunes para una HOA incluyen:
- mantener las áreas comunes,
- proporcionar cuidado del césped,
- remover árboles caídos,
- proporcionar y arreglar rociadores en áreas comunes,
- arar el estacionamiento o la calle del complejo,
- mantener el equipo en el gimnasio o la piscina compartidos del complejo,
- quitar la nieve de los pasillos o aceras,
- esparcir sal o arena en el hielo en los pasillos,
- reparar accesorios de luz exteriores o reemplazar bombillas, y
- mantener los ascensores.
Sin embargo, los términos de la HOA específica serán importantes. Algunas asociaciones son responsables de más cosas que otras. El lenguaje específico utilizado en los documentos relevantes de la HOA también será muy importante. Si los documentos de gobierno de la HOA utilizan un lenguaje vago que no crea responsabilidades muy específicas, puede ser más difícil demostrar que la HOA tenía el deber legal de actuar.
Los estados generalmente mantienen a las HOAs al estándar de cuidado de un arrendador para estas obligaciones. La ley de California es un ejemplo de este estándar de cuidado.1
Si la HOA no cumple con una de estas obligaciones y esa falta te causa daño o sufrimiento, es posible que tengas motivos para demandar a la HOA por su negligencia.
¿Cuáles son algunos ejemplos?
Algunos ejemplos hipotéticos de una demanda por negligencia contra una HOA incluyen si la HOA:
- no deshiela una acera en el complejo y tú te resbalas y te lastimas,
- no toma precauciones contra un perro peligroso en la propiedad y tú eres atacado,
- no corta un árbol muerto durante meses, el cual luego cae sobre tu techo durante una tormenta,
- descuida el mantenimiento de un ascensor y tú te lastimas en un accidente de ascensor,
- no limpia el estacionamiento, causando que tu auto se deslice y cause un accidente automovilístico, y
- no reemplaza las luces que se han apagado en el estacionamiento del complejo y tú eres robado por alguien que aprovecha la oscuridad para cometer el crimen.
La demanda resultante contra la HOA alega que no se tomó el cuidado razonable para prevenir el daño en cada uno de estos ejemplos.
Nuevamente, sin embargo, los términos específicos de los documentos de gobierno de la HOA pueden significar que la asociación no tiene algunos de estos deberes legales que cumplir.
¿Qué es una asociación de propietarios?
Una asociación de propietarios, o HOA, es una organización autónoma de propietarios. Cada propietario paga una cuota, o una cuota, a la HOA. La HOA también puede imponer evaluaciones para financiar ciertos proyectos. A cambio, la HOA actúa en interés común del grupo. La organización crea reglas de conducta para sí misma y de buena fe asume roles comunitarios para:
- mejorar el atractivo visual de la comunidad,
- aumentar el valor de los bienes raíces en la comunidad,
- proporcionar servicios a granel que serían costosos o consumirían mucho tiempo para que los propietarios los realicen individualmente, y
- mantener áreas comunes de la HOA que están fuera de los límites de propiedad de los propietarios individuales.
Las HOA a veces se conocen como una asociación comunitaria o una asociación de condominios. Son especialmente comunes en complejos de condominios.
¿Existen otras situaciones en las que se pueda demandar a una HOA?
Hay numerosas situaciones en las que se puede demandar a una asociación de propietarios. Algunas de las más comunes son:
- incumplimiento de contrato por no realizar reparaciones,
- incumplimiento del deber fiduciario hacia los propietarios por no hacer cumplir las reglas establecidas en los documentos de gobierno de la HOA,
- incumplimiento de convenio, si la HOA no está siguiendo las reglas en sus documentos de gobierno,
- apropiación indebida de fondos pagados por los propietarios,
- acoso,
- discriminación, a menudo por la aplicación selectiva de las reglas de la HOA a ciertos residentes y no a otros, y
- disputas de remodelación.
Muchos de estos casos pasan por el tribunal de reclamos menores. Otros se resuelven a través de métodos alternativos de resolución de disputas. En muchos casos, las reglas de la asociación requieren mediación o arbitraje. Solo si esto falla se puede presentar una acción legal.
¿Los miembros de la junta directiva de la HOA serán responsables?
Generalmente, los miembros individuales de la junta directiva de la HOA no serán responsables personalmente por las acciones negligentes de la asociación. En estos casos, la HOA misma sería responsable y pagaría los daños de su cuenta o a través de su aseguradora. Sin embargo, los miembros de la junta pueden ser responsables por sus actos ilegales o su negligencia personal mientras realizan negocios de la HOA.
Algunos ejemplos en los que una disputa de la HOA puede dejar a un miembro de la junta de la asociación abierto a responsabilidad personal son si él o ella está:
- desviando dinero del fondo de la HOA para el mantenimiento,
- usando las cuotas de la HOA para gastos personales,
- auto-negociando, como contratar a una empresa de administración de propiedades que ellos poseen a precios por encima del mercado para proporcionar cuidado del césped, o
- abusando de su posición para obtener beneficios comunitarios, como paisajismo especializado para su propiedad.