Deber del arrendador de mantener condiciones habitables
Los arrendadores de Nevada tienen el deber de mantener los alojamientos en una condición habitable. Algunos de estos requisitos de habitabilidad incluyen:
- protección contra la intemperie de los techos y paredes exteriores
- buenas reparaciones de las paredes, pisos y techos
- plomería según el código
- suministro de agua según el código
Si un arrendador no mantiene condiciones habitables, entonces los inquilinos pueden demandar al arrendador y/o a la empresa de administración por violar las leyes de negligencia de Nevada si se lesionan debido a la falta de habitabilidad:
Ejemplo: Henry es dueño de una casa que Josh está alquilando. Un inspector le informa a Henry que el techo está defectuoso y necesita ser reparado. Josh nunca se quejó, así que Henry no hace nada. Pronto un pedazo del techo se cae y golpea a Josh, lesionándolo. Argumentablemente, Henry sería responsable por las lesiones de Josh porque Henry tenía el deber de mantener un techo seguro. No importa que Josh nunca se quejara.
En el ejemplo anterior, la negligencia de Henry causó la lesión de Josh. Pero si la lesión de Josh provino de circunstancias por las que el arrendador no era responsable, entonces el arrendador debería evitar la responsabilidad:
Ejemplo: Henry es dueño de una casa que Josh está alquilando. Una noche Josh sube una escalera de mano (que Josh posee) para recuperar vajilla de un armario. Josh tropieza con sus zapatillas y se cae de la escalera de mano, lesionándose. En esta situación, probablemente Henry no fuera responsable por la lesión de Josh. Josh se cayó de una escalera de mano que él poseía para recuperar su propia vajilla, nada de lo cual tiene que ver con la responsabilidad de Henry como arrendador.
Tenga en cuenta que los contratos de arrendamiento suelen especificar en detalle las respectivas responsabilidades de los arrendadores y los inquilinos, y los procedimientos que los inquilinos deben seguir si descubren un defecto en su unidad.
Responsabilidad de los locales
Los inquilinos que sufran lesiones en su unidad de alquiler pueden presentar una demanda por negligencia contra el arrendador y/o la empresa de administración de propiedades bajo la teoría de responsabilidad de los locales de Nevada. Si el caso llega a juicio, el inquilino (“demandante”) debería probar los siguientes elementos:
- El demandado es el propietario de los locales o está en control de los locales donde ocurrió el accidente;
- El demandante estaba en los locales con el consentimiento del demandado;
- Existe una condición peligrosa en los locales;
- El demandado causó, conocía o debería haber conocido la supuesta condición peligrosa; y
- La condición peligrosa causó que el demandante sufriera lesiones y/o otros daños.
Los inquilinos que ganen las demandas de responsabilidad de los locales pueden ser capaces de ganar daños compensatorios para pagar todos sus:
- gastos médicos,
- salarios perdidos,
- pérdida de ingresos futuros, y/o
- dolor y sufrimiento
Tenga en cuenta que los demandantes tienen la carga de probar la negligencia “por preponderancia de la prueba”. Esto significa que es más probable que no que la infracción del arrendador haya causado la lesión del inquilino. Tenga en cuenta que muchos arrendadores tienen seguros para pagar las lesiones de los inquilinos causadas por la negligencia de los arrendadores.
Referencias legales:
- Rolain v. Wal-Mart Stores, Inc., U.S. Dist. LEXIS 42373 (2013); Hammerstein v. Jean Dev. West, 111 Nev. 1471, 907 P.2d 975 (1995).
- Ver, por ejemplo., Deiss v. Southern Pac. Co., 53 P.2d 332, 56 Nev. 169 (1936).
- NRS 118A.220 Acuerdos de alquiler: Cláusulas prohibidas.
1. Un acuerdo de alquiler no debe establecer que el inquilino:
(a) Acepte renunciar o renunciar a los derechos o recursos otorgados por este capítulo;
(b) Autorice a cualquier persona a confesar una sentencia sobre cualquier reclamo derivado del acuerdo de alquiler;
(c) Acepte pagar los honorarios de abogado del propietario, excepto que el acuerdo puede establecer que se otorgarán honorarios de abogado razonables al partido vencedor en caso de acción judicial;
(d) Acepte la exoneración o limitación de cualquier responsabilidad del propietario que surja de la ley o para indemnizar al propietario por esa responsabilidad o los costos conexos si la responsabilidad se basa en un acto u omisión del propietario o de cualquier agente o empleado del propietario; o
(e) Acepte dar al propietario un aviso de terminación diferente al requerido para ser dado por el propietario al inquilino.
