Demandar a la HOA por Negligencia – ¿Cuándo puedo hacerlo?

Publicado July 7, 2023

Puede demandar a una asociación de propietarios (HOA) por negligencia si no cumple con sus obligaciones legales y sufre pérdidas como resultado. Esto suele suceder si la HOA no mantiene adecuadamente las áreas comunes y se lesiona.

Las reglas y convenios escritos de la HOA determinan sus obligaciones específicas y deberes legales.

¿Puede una asociación de propietarios cometer negligencia?

Sí, las HOAs pueden cometer negligencia.

En virtud de la ley de lesiones personales, la negligencia tiene 3 elementos:

1. el demandado tenía una deber de cuidado legal,
2. el demandado incumplió ese deber de cuidado, y
3. ese incumplimiento causó el daño al victima.

Los deberes legales de cuidado que tienen las HOAs generalmente se establecen en sus documentos de gobierno. Estos documentos suelen ser los de la HOA:

• artículos de incorporación,
• estatutos, o su
• declaración de convenios, condiciones y restricciones (también conocida como la “declaración” o un “CC&R”).

Estos documentos establecen lo que la HOA es responsable de hacer. Algunos de los requisitos más comunes para una HOA incluyen:

• mantener áreas comunes,
• proporcionar cuidado de césped,
• eliminar árboles caídos,
• proporcionar y arreglar rociadores en áreas comunes,
• limpiar el estacionamiento o la calle del complejo,
• mantener el equipo en el gimnasio o piscina compartida del complejo,
• limpiar la nieve de los pasillos o aceras,
• arenar o salar el hielo en los pasillos,
• reparar los accesorios de luz al aire libre o reemplazar las bombillas, y
• mantener los ascensores.

Sin embargo, los términos de la HOA específica importarán. Algunas asociaciones son responsables de más que otras. El lenguaje particular usado en los documentos relevantes de la HOA también importará mucho. Si los documentos de gobierno de la HOA usan un lenguaje vago que no crea responsabilidades muy específicas, puede ser más difícil demostrar que la HOA tenía un deber legal de actuar.

Los estados generalmente exigen a las HOAs el estándar de cuidado de un arrendador para estos deberes. La ley de California es un ejemplo de este estándar de cuidado.¹

Si la Junta de Propietarios no cumple con alguna de estas obligaciones y esa falta de cumplimiento te hace sufrir daños o lesiones, puedes tener motivos para demandar a la Junta por su negligencia.

¿Cuáles son algunos ejemplos?

Algunos ejemplos hipotéticos de una Junta demandada por negligencia incluyen si la Junta:

• no deshiela una acera en el complejo y tú resbalas y caes y te lastimas,
• no toma precauciones contra un perro peligroso en la propiedad y te atacan,
• no corta un árbol muerto durante meses, que luego cae sobre tu techo durante una tormenta,
• descuida el mantenimiento de un ascensor y te lastimas en un accidente de ascensor,
• no despeja el estacionamiento, causando que tu auto patine y provoque un accidente de auto, y
• no reemplaza las luces que se han apagado en el estacionamiento del complejo y te roban alguien que usa la oscuridad para cometer el crimen.

En cada uno de estos ejemplos, la demanda contra la Junta alegaría que no se tomó el cuidado razonable para prevenir el daño.

De nuevo, sin embargo, los términos específicos de los documentos de gobierno de la HOA pueden significar que la asociación no tiene algunas de estas obligaciones legales para cumplir.

¿Qué es una asociación de propietarios?

Una asociación de propietarios, o HOA, es una organización autogobernada de propietarios. Cada propietario paga una tarifa, o una deuda, a la HOA. La HOA también puede imponer evaluaciones para financiar ciertos proyectos. A cambio, la HOA actúa en el interés común del grupo. La organización crea reglas de conducta para sí misma y de buena fe asume roles comunitarios con el fin de:

• mejorar la apariencia visual de la comunidad,
• aumentar el valor de la propiedad inmobiliaria en la comunidad,
• proporcionar servicios en masa que serían costosos o costosos para que los propietarios los realicen individualmente, y
• mantener las áreas comunes de la HOA que están fuera de los límites de propiedad de los propietarios individuales.

Las HOAs a veces se conocen como una asociación comunitaria o una asociación de condominios. Son especialmente comunes en complejos de condominios.

¿Hay otras situaciones en las que una HOA puede ser demandada?

Hay numerosas situaciones en las que una asociación de propietarios puede ser demandada. Algunos de los más comunes son:

• incumplimiento de contrato por no realizar reparaciones,
• incumplimiento de deber fiduciario con los propietarios por no hacer cumplir las reglas establecidas en los documentos de gobierno de la HOA,
• incumplimiento de convenio, si la HOA no está siguiendo las reglas de sus documentos de gobierno,
• malversación de fondos pagados por los propietarios,
• acoso,
• discriminación, a menudo por la aplicación selectiva de las reglas de la HOA a ciertos residentes y no a otros, y
• disputas de remodelación.

Muchos de estos casos pasan por el tribunal de pequeñas demandas. Otros se manejan a través de métodos de resolución de disputas alternativos. En muchos casos, las reglas de la asociación requieren mediación o arbitraje. Solo si esto falla se puede presentar una acción legal.

¿Los miembros de la junta de la HOA serán responsables?

En general, los miembros individuales de la junta de la HOA no serán responsables personalmente por las acciones negligentes de la asociación. En estos casos, la HOA sería responsable y pagaría daños de su cuenta o a través de su asegurador. Sin embargo, los miembros de la junta pueden ser responsables por sus actos ilegales o su negligencia personal al hacer negocios de la HOA.

Algunos ejemplos de donde una disputa de la HOA puede dejar a un miembro de la junta de la asociación abierto a responsabilidad personal son si él o ella está:

• apropiándose indebidamente del dinero del fondo de mantenimiento de la HOA,
• utilizando cuotas de la HOA para gastos personales,
• auto-negociación, como contratar una empresa de administración de propiedades que poseen a tarifas superiores al mercado para proporcionar cuidado de césped, o
• abusar de su posición para obtener beneficios comunitarios, como paisajismo especializado para su propiedad.