2. Cualquier cláusula prohibida por el apartado 1 es nula como contraria a la política pública y el inquilino puede recuperar cualquier daño real incurrido a través de la inclusión de la cláusula prohibida.
- NRS 118A.230 Acuerdos de alquiler: Inconscionabilidad1. Si el tribunal como cuestión de derecho determina que un acuerdo de alquiler o cualquiera de sus cláusulas era inconscionable cuando se hizo, el tribunal puede rehusarse a hacer cumplir el acuerdo, hacer cumplir el resto del acuerdo sin la cláusula inconscionable o limitar la aplicación de cualquier cláusula inconscionable para evitar un resultado inconscionable.
2. Si la inconscionabilidad se pone en cuestión por una de las partes o por el tribunal por su propia iniciativa, se le dará a las partes una oportunidad razonable para presentar pruebas sobre el entorno, el propósito y el efecto del acuerdo de alquiler o del acuerdo de liquidación para ayudar al tribunal a tomar su decisión.
- NRS 118A.290 Habitabilidad de la unidad de vivienda.
1. El arrendador debe mantener en todo momento durante el arrendamiento la unidad de vivienda en un estado habitable. Una unidad de vivienda no es habitable si viola las disposiciones de los códigos de vivienda o de salud con respecto a la salud, seguridad, saneamiento o aptitud para la habitación de la unidad de vivienda o si carece sustancialmente de:
(a) Impermeabilización y protección contra la intemperie efectivas del techo y las paredes exteriores, incluidos ventanas y puertas.
(b) Instalaciones de fontanería que cumplan con la ley aplicable cuando se instalen y se mantengan en buen estado de funcionamiento.
(c) Un suministro de agua aprobado según la ley aplicable, que sea:
(1) Bajo el control del inquilino o del arrendador y sea capaz de producir agua corriente fría y caliente;
(2) Suministrado a accesorios adecuados; y
(3) Conectado a un sistema de eliminación de aguas residuales aprobado según la ley aplicable y mantenido en buen estado de funcionamiento en la medida en que el sistema pueda ser controlado por el arrendador.
(d) Instalaciones de calefacción adecuadas que cumplan con la ley aplicable cuando se instalen y se mantengan en buen estado de funcionamiento.
(e) Iluminación eléctrica, tomas de corriente, cableado y equipo eléctrico que cumplan con la ley aplicable cuando se instalen y se mantengan en buen estado de funcionamiento.
(f) Un número adecuado de recipientes apropiados para la basura y los desechos en buen estado y en buenas condiciones al comienzo del arrendamiento. El arrendador debe organizar la eliminación de la basura y los desechos de las instalaciones a menos que las partes acuerden lo contrario por escrito.
(g) Edificios, terrenos, accesorios y todas las demás áreas bajo el control del arrendador al comienzo del arrendamiento en todas sus partes limpias, sanitarias y razonablemente libres de todos los acúmulos de escombros, suciedad, basura, ratas, insectos y plagas.
(h) Pisos, paredes, techos, escaleras y barandillas mantenidos en buen estado de reparación.
(i) Instalaciones de ventilación, aire acondicionado y otros equipos y aparatos, incluidos los ascensores, mantenidos en buen estado de reparación si se suministran o se requieren que se suministren por el arrendador.
2. El arrendador y el inquilino pueden acordar que el inquilino realice determinadas reparaciones, tareas de mantenimiento y remodelaciones menores solo si:
(a) El acuerdo de las partes se realiza de buena fe; y
(b) El acuerdo no disminuye las obligaciones del arrendador con respecto a otros inquilinos en las instalaciones.
3. Un acuerdo de conformidad con el apartado 2 no se realiza de buena fe si el arrendador tiene la obligación de conformidad con el apartado 1 de realizar las reparaciones, tareas de mantenimiento o remodelaciones menores especificadas y el inquilino entra en el acuerdo porque el arrendador o su agente se ha negado a realizarlas.